YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/125
KARAR NO : 2023/2154
KARAR TARİHİ : 12.04.2023
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda asıl dava yönünden Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak asıl davanın ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar-birleştirilen davada davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Davacı …; asıl davada; davalı …’nin, adına kayıtlı 1/8 hisseyi 29.03.1985 tarihli düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ile…’a satmayı vaad ve taahhüt ettiğini, … tarafından satış vaadine konu bu taşınmazın düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 11.04.2002 tarihinde kendisine devrinin taahhüt edildiğini ancak tapuda tescil işlemi yapılamadığını ileri sürerek, davalı adına kayıtlı hissenin iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.
2. Davacı … vekili; birleştirilen davada; davalı …’nin kendi adına asaleten kardeşi… hissesi adına vekaleten 1985 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdettiğini, bu sözleşme uyarınca dava dışı …’ye devri taahhüt edilen hissenin … tarafından da davacı …’e 11.04.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile temlik edildiğini, …’in 2003 yılında…’nin hissesi olan 1/8 payı adına tescil ettirdiğini, fakat daha sonra… mirasçıları tarafından … aleyhine tapu iptali ve tescil istemli dava ikame edildiğini, davanın kabul edilerek hissenin tekrar… mirasçıları adına tescil edildiğini, …’nin vekalet görevini kötüye kullanması nedeniyle davacının zarara uğradığını belirterek, öncelikle … adına kayıtlı 1/8 hissenin iptali ile davacı adına tescili ikinci kademede taşınmazın satış tarihindeki rayiç bedelinin güncelleme yapılmak suretiyle ve diğer oluşan zararların davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalılar vekili; asıl dava dilekçesinin taraflarına tebliğ edilmediğini, dahili dava dilekçesinin taraflarına tebliğ edildiğini, öncelikle zamanaşımı itirazında bulunduklarını, 1985 yılında yapılan sözleşmenin 1998 yılında, 2002 yılında yapılan sözleşmenin 2012 yılında zamanaşımına uğradığını, davacı tarafından açılan kamulaştırmasız el atma davalarında dava konusu taşınmazın m²’sinin 7.000,00 TL’den 35.000.000,00 TL olarak gösterildiğini, 2002 yılında yapılan sözleşmede 50.000,00 TL olarak gösterilmesinin sözleşmenin muvazaalı yapıldığına karine teşkil ettiğini, dava dilekçesi tebliğ edildiğinde ayrıca cevap dilekçesi sunacaklarını beyan etmiştir.
2. Davalılar vekili birleştirilen davaya cevabında; davacının birleştirilen davada 29.03.1985 tarihli sözleşme uyarınca …’nin vekaleti kötüye kullandığını iddia ettiğini, asıl dosyada yapılan ATK incelemesinde ödeme belgesindeki imzanın murislerine ait olduğunun tespit edilemediğini, dava dilekçesinde hem sebepsiz zenginleşme hem haksız fiile dayanıldığını, her ikisi yönünden de 2 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi, “Davacının halefi olduğu dayanak 29.03.1985 tarihli sözleşmede yer alan ediminin tamamını ifa etmeden karşı edimin ifasını yasal olarak talep etme hakkı olmadığından davanın reddine” karar vermiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 09.07.2018 tarihli ve 2017/6091 Esas, 2018/5193 Karar sayılı ilamında belirtilen “Somut olaya gelince; 29.03.1985 tarihi, 26042 yevmiyeli satış vaadi sözleşmesiyle vaad bedelinin 2.000.000 TL olduğu, bunun 1 milyonunun nakden ve tamamen ödendiği, kalan bir milyonluk kısmının da satıcılar adına hükmen tescili tarihinden itibaren bir yıl içinde ödeneceği belirtilmiştir. Davalılar, davanın reddini savunmuştur. Davacı vekili temyiz dilekçesine eklediği 15.05.1985 tarihli fotokopi belge ile bakiye vaad bedelinin de ödendiğini ileri sürdüğünden bu belge de değerlendirilmeli, bedelin tamamının ödendiği kanaatine varılırsa davanın kabulüne karar verilmeli; aksi halde Borçlar Kanunu’nun 97 nci maddesi uyarınca dava konusu taşınmazın satış vaadine konu kısmının dava tarihindeki rayiç değeri hesaplanarak satış vaadi sözleşmesinde ödendiği belirtilen 1.000.000 eski TL, taşınmazın değerine oranlanıp hesaplanmalı, satış vaadinde bulunan … mirasçıları adına depo ettirilmesi için davacıya süre verildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmelidir” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkeme, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında;
1. Asıl dava yönünden bozma ilamına uyarak asıl davanın kabulü ile İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, Çengelköy Mahallesi, 914 ada 43 parsel sayılı taşınmazda davalıların tapu hisselerinin iptali ile iptal edilen hissenin toplam 1/8 olduğu göz önüne alınarak bunun yargılama sırasında İzzet’in alacağını temlik alan davacı … adına 3/80, davacı … adına 7/80 pay olarak tesciline, davalılar adına bankaya depo edilen paranın (1 milyon eski Türk Lirasının 17.10.2018 dava tarihi itibariyle ortalama değeri 26.920,52 TL olarak hesaplandığı, 1/8 hissenin rayiç değerinin de dava tarihi itibariyle 2.000.000,00 TL olarak hesaplandığı, ödenmemiş satım bedeli olan 1.973.079,48 TL) kesinleştiğinde işlemiş nemasıyla birlikte davalılara ödenmesine,
2. Birleştirilen dava yönünden ise İstanbul Anadolu 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/441 Esas, 2017/441 Karar sayılı ilamına yönelik istinaf incelemesi sonucu Bölge Adliye Mahkemesinin kararında belirtilen “Somut olayda; dava konusu taşınmazda pay sahibi olan… İstanço’nun 14.05.1973 tarihinde verdiği vekaletname ile kardeşi …’yi vekil tayin ettiği, vekaletnamede satış yetkisinin de bulunduğu, dava konusu taşınmaz için 12.01.1976 tarihinde iki kardeşin dava açtığı,… İstanço’nun 23.04.1979 tarihinde vefat ettiği, davanın 17.10.1986 tarihinde kesinleştiği, vekili … Madelini’nin 29.03.1985 tarihinde kendisine asaleten kardeşi…’ye vekaleten… ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı, aynı gün kendisine asaleten kardeşi…’ye vekaleten aynı kişiyi vekil tayin ederek satış yetkisi verdiği, …’nin 15.09.1988 tarihinde vefat ettiği,… ve …’den aldığı vekaletnameye dayanarak…’ın 30.04.2003 tarihinde davalı …’in oğlunu taşınmaz satışı için vekaletname ile vekil tayin ettiği, taşınmazdaki… hisselerinin aynı gün İzzet’e satıldığı, 818 sayılı BK’nın 397 ve 398 inci maddeleri ile 6098 sayılı TBK’nın 513 ve 514 üncü maddeleri uyarınca ölüm ile vekalet ilişkisinin sona erdiği, vekaletnamede vefattan sonra vekillik ilişkisinin devam edeceğine dair madde bulunmadığı, işin mahiyeti gereğince devamı gereken bir vekillik ilişkisinin olmadığı, zira… adına taşınmaz hisse kaydının 29.04.2003 tarihinde yapıldığı, bu şekli ile davalının geçersiz vekaletnameye dayanarak taşınmaz hissesini iktisap ettiği, tescilin yolsuz olduğu” gerekçesiyle istinaf isteminin esastan reddine karar verildiği, İlk Derece Mahkemesi kararının Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2019/203 Esas ve 2019/4526 Karar Sayılı ilamıyla onandığı, davacı … adına kayıtlı 1/8 hissenin iptali ile… mirasçıları adına tescil edildiği, birleştirilen davada davacı … iken temlikten sonra temlik alan …’in davaya devam ettiği, davalı … mirasçıları adına kayıtlı 1/8 hissenin iptali ile kendi adına tescilini talep ettiği, bu tapunun aslında …’nin kendi adına kayıtlı tapu olması ve asıl davada değerlendirilmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli talep olan tazminat yönünden İzzet’in bedeli karşılığında 1/8 hisseyi 30.04.2003 tarihinde satın aldığı, tapunun iptal edilmesinin sebebinin temsil sınırları aşılarak vekilin vekaleti kötüye kullanması olduğu, vekalet veren… ve onun ölümüyle mirasçılarının vekilin işleminden sorumlu tutulmadıkları için tapularını geri alabildikleri, bu nedenle vekil …’nin davacının uğradığı zararı tazminle yükümlü olduğu belirtilerek davacının birincil talebi olan tapu iptali ve tescil talebinin asıl davada kabul edilmiş olması nedeniyle reddine terditli talebinin kabulü ile taşınmazdaki 1/8 hissenin rayiç değeri olan 10.000.000,00 TL tazminatın davalılardan alınarak davacı …’e verilmesine” karar vermiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararını süresi içinde davalılar-birleştirilen davada davalılar vekili temyiz etmiştir.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar-birleştirilen davada davalılar vekili,
1….’den gelen 1/8 hissenin 29.04.2003 tarihinde… adına tescili yapıldıktan sonra 30.04.2003 tarihinde…’ın davacının oğlu Necdet’e verdiği vekalete istinaden davacı adına tescil ettirildiğini, … ve… adına tescilin 29.04.2003 tarihinde olması nedeniyle 2002 yılında … ile İzzet arasında yapılan sözleşmeden …’nin sorumlu olmayacağını, …’nin …’ye satış yetkisi vermediğini,
2. …’nin …’yi kandırarak almış olduğu tevkil yetkisi içeren vekalet uyarınca Necdet’e vekalet verdiğini, Necdet’e vekalet verildiği tarihte …’nin ölü olduğu, buna rağmen Necdet’in tapuya başvurduğunu, en azından 2003 yılında tapuya başvuru tarihinde …’nin ölü olduğunun anlaşıldığını, buna rağmen 2011 yılında asıl dava açıldığında …’nin taraf gösterildiğini,
3. Tapusuz taşınmaz hakkında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış vaadi sözleşmesi olmaması nedeniyle … ile İzzet arasındaki sözleşmenin de geçersiz olduğunu,
4. …’nin ve davacının hiçbir zaman zilyetliği kazanamadığını,
5. … ile İzzet’in ortak emlak komisyonculuğu yapan kişiler olduğunu,
6. Davacı ve oğlu Necdet’in tapuda yapılan usulsüz işlemler nedeniyle Ağır Ceza Mahkemesinde dolandırıcılıktan ve resmi evrakta sahtecilikten yargılandıklarını,
7. 1985 tarihli satış vaadi sözleşmesinin 1989 yılında tapuya şerh edildiğini, bu şerh sırasında …’nin ölü olması nedeniyle dava dışı … tarafından bu tescil işleminin yapıldığını, bu şerh beş yılın sonunda terkin edilmese dahi vaat alacaklısı …’nin bu şerhin koruma imkanından yararlanamayacağını, vaat borçlusu …’nin de bu tarihte ölmesi nedeniyle kati ferağ verilmeden sözleşmeye aykırı davranan …’nin davacı ile … mirasçılarını bağlayan sözleşme akdedemeyeceğini,
8. 1985 yılına ait sözleşmede … ve…’ye kalacak miktarın da belli olmadığını, “bir bab taş ocağı” şeklinde ibare bulunduğunu, 2.000.000,00 TL olarak belirlenen bedelin de ne kadar metrekareye ilişkin olduğunun net olmadığını, 1989 yılına kadar Rum vatandaşlarının tapu işlemlerinin durdurulmasına karar verildiğini, murislerinin mal edinip edinemeyeceği hususunun dahi belirsiz olduğunu,
9. … ile İzzet arasındaki sözleşmenin alacağın temliki değil, sözleşmenin devri niteliğinde olması nedeniyle …’nin mirasçılarının onayına tabi olduğunu, devir işleminin askıda hükümsüz olduğunu, davalı mirasçılar devre icazet vermediğinden kesin olarak hükümsüz olduğunu,
10. …’nin davacı ile satış vaadi sözleşmesi yapmadan önce 11.04.1986 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 1/2 hissesini Mehmet Atilla Turanberk’e satmayı vadettiğini, tarihi önce olan bu sözleşme varken davacının hak iddia edemeyeceğini,
11. Davacı tarafından sunulan makbuzun 15.05.1985 tarihli olup sözleşmeden iki ay sonrasına ilişkin olduğu, “geri verdiğimi” ibaresinin “geri verdiğini” şeklinde değiştirildiğini, davacının sahte belge sunduğunu, bu belgeyi kabul etmediklerini,
12. Davacı …’in, … öldükten sonra 2002 yılında adına vekalet alarak Üsküdar Belediyesi’ne karşı kendisi ve … adına davalar açarak tazminatlar aldığını,… ve … sağmış gibi Avukat Ünsal Kılıçoğlu’na vekaletname verdiğini, kamulaştırma bedellerini haksız olarak tahsil ettiğini,
13. 29.03.1985 tarihli sözleşmedeki parmak izinin …’ye ait olup olmadığı konusunda ATK’dan rapor alınmadan hüküm kurulduğunu; hile, aldatma, gabin ve sahtelik iddiaları üzerinde durulmadığını,
14. Kabul edilmemekle birlikte ödenmesi gereken bedelin 1985 yılına ait satış vaadinden dava tarihine kadar işleyecek faizi ile birlikte satış bedeli olan paranın ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, USD, EURO, altın endekslerinin değerlendirilmesi, günün koşulları üzerinden hesap edilerek aradaki yılların faizli bedeli ile güncel değerinin birlikte hesaplanması gerektiğini,
15. Ayrıca davacı …’in, …’den…’nin 1/8 hissesini satın alırken 157.000,00 TL ödediğini iddia ettiği, raporda 1/8 hissenin 30.04.2003 tarihindeki değerinin 2.825,000,00 TL olarak belirlendiğini, aradaki farkın dahi gabin iddiasını desteklemekte olduğunu, davacının bu bedeli …’ye ödemesi nedeniyle 157.000,00 TL’yi …’den talep edebileceğini,
16. Yargılama sırasında davacının taşınmazı temlik ettiğinin, davalılara bildirilmediğini, usulüne uygun olup olmadığını inceleyemediklerini belirterek davanın ve birleştirilen davanın reddini, temyiz sebepleri olarak belirtmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl dava taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; birleştirilen dava tapu iptali ve tescil ikinci kademede vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.
2. Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu’nun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506 ncı maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu’nun 390.) aynen; “Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK’nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur.
3. Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 3 üncü maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
4. Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK’nın 2 nci maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (res’en) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun’un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının asıl dava yönünden bozmaya uygun olduğu, birleştirilen dava yönünden ise davalılar, … mirasçıları olup …’nin vekalet görevini kötüye kullanmak suretiyle ölü olduğunu bildiği… adına satış vaadi sözleşmesi düzenleyerek ve yine “tevkil” yetkisi ile yeni vekil tayin ederek dava konusu taşınmazda… payının yolsuz olarak ve kayden davacı adına tescil edilmesine neden olduğu, anılan bu payın “yolsuz tescil” nedeniyle hükmen iptali ile… mirasçıları adına tescil edildiği, bu haliyle …’nin ölü kişi hakkında tevkil yetkisiyle vekaletname düzenlediği ve davalı tarafından da bu hususun tevkil yetkisiyle tayin edilen vekiller ile davacı tarafından bilindiğinin ve davacı ile …’nin ve diğer vekillerin el ve işbirliği içerisinde hareket ettiklerinin kanıtlanamadığı, böylece iyiniyetli olan davacının kayden satın aldığı taşınmazın mülkiyetini yolsuz tescil nedeniyle kaybetmiş olmasından dolayı … mirasçılarından tazminat talep edebileceği gözetilerek verilen kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında tazminat talebinin kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından davalılar-birleştirilen davada davalılar vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenlerin yeniden kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığı görüldüğünden hükmün onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalılar-birleştirilen davada davalılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
12.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.