YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/7804
KARAR NO : 2023/39
KARAR TARİHİ : 09.01.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmadığı takdirde tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın bir kısım davalılar vekilleri ve davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince bir kısım davalılar vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davacının tapu iptali ve tescil davasının feragat nedeni ile reddine; davacının 5940 parsel sayılı taşınmaza yönelik davasının pasif husumetten reddine; davacının 53, 1236 ve 1588 parsellere yönelik davasının zamanaşımı nedeni ile reddine; davacının 6225 ve 6226 parsellere yönelik davasının feragat nedeni ile reddine; davacının 903, 905, 899, 1520, 1426, 6158 ve 6160 parsellere yönelik tazminat davasının kabulü ile taleple bağlı kalınarak 50.000,00 TL’nin davalılardan zincirleme olarak sorumlulukları oranında tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usûl eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA
1. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalıların murisi olan … arasında …. Noterliğinin 25.11.1993 tarih ve 18090 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşmeye göre muris …’in kendi adına kayıtlı olan ve murislerinden intikal edecek miras paylarının tamamını müvekkiline satmayı vaad ettiğini ve satış bedelini de nakten işlem esnasında aldığını, müvekkilinin …’in sağlığında miras paylarının henüz müşterek mülkiyete çevrilmemiş olması nedeniyle taşınmazların tapuda devrini gerçekleştiremediğini, satış vaadinde bulunan …’in vefatından sonra davalı mirasçılarının da tapu devrini gerçekleştirmediğini belirterek davalılara ait 53, 75, 1236, 1426, 6158, 6160, 899, 903, 905, 1520, 5940 ve 1588 parsel sayılı taşınmazların müşterek mülkiyete dönüşmemiş olanların müşterek mülkiyete çevrilmesine, paylı mülkiyete çevrili olanlarla birlikte davalılar adına olan taşınmazların tapu kayıtlarının iptaline ve davacı adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde taşınmazların güncel değerlerinin belirlenmesine, belirlenen toplam bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı vekili, 02.09.2020 havale tarihli dilekçesi ile dava konusu 75 parsel ve 905 parsel sayılı taşınmazların ifrazı sonucu oluşan 6225 ve 6226 parsel sayılı taşınmazlarla ilgili taleplerinden feragat etmiş, yine davacı vekili 10.07.2019 tarihli duruşmada ifa imkansızlığı nedeniyle tapu iptal ve tescil talebinden feragat ederek 50.000,00 TL üzerinden tazminat davası olarak davaya devam ettiğini bildirmiştir.

II. CEVAP
Davalılar vekili, satış vaadi sözleşmesinin zamanaşımına uğradığını, müvekkillerinin murisinin okuma yazmasının olmadığını, iradesi doğrultusunda sözleşmeye imza atmasının mümkün olmadığını, ifa imkansızlığı olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının tapu iptal ve tescil davasının feragat nedeni ile reddine; davacının 5940 parsel sayılı taşınmaza yönelik davasının pasif husumetten reddine; davacının 53, 1236 ve 1588 parsellere yönelik davasının zamanaşımı nedeni ile reddine; davacının 6225 ve 6226 parsellere yönelik davasının feragat nedeni ile reddine; davacının 903, 905, 899, 1520, 1426, 6158 ve 6160 parsellere yönelik tazminat davasının kabulü ile taleple bağlı kalınarak 50.000,00 TL’nin davalılardan miras payları oranında tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekilleri ve davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde, dava konusu 5940 parsel sayılı taşınmazdaki taleplerinin pasif husumetten reddedilmesinin doğru olmadığını; dava konusu 53, 1236 ve 1588 parsel sayılı taşınmazlarda zamanaşımının söz konusu olmadığını; davalılar murislerinin borcundan dolayı müştereken sorumlu olmalarına rağmen, kararda hisseleri oranında sorumlu tutulmalarının hukuka aykırı olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalılar …, …, … vekili istinaf dilekçesinde, tapusuz taşınmazların satış vaadine konu olamayacağını, sözleşmenin geçerlilik şartlarını taşımadığını, satış vaadi sözleşmesinin içeriğindeki taşınmazların belirlenebilir olmadığını, bedelin ödenmediğini belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

3. Davalılar …, …, …, …, … vekili istinaf dilekçesinde, sözleşmenin zaman aşımına uğradığını, sözleşmenin geçerlilik şartlarını taşımadığını, sözleşme borçlusu muris …’nin okuma yazmasının olmadığını, sözleşmenin murisin iradesini taşımadığını, murisin sağlık problemlerinin olduğunu, yaptığı tasarrufları idrak edebilecek durumda olmadığını, satış vaadi sözleşmesinin içeriğindeki taşınmazların belirlenebilir olmadığını, henüz tapu maliki olmayan murisin miras hisselerini devir etmesinin geçersiz olduğunu sözleşme sırasında elbirliği mülkiyet olduğundan devir yasağı bulunduğunu, bedelin ödendiğine ilişkin belge sunulmadığını, muris ölene kadar tescil yapılmamasının hayatın olağan akışına uygun olmadığını belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile eldeki davada davacının tapu iptal ve tescil isteminden feragat ettiği ve tazminat talep ettiği, dava konusu 903, 905, 899, 1520 parsel sayılı taşınmazların elbirliği mülkiyeti şeklinde halen muris adına kayıtlı bulunduğu ve ifa olanağı doğmadığı, 1426, 6160 ve 6158 parsel sayılı taşınmazların paylı mülkiyet olarak 2011 yılında muris adına tescil edildiği, dava tarihi itibari ile ifa imkanının doğmasından itibaren zamanaşımı sürelerinin geçmediği, ancak davalıların halen kayıt maliki olan …’nin mirasçıları olduğu aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu bu davalılar adına tapuda intikal yapılmadığından elbirliği olarak … terekesi adına hareket ettikleri bu nedenle 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 641. maddesi uyarınca müteselsil sorumlulukları bulunduğu halde mahkemece pay oranında sorumlu tutulmaları doğru görülmemiş davalıların istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine; davacının istinaf başvurusunun kısmen kabulüne karar verilerek, ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak; davacının tapu iptal ve tescil davasının feragat nedeni ile reddine, davacının 5940 parsel sayılı taşınmaza yönelik davasının pasif husumetten reddine, davacının 53, 1236 ve 1588 parsel sayılı taşınmazlara yönelik davasının zamanaşımı nedeni ile reddine, davacının 6225 ve 6226 parsel sayılı taşınmazlara yönelik davasının feragat nedeni ile reddine, davacının 903, 905, 899, 1520, 1426, 6158 ve 6160 parsel sayılı taşınmazlara yönelik tazminat davasının kabulü ile taleple bağlı kalınarak 50.000,00 TL’nin davalılardan zincirleme olarak sorumlulukları oranında tahsili ile davacıya verilmesine, karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davalılar …, …, … vekili temyiz dilekçesinde özetle istinaf dilekçesinde belirtmiş olduğu beyan ve delilleri tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir

2. Davalılar …, …, …, …, … vekili temyiz dilekçesinde özetle istinaf dilekçesinde belirtmiş olduğu beyan ve delilleri tekrar ederek, istinaf kararının da davalıların müteselsil sorumluluğuna hükmetmesinin hatalı olduğunu beyan ederek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 125 inci madde hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması TMK’nın md. 2 de yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK md.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

4721 sayılı Kanunun “Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi” başlıklı 644 üncü maddesinin ilk ve ikinci fıkralarında yer alan “Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir” hükmü uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ya tüm mirasçıların katılacağı bir sözleşme ile tapu sicil müdürlüğü önünde veya bir mirasçının diğer mirasçılar aleyhine açacağı dava sonucu ve herhalde kanundaki şartların gerçekleşmesi halinde hâkim hükmü ile mümkündür.

Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmediği sürece paydaşlardan bir veya birkaçının yaptığı satış vaadi sözleşmesinin bu aşamada ifa olanağı yoktur. Bu kapsamda mirasçı olmayan davacının bu dönüştürmeyi talep etme hakkı da yoktur.

3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usûl ve kanuna uygun olup bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

09.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.