YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/493
KARAR NO : 2023/788
KARAR TARİHİ : 01.03.2023
MAHKEMESİ : Van Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Van 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil (Tüketiciyi Koruma Kanunundan Kaynaklanan) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı … … İnş. San. Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan 30/01/2018 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi ile yüklenicinin davalı arsa sahibinin arsası üzerinde yaptığı inşaattan B blok 2. kat 8 no.lu dairenin 260.000,00 TL karşılığı satın alındığını, dairenin fiilen teslim edildiğini ancak tapu devrinin 30/07/2018 tarihinde yapılacağı kararlaştırılmasına rağmen tapunun devredilmediğini, diğer davalı arsa sahibinin vekil edene gönderdiği ihtarname ile evi tahliye etmelerini istediğini, vekil edenin daireyi malik gibi uzun süredir kullandığını beyan ederek, dava konusu dairenin tapu kaydının iptali ile davacı adına arsa payı oranında tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı yüklenici … … İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının sitenin parke işlerini yapması karşılığı daireyi şahıs olarak … …’dan aldığını, sözleşmenin gerçeği yansıtmayıp ticari iş karşılığı dairenin verildiğini, dairenin diğer davalı arsa sahibine ait olup, bu durumun bilinerek davacıya verildiğini, diğer davalının İzmir’de bulunan yapım işi üstlenildiğinden bu işte davalıdan olan alacaklarına mahsuben bu dairenin kendilerine ait olacağının varsayıldığını, ancak iş bitirilemediğinden bu dairenin kendilerine verilmediğini ve davacıya tapunun devredilemediğini belirterek, davanın reddini istemiştir.
2. Davalı arsa sahibi … Yapı A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması için resmi şekilde yapılması gerektiğini, davacı iddialarının mesnetsiz olup 30/09/1988 tarih, 1987/2 1988/2 sayılı İBK’nın sadece arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında uygulanabileceği, vekil edenin yüklenici olmayıp arsa sahibi olduğunu beyan ederek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının davalı inşaat yapım şirketinin inşaatlarındaki yaptığı parke işlerini karşılığında dava konusu daireyi aldığı, davalı … … İnşaat şirketinin tapu maliki olmayıp, davacının öncelikli görevinin iş karşılığı aldığını düşündüğü bu dairenin ilgili tapu sicil müdürlüğüne giderek tapu bilgilerini kontrol etmek olduğu ancak davacının bundan kaçındığı, malikin … … olmadığını bildiği halde başkaca bir araştırmaya gerek kalmadan daireyi haricen satın alıp kullanmaya başladığını, davacı vekili her ne kadar davalılar arasında muvazaa ilişkisi olup, davalı … temsilcisinin de bu durumdan haberdar olmasına rağmen taşınmazın tesciline ilişkin herhangi bir işlem ve eylemde bulunmadığını iddia etmişse de dosya içeriğine göre bu hususu ispatlayamadığı, tapu iptali ve tescili dışında herhangi bir talepte de bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece asliye hukuk mahkemelerinin görevli olduğunun kabul edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, dairenin kat mülkiyeti kurulmadan satılması nedeni ile ayıplı mal olduğunu, 30/09/1988 tarih, 1987/2-1988/2 karar sayılı İBK’da belirtildiği üzere sözleşme konusu edimlerin karşılıklı olarak veya tümü ile yerine getirilmesi halinde şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğunu, tanık beyanları hususunda değerlendirme yapılmadığını, TMK 2.madde göz önünde bulundurularak karar verilmesi gerektiğini, bir yıldan fazla süredir dairenin kullanıldığından habersiz olunmasının açıklanamaz bir durum olduğunu beyan ederek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre dava konusu bağımsız bölümün arsa sahibine ait olduğu, yükleniciye bırakılmayan dolayısı ile yüklenicinin temlik hakkı bulunmayan taşınmaza ilişkin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye devretmesinin arsa sahibi bakımından önemi bulunmadığı, satışın arsa sahibinin muvafakati ile yapıldığı veyahut satışa icazet verildiğinin dosya kapsamına göre davacı tarafından ispat edilememiş olmasına göre ilk derece mahkemesince, kayıt malikinin arsa sahibi olduğu ve arsa sahibinin haberdar olduğunun ispat edilememesi nedeni ile davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan yükleniciden temlik alınan bağımsız bölümün tapu iptali ve tesccili talebine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 97. Ve 118. maddeleri, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 gün ve 1987/12 Esas, 1988/2 Karar sayılı ilamı.
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkün olup, bu halde alacağın adi yazılı sözleşmeyle temliki geçerlidir. Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/12 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre haricen taşınmaz satın alınmasında belli şartlar bulunması halinde yüklenicinin temlikine dayalı olarak bu davanın açılması ve temlik alanın tescile hak kazanması mümkündür. İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli içtihadı ile; “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir” içtihatını kabul etmiştir.
3. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde, şartların yerine getirilmesi durumunda arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi mümkün ise de; somut olay değerlendirildiğinde, davalılar arasında akdedilen Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca, davalı arsa sahibine ait taşınmaz üzerine inşa edilecek konutlardan arsa sahibine 18 adet 3+1 ve 1 adet 4+1 daire verilecek olup, davalı ile davalı yüklenici arasında akdedilen sözleşme ile 8 numaralı bağımsız bölüm 260.000,00 TL bedelle yüklenici tarafından davacıya satılmış, davalı arsa sahibinin dava konusu bağımsız bölümün sözleşme hükümleri gereği arsa sahibine düşen bölüm olduğuna ilişkin savunması ile yüklenicinin de bu yöndeki beyanından sonra mahkemece alınan bilirkişi raporunda da dava konusu bağımsız bölümün arsa sahibine ait olduğu belirtildiğinden, yüklenicinin temlik hakkı bulunmayan taşınmaza ilişkin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye devretmesinin arsa sahibi bakımından önemi bulunmadığından, mahkemece davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiştir.
4.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı harcın temyiz edenden alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 01.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.