Yargıtay Kararı 6. Hukuk Dairesi 2022/4023 E. 2023/626 K. 16.02.2023 T.

YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/4023
KARAR NO : 2023/626
KARAR TARİHİ : 16.02.2023

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul – Kısmen Ret

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tespit, itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen 2020/91 Esas sayılı davaların reddine, birleşen 2022/72 Esas ve 2022/180 Esas sayılı davaların kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı-birleşen davada davalı … vekilince duruşmasız, davalı-birleşen davada davacı … vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 31.01.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir..

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davacı-birleşen davalarda davalı vekili Avukat … ile asıl ve birleşen davada davalı-birleşen davalarda davacı vekili Avukat … ve Avukat … ile asıl dosya davacısı … vekili Avukat …’nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

A.Asıl Dava

Davacı arsa sahibi kooperatif vekili dava dilekçesinde özetle; kooperatif ile davalı arasında 31.10.2016 tarihinde Ankara 3. Noterliğinin 41206 yevmiye numarası ile düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı firmanın edimlerine sözleşmeyle üstlendiği tarihte başlamaması üzerine davalıya 05.07.2017 tarihinde … 18. Noterliğinden ihtarname gönderdiklerini, gönderilen ihtarnameye cevaben davalı firma tarafından müvekkile 24.07.2017 tarihli cevabi ihtarname gönderilerek, belediyenin imar planlarının mahkemece yürütmelerinin durdurulduğunun bildirildiği, öte yandan Ankara 18. İdare Mahkemesinin 2016/1279 Esas sayılı dosyası sonucuna göre; imar planının Ankara 4. İdare Mahkemesince iptal edildiğinin belirtildiği, buna göre müvekkil ile davalı arasındaki inşaat sözleşmesi yapılmadan önce, imar planlarının yürütmesinin durdurulmuş olması ve iptal edilmiş olması hususu dikkate alındığında, inşaat sözleşmesinin yapıldığı esnada, ifasının imkansız halde olduğunun ortaya çıktığı, söz konusu durumun objektif imkansızlık haline uyduğu, somut olayda davalı ile yaptıkları sözleşme tarihinin 31.10.2016 iken imar planlarının 31.12.2015 ve 30.11.2016 tarihlerinde iptal edildiğini, 1/1000’lik imar planının yürütmesinin ise 28.04.2016 tarihinde durdurulduğu, dolayısıyla sözleşme yapılmadan önce dahi ifa imkansızlığının gerçekleştiği ve başlangıçtaki objektif imkansızlık halinin mevcut olduğu belirtilerek sözleşmesinin başlangıçtaki imkansızlık hali göz önüne alınarak kesin hükümsüz olduğunu ve geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

B.Bozmadan Sonra Birleşen Dosyalardaki Dava

1.a Birleşen 2022/72 Esas Sayılı Dava

Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında Ankara 3. Noterliğinin 31.10.2016 tarih ve 41206 yevmiye no.su ile akdedilen düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile müvekkilinin davalı kooperatife ait toplam 23.000 m2 alanlı arsa üzerine ruhsat tarihinden itibaren 36 aylık süre içerisinde lüks nitelikte toplam 294 adet her biri net 180 m2 alanlı olarak inşa edeceğini, bağımsız bölümlerin %44,21’lik kısmının davalıya, %55,79’luk kısmının müvekkiline ait olacağını, taraflar arasında 03.11.2016 tarihinde imzalanan yer teslim tutanağı ile davalı kooperatif tarafından yer teslimi yapıldığını, müvekkilinin 30.11.2016 tarihinde davaya konu taşınmazın imar durumunu Etimesgut Belediyesinden sorduğunu, yaptığı başvuruya 02.12.2016 tarihinde belediye tarafından verilen 3586-19484 sayılı yazı ile “…ilgide kayıtlı dilekçeniz ile 49720 ada 2 sayılı parselin imar durumu ile ilgili tarafınıza bilgi verilmesi istenmektedir. 85291 no.lu parselasyon planı kapsamında bulanan imarın 49720 ada 2 sayılı parselin konut alanı olarak ayrıldığı, inşaat emsalinin E:2,50, saçak seviyesinin Yençok: serbest olacak şekilde yapılaşma koşullarının bulunduğu hususları tespit edilmiş olup” şeklindeki cevap verdiğini, taraflar arasında imzalanan 18.11.2016 tarihli tutanak ile sözleşmede belirtilen teminatın müvekkili tarafından yerine getirilerek davalıya 720.000,00 TL değerinde teminat bonosu verildiğini, akdedilen sözleşme gereği arsa üzerinde inşa edilecek binalar için proje çalışmalarının başlattığını, hazırlanan tüm projeyi davalı kooperatifin bilgisine sunduğunu, daha sonra ruhsat için Etimesgut Belediyesine müracaatta bulunulduğunu, ancak imar konusundaki sıkıntı sebebiyle ruhsat alamadığını, idare mahkemesi tarafından yürütmenin durdurulması kararı verilmesi nedeniyle ruhsat alınamadığının davalıya bildirildiğini, davalı kooperatif yönetim kurulu yaptığı toplantı sonucunda imar değişikliği durumunun mücbir sebepler sayıldığı, bu bakımdan yer teslim tutanağının mevzuat uyarınca Etimesgut Belediyesinin yeniden belirleyeceği plan notlarının oluşturmasına kadar geçen sürenin ilgili sözleşmeye ilave edilmesine ve bu sürenin 20.3.e maddesinde yer alan mücbir sebepler dâhilinde değerlendirilmesine dair talebin haklı bulunarak kabul edilmesine karar verildiğini, taraflarca bu durumun karşılıklı kabul edildiğini, davalı kooperatifin müvekkiline işlerin takibi konusunda vekâletname vermişse de daha sonra bu vekâletnameyi iptal ettiğini, burada imar durumunun mücbir sebep olduğunu, “objektif İmkansızlık” değil “geçici ifa imkansızlık halinin olduğunu, idare mahkemeleri tarafından verilen yürütmenin durdurulması kararından sonra, belediye tarafından imar ile ilgili yeni bir çalışma yapılıp hazırlanan imar planının tekrar ilan edildiğini, yeni imar planının ilan edilmesi ile iddia edilen ifa imkansızlığının ortadan kalktığını, kötü niyetli olarak bir başka firma ile yeni bir satış vaadi içerikli kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiğinin öğrenildiğini, davalının sözleşmeyi eylemli olarak feshettiğini, davalının kusurlu hareketi sonucunda uğrayan müvekkili zararının karşılanması gerektiğini, müvekkilinin ticari hayatını kat karşılığı inşaat yaparak devam ettirdiğini, bu iş bağlantısı sebebiyle kendisine gelen diğer teklif ve önerileri reddettiğini, bu işin davalı tarafindan kötü niyetli sonlandırmış olması sebebiyle müvekkilinin büyük bir itibar ve kâr kaybına da uğradığı, açıklanan nedenlerle fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak şimdilik 100.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek olan avans faizleri ile birlikte davalıdan tahsili ve teminat senedinin iadesine karar verilmesinini talep etmiş.

1.b. Islah

Davacı vekili ıslah dilekçesinde özetle; hesaplanan net kâr mahrumiyeti rakamı olan 14.171.815,00 TL dikkate alınarak ve yaşanan ekonomik sıkıntılar sebebiyle harcın bu rakam üzerinden yatırılması mümkün olmadığından fazlaya dair her türlü hak ve alacak hakları saklı kalmak kaydı ile 9.920.270,50 TL üzerinden davalarını ıslah ettiklerini, 9.920.270,50 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek olan avans faizleri ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen 2020/21 Esas Sayılı Dava

Davacı arsa sahibi kooperatif vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili kooperatifin Ankara ili Etimesgut ilçesi, Yapracık Mah. 49720 ada 2 parsel sayılı taşınmazı üzerinde inşaat yapılması amacıyla ihale düzenlediğini, davalı şirketin teklif verdiğini ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak davalı şirketin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğini, müvekkili kooperatife nakit, teminat mektubu ya da gayrimenkul şeklinde teminat vermediğini, davalı şirketin sözleşme, şartname ve ihtarname gereklerini yerine getirmediğini, davalı şirket tarafından ilgili belediyelerde gerekli inceleme ve araştırma yapılmamış olmasının da davalı şirketin sözleşme hükümlerine uyma düşüncesinde olmadığını ortaya koyduğunu, ayrıca davalı şirket tarafından Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/510 Esas sayılı dosyasında sözleşmenin feshi gerekçesiyle tazminat davası açıldığını, dava açılmasının da taraflar arasındaki sözleşmenin bizzat davalı şirket tarafından eylemli olarak kusurlu bir biçimde feshedildiği anlamına geldiğini, sözleşmenin haksız ve eylemli bir biçimde kusurlu olarak feshedildiğinin tespiti ile davalı şirketin sözleşme hükümlerine uymamış olması nedeniyle müvekkili kooperatif yönünden sözleşmenin haklı nedenle feshine karar verilmesini talep etmiştir.

3.Birleşen 2022/180 Esas Sayılı Dava

Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; davalının imzalanan sözleşmeye aykırı davranarak taraflar arasındaki sözleşmeyi haksız olarak ve eylemli bir biçimde feshetmesi sebebiyle sözleşmeden doğan kâr kaybının tanzimi için Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/510 Esas sayılı dosyasında kâr mahrumiyeti davası açıldığını ve yargılama sonunda müvekkilinin zararının 12.754.633,50 TL olarak tespit ettiğini, müvekkilinin talebi doğrultusunda 9.920.270,00 TL üzerinden davanın kabulüne karar verdiğini ve verilen karar üzerine bakiye bedeli için Ankara 22. İcra Müdürlüğünün 2021/12405 Esas sayılı dosyası ile takibe başlandığını, ancak karşı tarafın itirazı üzerine takibin durduğunu, davalı tarafın bakiye zararın tahsili için başlatılan takibe yapmış olduğu itirazın iptali ile %20 oranında icra inkar tazminatı ödenmesine hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

A.Asıl Davada Cevap

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile aralarında 31.10.2016 tarihinde sözleşme düzenlenerek yer tesliminin 03.11.2016 tarihinde gerçekleştiğini, sözleşme tarihinde müvekkil tarafından taşınmazın imar durumu Etimesgut Belediyesinden sorulmuş olup, belediye tarafından verilen 02.12.2016 tarihli cevabi yazıda, 85291 nolu parselasyon planı kapsamında bulunan imarın 49720 ada 2 sayılı parselin, konut alanı olarak ayrıldığı, inşaat emsalinin E:2,30 saçak seviyesinin Yençok: serbest olacak şekilde yapılaşma koşullarının bulunduğu hususlarının tespit edildiğinin bildirildiğini, belediyenin bu cevabına göre, sözleşme tarihi itibariyle davaya konu taşınmazın imar durumunun mevcut olduğunu, davacı iddialarının doğru olmadığı, taraflar arasında imzalanan 18.11.2016 tarihli tutanak ile sözleşmedeki teminat şartının da yerine getirilerek, davacıya 720.000,00 TL değerinde teminat senedi verildiğini, işlerin takibi için müvekkile vekalet veren davacıların, daha sonra vekaletnameyi geri aldıklarını, yeniden vekaletname vermediklerini, davacıların kendi edimlerini yerine getirmediklerini, inşaat ruhsatı alınma süresinin imar değişikliği nedeniyle gecikmesinin müteahhidin kusuru olarak kabul edilemeyeceğini, sözleşmeden sonra proje çalışmalarını başlatıp hazırladıkları tüm projeyi davacının bilgisine sunarak onayı aldıklarını, daha sonra ruhsat için Etimesgut Belediyesine müracaatta bulunduklarını, ancak imar konusundaki sıkıntı sebebiyle ruhsat alamadıklarını, bu durumu davacıya bir yazı ile bildirdiklerini, imar planı ile ilgili idare mahkemesinin yürütmenin durdurulması kararı verdiğini, sözleşme gereğince mücbir sebep sayılan bu durumun gözetilerek plan notlarının belediyece oluşturulmasına kadar geçen sürenin sözleşmeye ilave edilmesine yönelik taleplerinin kooperatifçe haklı bulunarak kabul edildiği, ancak daha sonraki süreçte davacı kooperatifteki yönetim değişikliği nedeniyle yeni yönetimin sözleşmeyi bozmaya çalıştığını, müvekkilinin sözleşme yapmadan önce tapudan ve belediyeden gerekli araştırmaları yaptığını, imar ile ilgili bir kayıt ile karşılaşmadığını, sorunsuz bir yer aldığını düşünerek sözleşme yaptığını, basiretli bir tacir gibi ön araştırmasını yaptığını, imar iptali ile ilgili bilgiye ruhsat başvurusu aşamasında sahip olduğunu, ayrıca belediye tarafından yürütmenin durdurulması üzerine imar planı ile ilgili yeni bir çalışma başlatıldığını ve iptal gerekçelerinin de dikkate alınarak hazırlanan imar planının yakın zamanda ilan edileceğini, yeni imar planının ilan edilmesi ile birlikte, davacının iddia ettiği ifa imkansızlığının da ortadan kalkmış olacağını belirterek haksız davanın reddini savunmuştur.

B.Birleşen 2022/72 Esas Sayılı Davada Cevap

Davalı vekili cevap dilekçesinden özetle; davacının belirlenebilir nitelikte bir alacağı olduğunu iddia etmesine rağmen davayı 100.000,00 TL üzerinden açmasında hukuki yararı olmadığını, 720.000,00 TL’lik üzerinde teminat senedi olarak verildiğine dair şerh düşülmüş bono tanzim ederek verdiğini, sözleşme hükmü gereğince nakit veya kesin ve süresiz teminat mektubu olarak verilmesi gerektiğini, sözleşme hükmünü hiçe sayan davacının bu edimin yerine getirmediğinden müvekkilinden edimini yerine getirmesini bekleyemeyeceğini, davacıya karşı ödemezlik definde bulunduklarını, basiretli bir tacirin inşaat yapacağı yerin imar durumunun ne olduğunu sözleşme yapmadan önce öğrenmesi gerektiğini, sözleşme tarihinde söz konusu yerde 1/25000’lik, 1/5000’lik ve 1/1000’lik imar planlarının iptal edildiği ve o yere inşaat yapılmasının imkansız olduğunun açık seçik ortada olduğunu, imarı olmayan bir yer için akdedilen sözleşmenin sözleşme tarihinde uygulanma imkanı bulunmadığından ve edimin ifası objektif olarak imkansız olduğundan kesin hükümsüz olduğunu, sözleşme süresinin uzamasına dair yönetim kurulunun almış olduğu kararın kooperatifi bağlamayacağını, sözleşme nasıl yapılmış ise sözleşme değişikliklerinin de o şekilde yapılması gerektiğini, yeni imar durumuna göre kendisinden yazılı teklif istenmesine rağmen teklif vermeyen yüklenicinin bu şekilde itiraz etmesinin anlaşılamadığını müteahhit firmanın sermayesinin 10.000,00 TL olup daha önceden yaptığı herhangi bir iş bitirme belgesi olmadığını, ayrıca davacı şirket hisselerinin sözleşmeden sonra devredildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhidin kişisel nitelikleri ve özelliklerinin dikkate alınarak yapıldığını, bu bakımdan dahi sözleşmenin geçerliliğini yitirdiğini belirterek davacının sözleşme gereği yerine getirmesi gereken edimleri yerine getirmemiş olması nedeniyle talepte bulunamayacağı göz önüne alınarak, ödemezlik definde de bulunulduğunun ayrıca göz önüne alınarak ve kooperatif genel kurul kararında alınan karara aykırı olarak akdedilen sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Taraflar arasındaki sözleşmenin düzenlenmesinden sonra, ruhsat başvuruları aşamasında, dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ile ilgili olarak imar planı hakkında idare mahkemesince yürütmenin durdurulması kararlarının bulunduğunun anlaşılması üzerine, davalı şirketin 25.11.2016 tarihli yazısı ile bu hususun sözleşmedeki süreye ilave edilmesi ve mücbir sebep sayılmasını istediği, davalı şirketin bu talebinin davacı kooperatif yönetim kurulu tarafından 17.12.2016 tarihinde kabul edildiği, imar planı ile ilgili olarak açılan dava nedeniyle meydana gelen gecikmeyi ortadan kaldırmaya davalının gücünün yetmeyeceği, Etimesgut Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünün 11.06.2018 tarihli yazılarına göre de, imar planlarının kesinleştiği ve taşınmazın davacı kooperatif adına 30.04.2018 tarihinde tapuya tescil edildiği, taraflar arasında 31.10.2016 tarihinde sözleşme düzenlendiği, ancak ruhsat çalışmaları sırasında imar planı ile ilgili açılan davalar nedeniyle imar planının henüz kesinleşmediği, bu durumun davacı kooperatife yazı ile bildirilerek süre uzatım talebinde ve mücbir sebep sayılması talebinde bulunulduğu, bu talebin davacı kooperatif tarafından kabul edildiği, sözleşmenin 10. ve 20. maddeleri gözetildiğinde, imar planı değişikliği nedeniyle meydana gelecek gecikmelerin mücbir sebep olarak sayıldığı, her iki tarafın da sözleşmedeki bu hükmü kabul ederek sözleşmeyi imzaladıkları değerlendirilerek, imar planına karşı açılan dava nedeniyle meydana gelen gecikmelerin mahkemece de sözleşme kapsamına göre mücbir sebep sayılması yönünde kanaat edinildiği, yargılama sırasında gecikmeye neden olan bu engelin de ortadan kalktığını, yeni imar planının kesinleştiğini ve davacı kooperatif adına taşınmazın tapuda tescil edildiğini, sözleşme tarihi ile tapuya tescil tarihi arasında da çok fazla bir sürenin geçmediği de gözetildiğinden davacı kooperatifin belirtilen nedenlerle sözleşmenin baştan itibaren uygulamasının imkansız ve batıl olduğu iddiasının Medeni Kanun’un 2. maddesi kapsamında iyi niyetli olarak görülmediğini, sözleşmenin yeni imar planı ile ifa edilebilir durumda olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı arsa sahibi kooperatif vekilince istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

C. Gerekçe ve Sonuç

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesinin 03.06.2020 tarih ve 2018/1899 Esas, 2020/537 Karar sayılı kararı ile; dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilerek yasal düzenlemelere uygun ve isabetli gerekçeyle karar verilmiş olduğu, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesi ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı arsa sahibi kooperatif vekilince temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

VI. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A.Bozma Kararı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.10.2021 tarih, 2021/995 Esas, 2021/777 Karar sayılı ilamında; sözleşme tarihinde, sözleşmeye konu parselin içinde bulunduğu 1/25000 ve 1/5000’lik üst imar planlarının idare mahkemesi kararları ile iptal edilmiş olduğunun anlaşılmasına karşın mahkemenin gerekçeli kararında; sözleşmenin yeni imar planı dahilinde ifa edilebilir durumda olduğunun kabul edildiği ancak bu kanaate nasıl ulaşıldığı somut delillerle gerekçelendirilmediği, 6100 sayılı HMK’nın 266/1. maddesi “Mahkeme, çözümü özel veya teknik bir bilgiyi gerektiren hallerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir” hükmünü içerdiği, aynı Kanunun 282. maddesinde belirtilen bilirkişinin oy ve görüşünün hakimi bağlamayacağı ve hakimin bilirkişi raporunu serbestçe takdir edeceği yönündeki hüküm, HMK’nın 281. madde hükmü karşısında hakim bilirkişi raporunu yeter derecede kanaat verici bulmazsa bilirkişiden ek rapor ya da sözlü açıklama alabileceği veya yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırabileceği şeklinde anlaşılması gerektiği, davaya konu olayda 1/25000 ve 1/5000’lik imar planlarının iptal edilmiş olması karşısında sözleşmenin aynen ifa edilip edilmeyeceği teknik bir bilgiyi gerektirdiği, açıklanan nedenlerle ilgili belediye başkanlığından mevcut imar durumunun sorulması, bu imar durumuna göre taraflara yüklediği edimler açısından sözleşmenin ifasının imkansız hale gelip gelmediği konusunda alanında uzman bilirkişilerden rapor alınarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme neticesinde karar verilmesi doğru bulunmadığından kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B.İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasında 31.10.2016 tarihinde sözleşme düzenlendiği, ancak ruhsat çalışmaları sırasında imar planı ile ilgili açılan davalar nedeniyle imar planının henüz kesinleşmediği, bu durumun davalı kooperatife yazı ile bildirilerek süre uzatım talebinde ve mücbir sebep sayılması talebinde bulunulduğu, bu talebin davalı kooperatif tarafından kabul edildiği, sözleşmenin 10. ve 20. maddeleri gözetildiğinde; imar planı değişikliği nedeniyle meydana gelecek gecikmelerin mücbir sebep olarak sayıldığı, her iki tarafın da sözleşmedeki bu hükmü kabul ederek sözleşmeyi imzaladıkları, gecikmeye neden olan bu engel ortadan kalkmış ve yeni imar durumu kesinleşmiş olmasına rağmen, davalı kooperatif tarafından Ankara 24. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/109 Esas sayılı dosyası üzerinden sözleşmesinin baştan itibaren geçersiz ve batıl olduğunun tespitini talep ettiği, bununla birlikte davalı kooperatifin başka bir inşaat firması ile sözleşme imzalamış olduğu dikkate alındığında, davacı yükleniciye atfedilecek bir kusur bulunmadığından davalı kooperatifin 4721 sayılı Yasanın 2. maddesine uygun hareket etmediği, aksinin davalı tarafça ispat edilemediği, sözleşmenin feshinde haksız olduğu kanaatine varıldığı, birleşen Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/72 Esas sayılı dosyası bakımından açıklanan nedenlerle davacının, davalıdan kazanç kaybını (müspet zararını) talep edebileceği, 07.09.2019 tarihli bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığı, hükme esas alınan bilirkişi raporu ile olumlu zararlar hesaplanıp gerçek giderler de eklenmek suretiyle, gelir vergisi düşülmeden davacı zararının 18.168.994,00 TL olduğu benimsenip inşaata henüz başlanmamış olması; davacı şirketin benzer başka işleri yapma olanağı bulunması, inşaat yapımı sırasında oluşabilecek olası zararların bulunabilmesi ve nihayet proje hizmetlerinin bile henüz yapılmamış olmasından dolayı %10 indirim yapılması gerektiği kanaati ile 1.816.899,00 TL indirimden sonra davacının toplam kâr kaybının 16.352.095,00 TL olduğu, davacının 9.920.270,00 TL kâr kaybı alacağını talep ettiği anlaşılmakla talep ile bağlı kalınarak, 9.920.270,00 TL kâr kaybı alacağının 100.000,00 TL’sinin dava tarihinden 9.820.270,00 TL’sinin 19.04.2021 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmasına, mahkeme kasasında muhafaza edilen 18.11.2016 düzenlenme tarihli keşidecisi … Grup Yapı Mimarlık Müh. Ltd. Şti., lehtarı S.S. … 73 Konut Yapı Kooperatifi olan 720.000,00 TL bedelli senet incelendiğinde senedin taraflar arasındaki sözleşmeye teminat olarak verildiğinin senet üzerinde yazılı olduğunun tespit edildiği, ayrıca sözleşmedeki teminat bedeli ile senet bedelinin de uyumlu olduğu anlaşılmakla senet yönünden davacının, davalıya borçlu olmadığının tespitine, mahkeme kasasında muhafaza edilen senedin kararın kesinleşmesinden sonra davacıya teslim edilmesine, birleşen Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/91 Esas sayılı dosyası bakımından taraflar arasında 31.10.2016 tarihinde sözleşme düzenlendiği, ancak ruhsat çalışmaları sırasında imar planı ile ilgili açılan davalar nedeniyle imar planının henüz kesinleşmediği, bu durumun davacı kooperatife yazı ile bildirilerek süre uzatım talebinde ve mücbir sebep sayılmasının talebinde bulunulduğu, bu talebin davacı kooperatif tarafından kabul edildiği, sözleşmenin 10. ve 20. maddeleri gözetildiğinde, imar planı değişikliği nedeniyle meydana gelecek gecikmelerin mücbir sebep olarak sayıldığı, her iki tarafın da sözleşmedeki bu hükmü kabul ederek sözleşmeyi imzaladıkları, gecikmeye neden olan bu engel ortadan kalkmış ve yeni imar durumu kesinleşmiş olmasına rağmen, davacı kooperatif tarafından Ankara 24. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/109 Esas sayılı dosyası üzerinden sözleşmesinin baştan itibaren geçersiz ve batıl olduğunun tespitini talep ettiği, bununla birlikte davacı kooperatifin başka bir inşaat firması ile sözleşme imzalamış olduğu dikkate alındığında davalı yükleniciye atfedilecek bir kusur bulunmadığından davacı kooperatifin 4721 sayılı Yasanın 2. maddesine uygun hareket etmediği, aksinin davacı tarafça ispat edilemediği anlaşılmakla davanın reddine, yargılama sırasında davacı vekili alacağının 1.400.000,00 TL’lik bölümünü …’ye, 400.000,00 TL’lik bölümünü …’e, 650.000,00 TL’lik kısmını …’a temlik etmiş olup, belirtilen miktarlar yönünden temlik alanlar lehine hüküm kurulduğu, birleşen Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/180 Esas sayılı dosyası bakımından
Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/510 Esas sayılı dosyasından bakiye kalan 2.834.363,00 TL alacağı için, Ankara 22. İcra Müdürlüğünün 2021/12405 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatmış olup, itiraz üzerine, birleşen davanın açıldığı, davacının bakiye zararından 2.834.363,00 TL alacak bölümü için talepte bulunma hakkı olduğu anlaşıldığından davalının icra takibine yaptığı itirazın iptaline, alacağın belirlenmesi yargılamayı gerektirdiğinden icra inkar tazminatı isteminin reddine ve temlik alanlar yönünden temlik edilen bedeller esas alınarak yapılan hesaplama uyarınca temlik alanlar … ve … kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince (1.050.000,00 TL üzerinden) hesaplanan 69.550,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak temlik alanlara … ve …’a verilmesine, temlik alan … kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince (1.400.000,00 TL üzerinden) hesaplanan 81.800,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak temlik alan İzzet Öz’e verilmesine karar verilmiştir.

VII. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-birleşen dosya davacısı … Grup Yapı Mimarlık Mühendislik Ltd. Şti. ile davacı-birleşen dosya davalısı S.S. …-73 Konut Yapı Kooperatif vekillerince temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı Birleşen Dosya Davalısının Temyiz Sebepleri

Sözleşme tarihinde imar planlarının idare mahkemesi kararlarıyla iptal edilmiş olduğunu, İdare mahkemesi dosyalarının incelenmediğini, sözleşme tarihinden önce 31.12.2015, 07.04.2016 ve 27.07.2016 tarihlerinde imar planlarının iptal edilmiş olması nedeniyle sözleşmesinin ifasının imkansız olduğunu,
Yüklenicinin sözleşmedeki hiçbir edimini yerine getirmediğini,
Teminat olarak vermesi gereken nakit para ya da teminat mektubunu vermediğini, hileli olarak kambiyo senedi hükmünü taşımayan bir belgeyi teminat olarak verdiğini,
Dava konusu taşınmazla ilgili son onaylı imar planlarının da yargı kararı ile iptal edildiği kabul edilmesine rağmen iptale ilişkin yargı kararlarının henüz temyiz aşamasında olduğu belirtilerek hukuk dünyasında olmayan imar planlarını mevcut imar planı gibi kabul etmenin hatalı olduğunu,
Mahkemece sözleşmenin yeni imar planı dahilinde ifa edilebilir olduğunun kabul edilmesine rağmen bu sonuca nasıl ulaşıldığının gerekçelendirilmediğini,
Parselasyon planının iptal edilmesi nedeni ile 49720 ada 2 no.lu parselde kayıtlı 2 no.lu taşınmazın yolsuz tescil haline gelmesi nedeni ile taşınmazın hukuken kadastro parseline döndüğünü ve bu nedenle sözleşme yapıldığı tarihte objektif imkansızlığın mevcut olduğunu,
Belediyenin kök parsele dönmeden sürekli aynı yönde hukuka aykırılığı yargı kararı ile tespit edilmiş imar ve parselasyon planları ile aynı mahiyette planlar yapmaya devam etmesi nedeni ile taraflarınca kadastral parsele dönme ile ilgili başvurunun reddinin iptaline yönelik açılan Ankara 14. İdare Mahkemesinin 2022/218 Esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılmamasının hatalı olduğu,
Sözleşme tarihi 30.10.2016 tarihinden 10 ay önce 1/25.000, 6 ay önce 1/5.000, 3 ay önce de 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının ilk tesis edildiği andan itibaren hiç yapılmamış gibi hukuk aleminden silindiği sabit olduğuna göre sözleşmenin akdedildiği andan itibaren uygulanmasının mümkün olmadığını,
Sözleşmenin üzerinden 7 yıl geçmesine rağmen geçici imkansızlık hali ile tarafların sözleşmeye bağlı tutulmalarının akte tahammül süresi ile sınırlı olduğunu,
İdare mahkemelerinde verilen kararlar ile alınan raporlar getirtilmeden karar verilmesinin hatalı olduğunu,
Hükme esas alınan rapordaki gerekçelerin hatalı olduğunu gösteren Etimesgut Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünün 23.06.2022 tarihli yazısının yeni delil olarak değerlendirilmemesinin hatalı olduğunu, mimari projenin onaylanması ve yapı ruhsatının verilmesinin mümkün olmadığının bildirildiğini,
Açtıkları dava kesinleşmeden birleşen davalar hakkında karar verilmesinin hatalı olduğunu,
Bilirkişi raporları müspet zarar konusunda birbiri ile çelişen sonuca ulaşmış iken çelişki giderilmeden karar verilmesinin hatalı olduğunu,
Mahkemece verilen kâr kaybına nasıl ulaşıldığının anlaşılamadığını,
Kesinti yöntemine göre hesaplama yapılmadığını,
Davalı şirketin borca batık olmasına rağmen sözleşme imzaladığını,
İmar değişikliğinin 15.03.2018 tarihinde kesinleştiğini, davalının tacir olup imarın olmadığını, ruhsat aşamasında öğrenmiş olmasının kabul edilemeyeceğini,
Davalı birleşen dosya davacısının 20.01.2018 tarihli yönetim kurulu toplantısına davalının katıldığını, ancak yeni teklif vermediğini,
Sözleşmesinin uygulanmasının kesinleşen imar planları notları ile imkansız olduğunu, Sözleşmedeki kat yüksekliği ile plandaki kat yüksekliğinin değiştiğini,
Sözleşmedeki inşaat alanının yeni imarda değiştiğini,
Davalının hükümsüz sözleşmeye göre inşaat yapmasının imkansız olduğunu,
Mevcut imar planına göre yazılı teklif vermesi gerektiğini,
Bonoyu mahkemeye verdiklerini, davanın kabulü yerine konusuz kalan dava hakkında yer olmadığına karar verilmesi gerektiğini,
2022/72 Esas sayılı dosyada aleyhlerine fazla vekalet ücreti takdir edildiğini, vekalet ücretinin temlik alacaklılarına garameten paylaştırılmadığını, aynı dilim üzerinden vekalet ücreti hesaplandığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalı Birleşen Dosya Davalısının Temyiz Sebepleri

Birleşen Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/180 Esas sayılı dosyasındaki alacak likit olduğundan icra inkar tazminatına hükmedilmemesinin hatalı olduğu bildirilerek, icra inkar tazminatı verilmesi yönünde kararın bozulması talep edilmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup arsa sahibi tarafından açılan asıl davada sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olduğunun tespiti, yüklenici tarafından açılan birleşen Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/72 Esas sayılı dosyasında sözleşmenin haksız olarak feshedildiğinin tespiti, kâr mahrumiyetinin tahsili, teminat olarak verilen bononun iadesi, davacı arsa sahibi tarafından açılan birleşen Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/91 Esas sayılı dosyasında yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeni ile sözleşmenin feshine karar verilmesi, davacı yüklenici tarafından açılan birleşen Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/180 Esas sayılı dosyasında ise talep edilmeyen kâr mahrumiyeti için başlatılan takibe yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatına hükmedilmesi istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı TBK’nın ve TMK’nın ilgili maddeleri

3. Değerlendirme

1.Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma ilamı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 20. maddesinde; “İlgili tüm kurumlarda yönetmelik değişikliği, plan değişikliği vb durumlarda kurumlardan alınacak gecikmelerin oluşması halinde, bu durumun yükleniciden kaynaklanmaması, taahhüdün yerine getirilmesini engelleyecek nitelikte olması, yüklenicinin bu engeli ortadan kaldırmaya gücünün yetmemesi hallerinin mücbir sebep sayılarak sürenin uzatılacağı” düzenlemesi mevcut olup sözleşme yapılırken imarın değişebileceğinin her iki tarafça da değerlendirilmiş olması, kooperatif yönetim kurulu kararı ile sözleşmeden sonra meydana gelen imar değişikliğinin bu madde kapsamında mücbir sebep olarak kabul edilmesi, mahkemece bozma ilamına uyularak alınan ve Yargıtay denetimine elverişli olan bilirkişi raporuna göre sözleşmeden kısa süre sonra yeniden oluşturulan imar planı uyarınca sözleşme kapsamındaki edimin yerine getirilmesinin mümkün olması, fesih iradelerinin birleştiği tarihteki imar planına göre imkansızlık bulunmadığının değerlendirilmesinde ve davacının 3. kişi ile yeni anlaşma yapması, yükleniciye vekalet vermemesi dikkate alındığında fesihte davacı-birleşen dosya davalısının kusurlu bulunmasında ve her ne kadar teminat olarak teminat senedi veya nakit paranın verileceği hüküm altına alınmış olsa da teminat amacı ile verilen bononun davacı birleşen dosya davalısı tarafından kabul edilmesi ve dava açıldığı sırada bonunun davacı birleşen dosya davalısının elinde bulunması nedeni ile sözleşme kapsamında verilen teminat olarak kabul edilerek iadesine karar verilmesinde ve kâr mahrumiyeti hesabı belirli olmayıp yargılamayı gerektirdiğinden icra inkar tazminatına hükmedilmemesinde hata olmamasına göre davalı birleşen dosya davacısı … Grup Yapı Mimarlık Mühendislik Ltd. Şti.’nin tüm, davacı birleşen dosya davalısı S.S. …-73 Konut Yapı Kooperatifinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazların reddine karar verilmiştir.
2.Davacı-birleşen dosya davalısı kooperatifin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Mahkemece alınan 07.09.2019 tarihli bilirkişi kurulu raporunda kâr mahrumiyeti 1.722.000,00 TL olarak hesaplanmış olup şirket tarafından işin gerçekleştirilmemesi, imar planının onaylanması ile dava tarihi arasında çok kısa bir süre olması nedeni ile benzer bir nitelikte iş yürütme olanağının bulunması bu nedenle kesinti metodu göz önünde bulundurularak mahrum kalınan kârın %50’sinin indirilmesi ile mahrum kalınan kârın 861.000,00 TL olarak tespit edildiği, mahkemece alınan 07.10.2020 havale tarihli bilirkişi kurulu raporunda ise kâr mahrumiyetinin 14.171.815,00 TL olarak hesaplandığı, ayrıca inşaata henüz başlanmaması, şirketin benzer başka işler yapma olanağı bulunması, inşaat yapımı sırasında olağan zararların bulunabilmesi, proje hizmetlerinin bile henüz yapılmamış olması gibi nedenlerden dolayı yoksun kalınan kârın azaltılabileceği, azaltma miktarı konusundaki takdirin mahkemede olduğu bildirilmiştir.
Mahkemece, hükme esas alınan 07.10.2020 tarihli bilirkişi raporu ile kârlı inşaat bedelinin, kârsız daire maliyetinin ve yüklenicinin işi öz kaynakları ile tamamlamış olması halindeki elde edeceği gelirin ve ve brüt kâr ve bunun üzerinden düşülecek giderlerin hesaplanma yönteminin %20 gelir vergisi düşülmesi hariç usul ve yasaya uygun olduğu, 07.09.2019 tarihli bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığı belirtilerek, %22 gelir vergisi düşülmeden davacı zararının 18.168.994,00 TL olduğu, davalı-birleşen dosya davacısının inşaata henüz başlanmamış olması, davacı şirketin benzer başka işleri yapma olanağı bulunması, inşaat yapımı sırasında oluşabilecek olası zararların bulunabilmesi, proje hizmetlerinin bile henüz yapılmamış olmasından dolayı %10 indirim yapılması gerektiği kanaati ile 1.816.899,00 TL indirimden sonra davacının toplam kâr kaybının 16.352.095,00 TL olduğu, davacının 9.920.270,00 TL kâr kaybı alacağını talep ettiği anlaşılmakla talep ile bağlı kalınarak 9.920.270,00 TL kâr kaybı alacağının tahsiline karar verilmiştir.
Bu durumda; kâr mahrumiyeti hesabına yönelik olarak bilirkişi raporlarındaki tespitler ve ulaşılan sonuç arasında büyük oranda ve açık bir şekilde çelişki bulunmaktadır. Bilirkişi raporları arasında fark bulunduğu ve rapora itiraz edildiği halde mahkemece itirazları karşılayacak ve farklılığı giderecek şekilde yeniden bilirkişi raporu alınmadan karar verilmesi hatalı olmuştur.
Kabule göre de, kâr mahrumiyeti bakımından hükmedilen miktar üzerinden tek bir vekalet ücreti hesaplanıp belirlenen ücretin, temlik edene kalan bedel ve temlik edilen bedellere oranlanarak vekalet ücretinin paylaştırılması gerekirken asıl davacı ve temlik alanlar adına hükmedilen bedeller üzerinden ayrı ayrı vekalet ücreti hesaplaması yapılmaması doğru olmamıştır.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; 6100 sayılı HMK’nın 281/3. maddesi uyarınca maddi gerçeğin ortaya çıkması için önceki bilirkişilerden farklı, konusunda uzman, oluşturulacak üç kişilik bilirkişi kurulundan davacı birleşen dosya davacısı kooperatifin itirazlarını da karşılayacak ve raporlar arasındaki çelişkileri ortadan kaldıracak biçimde, kâr mahrumiyeti bedeline yönelik yeterli ve denetime elverişli rapor alınarak, birleşen Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/72 Esas ve Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/180 Esas sayılı dosyalarda usuli kazanılmış haklar da dikkate alınarak, sonucuna göre karar verilmesi ve birleşen Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/72 Esas sayılı dosyasında, vekalet ücretinin hükmedilen tüm bedel üzerinden tek seferde hesaplanıp bulunan ücretin temlik eden ve temlik alanların alacaklarına oranlanarak temlik eden ve temlik alanların vekalet ücretinin belirlenmesi ve belirlenen vekalet ücretlerinin hüküm altına alınmasından ibarettir.
Eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi doğru olmamış, kararın açıklanan nedenlerle kararı temyiz eden davacı-birleşen dosya davalısı kooperatif yararına bozulması gerekmiştir.

VIII. KARAR

1. Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı-birleşen dosya davacısı … Grup Yapı Mimarlık Mühendislik Ltd. Şti.’nin tüm, davacı-birleşen dosya davalısı S.S. …-73 Konut Yapı Kooperatifinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazların reddine,

2. 2. Bentte açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davacı-birleşen dosya davalısı S.S. …-73 Konut Yapı Kooperatifi yararına BOZULMASINA,

3.8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı-birleşen dosya davacısı … Grup Yapı Mimarlık Mühendislik Ltd. Şti. ile temlik alanlar …, … ve …’den alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacı-birleşen dosya davalısı S.S …-73 Konut Yapı Kooperatifine verilmesine,

Peşin alınan temyiz harcın istek halinde davacı-birleşen davada davalı Sınırlı Sorumlu …-73 Konut Yapı Kooperatifine iadesine,

Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalı-birleşen davada davacı … Grup Yapı Mimarlık Mühendislik Limited Şirketinden alınmasına,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

16.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.