YARGITAY KARARI
DAİRE : 12. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/12967
KARAR NO : 2023/521
KARAR TARİHİ : 26.01.2023
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması ve tahliye uyuşmazlığından dolayı yapılan inceleme sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine, karar verilmiştir.
Kararın davacı alacaklı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacı alacaklının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davalı borçlunun itirazının kaldırılmasına, takip konusu asıl alacak olan 122.405,00 TL’sinin %20’si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, ve davacının tahliye talebinin reddine, karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı borçlu tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi … tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı alacaklı vekili dava dilekçesinde; davalının 01.05.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile … mahallesi, 186 Sokak, No:6 Flash Otel … … adresinde kiracı olarak bulunduğunu, kira bedellerinin takip tarihine kadar toplam 122.405,00 TL olduğunu, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için takip başlatıldığını, davalı borçlunun itirazının haksız ve dayanaksız olduğunu beyanla davalının takipteki itirazının kaldırılmasına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesine ve kiralanan taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini, talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı borçlu cevap dilekçesinde; her yıl %10 kira artışı şartıyla kiraladıklarının doğru olduğunu, 2009 yılına kadar herhangi bir problem yaşanmadan kira ilişkisinin devam ettiğini, bunun üzerine davacının %10 kira artışı yapmayacağını beyan ettiğini ve kira ilişkisinin devam etmesinin istendiğini, müvekkilinin de kira ilişkisine devam ettiğini, 2012 yılında karşılıklı sözlü anlaşmayla kira bedelinin 29.000,00 TL’ye çıkarıldığını, 5 yıl zam yapılmayacağının taraflar arasında sözlü olarak kararlaştırıldığını, 2017 yılında kira bedelinin 34.000,00 TL’ye yükseltildiğini, ancak yine 5 yıl boyunca artış olmayacağının taraflar arasında sözlü olarak kararlaştırıldığını, müvekkilinin bu ödemeleri zamanında ve eksiksiz yaptığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan yazılı kira sözleşmesindeki %10 artış hükmünün uygulanmadığı yönünde örtülü bir anlaşma yapıldığı iddiasının dar yetkili icra mahkemesinde dinlenemeyeceği, alacaklının kiracının yaptığı ödemeyi ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin kabul edilmiş olması alacaklının kira artış farkı talep hakkının bulunmadığı anlamına gelmeyeceği, 05.10.2021 tarihli bilirkişi raporunda belirtildiği üzere borçlu tarafından yapılan ödemelerin %10 artış oranı uygulanarak tespit edilen kira bedelinden fazla olduğu gerekçesi ile davanın reddine, karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı alacaklı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı alacaklı vekili istinaf dilekçesinde; kira bedelinin aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olduğunu üçüncü kişiye yapılan ödemenin kiracıyı borcundan kurtarmayacağını, bu nedenle üçüncü şahıs adına yapılan ödemelerin kabul edilmediğinden davalı kiracıyı borçtan kurtarmayacağını, buna rağmen bu ödemelerin bilirkişi tarafından hesaplamaya dahil edildiğini, davalının yapmış olduğu mevcut ödemeler incelendiğinde davalının her yıl 34.000 üzerinden kirasını yatırdığı, kira farkını yatırmadığını icra takibi başlatılırken, kiracının her yıl 34.000 ödediği kabul edilerek kira farkı istendiğini fakat bilirkişi kiracı tarafından her yıl kira farkları ödenmiş gibi hesaplama yaptığının raporun hatalı olduğunu belirterek, mahkeme kararının kaldırılması ile davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; imzası inkar edilmeyen kira sözleşmesine göre her yıl kira bedelinin %10 oranında artırılacağının kararlaştırılmış olduğu, takibin 01.05.2016- 01.05.2020 yılları arası 5 yıllık kira farkı alacağının tahsili için başlatılmış olduğu, davalının icra dosyasına sunduğu itiraz dilekçesinde açıkça ve ayrıca istenilen kira farkı miktarlarına itiraz etmediği, takibe konu yıllar için yıllık 34.000,00 TL ödendiğinin taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmadığı, dosya içinde mevcut 07.06.2021 tarihli bilirkişi raporuna göre 5 yıllık toplam kira farkının 122.405,00 TL olduğu, davalının bu miktarı ödediğine dair yazılı belge sunamamış olduğu, ilk derece mahkemesince bu rapor hükme esas alınarak davacının itirazın kaldırılması isteminin kabulü yerine eksik ve hatalı ek rapora istinaden itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesi isabetsiz olduğu ancak tahliye istemi yönünden davanın ödeme emrinin tebliğ edildiği 11.01.2021 tarihinden itibaren 30 günlük ihtar süresi dolmadan 13.01.2021 tarihinde açıldığı anlaşıldığından davalının temerrüdünden söz edilemeyeceği için ilk derece mahkemesince davanın tahliye yönünden reddine karar vermesinin dosya kapsamına uygun olduğu gerekçesi ile davacı alacaklının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davalı borçlunun itirazının kaldırılmasına, takip konusu asıl alacak olan 122.405,00 TL’sinin %20’si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine ve davacının tahliye talebinin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı borçlu vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B.Temyiz Sebepleri
Davalı borçlu vekili 2017 yılından itibaren kira bedelinin 34.000 TL olarak kararlaştırıldığı ve kararlaştırılan 34.000 TL’nin her yıl ödendiği alacaklının da kabulünde olduğu, uyuşmazlık konusunun belirlenen kira bedeline her yıl yüzde 10’luk artış yapılıp yapılmayacağı olduğunu, sözlü olarak kiraya 5 yıl süreyle başkaca artış yapılmayacağı yolundaki iddiasını kanıtlamak için yazılı bir belge sunmamış ise de kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması yolunda her hangi bir kısıtlayıcı yasal düzenleme bulunmadığı, 2017 yılından itibaren dava tarihine kadar 5 yıllık sürede ödenen bu kira bedellerinin davacı tarafça her hangi bir itirazı kayıt ileri sürülmeksizin alındığı bu durumda alacaklının iyi niyetli olmadığını ileri sürerek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, İİK’nın 269. maddesine dayalı adi kiraya ve hasılat kiralarına ilişkin ilamsız icra takibinde itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
2004 sayılı İİK’nun 269., 269/d. maddesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi İle sair yasal mevzuat
3. Değerlendirme
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır” düzenlemesine yer verilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanunu’nun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü ile aynı Kanunun 7. maddesinde ise görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlığı altında “Türk Borçlar Kanunu’nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallar ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi, görülmekte olan davalara da uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Az yukarıda yazılı olduğu üzere Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un 2. ve 7. maddesi gözetildiğinde, TBK’nin yürürlüğünden önce serbest irade ile düzenlense de sözleşmedeki artış oranı, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
18.01.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7161 Sayılı Kanunun 56. maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01.01.2019 tarihinden sonrası için TBK 344 üncü maddesinin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir.
Ayrıca, 18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesi ile 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine; “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
İcra takibinde dayanılan ve karara esas alınan 01.05.2007 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık kira bedelinin 24.000,00 TL olduğu kararlaştırılmış olup, sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 4. maddesi ile “tarafların anlaşması üzerine kira süresinin 2 yıl daha uzaması halinde söz konusu kira bedelinde %10 luk artış oranının bu yıllar için de geçerli olacağı” düzenlemesine yer verilerek kira parasının ne şekilde arttırılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı alacaklı 2016 yılı Mayıs ayı, 2017 yılı Mayıs ayı, 2018 yılı Mayıs ayı, 2019 Mayıs ayı, 2020 Mayıs ayı bakiye kira alacağı toplamı 122.405,00 TL’nin faiziyle tahsilini talep etmiştir.
Mahkemece TBK’nin 344. maddesi hükmü de gözetilerek aylık kira bedelinin ve kira artış farkının belirlenerek, bu miktar üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, TBK’nin 344. maddesindeki sınırlama gözetilmeden, sözleşmedeki artış oranına göre kira miktarının belirlendiği ve bu miktar esas alınarak itirazın kaldırılmasına karar verildiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece, aylık kira bedelinin ve kira artış farkının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihine kadar uzayan dönemler için kira sözleşmenin 4. maddesindeki artış şartı uyarınca, bu tarihten sonra uzayan dönemler ise Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki sınırlama da gözetilerek kira alacağı belirlenerek, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
26.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.