YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1121
KARAR NO : 2023/2816
KARAR TARİHİ : 24.05.2023
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : Sakarya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki ipoteğin fekki ile tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili ve dahili davalı … vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, dahili davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün kaldırılmasına ve yeniden hüküm tesisine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalının inşa edeceği yapıdan A blok 6 No.lu daireyi henüz inşaat başlamadan 27.03.2014 tarihinde davacının bedelini ödeyerek satın aldığını, inşaat bittikten sonra 2015 yılında dairenin davacıya teslim edildiğini ve davacının halen bu dairede ikamet etmekte olduğunu, toplam 265.000,00 TL ödeme yapıldığını, 31.12.2016 tarihli fatura kesilerek davacıya verildiğini, bunlara rağmen davalının tapu devrini yapmadığını, davacının dairesinin ipotekten dolayı satışa çıkarıldığını, davalının inşaata başladıktan sonra kat irtifakı kurarak … Bank’tan 2 milyon TL üzerinde kredi aldığını, davacının dairesi dahil olmak üzere toplam 17 daire üzerine ipotek konulduğunu, ipotek alacaklısının tapuda şerh olmasa da kat irtifakı kurulan taşınmazlarda müteahhitin satış yapacağını bilebilecek durumda olduğunu, kıymet takdirinde davacının dairesine gelinmeyerek davacının bilgi sahibi olmasının önüne geçildiğini, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla satışı istenen dairelerin toplam değerinin 6.190.000,00 TL olup borcu aşan miktarda olduğunu, müteahhitle işbirliği içinde hareket edildiğini, öncelikle ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla satışın tedbiren durdurulmasını, 1788 ada 2 parsel A blok 6 No.lu bağımsız bölümün davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile tüm şerhlerden ari olmak üzere davacı adına tescilini, ipotek kaydının terkinini talep ve dava etmiştir.
II.CEVAP
1. Davalı … vekili, 6 No.lu bağımsız bölüm üzerinde 27.04.2015 tarihinde 1.960.000 TL ve 04.09.2015 tarihinde 3.000.000 TL tutarında olmak üzere 2 ayrı ipotek tesis edildiğini, davalı firmanın kredi borcunu ödememesi nedeniyle ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatıldığını, taşınmazın satışa çıkarıldığını ve … firmasının borcuna mahsuben … Bank AŞ tarafından satın alındığını, görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, davacı ile banka arasında kredi ilişkisi bulunmadığını, ipotekten önce davacının tapuya şerh edilmiş şahsi hakkının da bulunmadığını, aktif husumet yokluğundan davanın reddini, ipotek miktarı üzerinden eksik harcın ikmali gerektiğini, aksi halde davanın usulden reddini, taşınmaz mülkiyetinin davacıya geçmediğini, satış vaadinin ancak akdin diğer tarafı olan … şirketine karşı ileri sürülebileceğini, davalı bankanın tapu sicili dışında araştırma yapmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, taşınmazın davacıya tesliminden çok önce ipotek kurulduğunu, öncelikle görevsizlik ve husumet yönünden davanın reddini aksi halde davanın esastan reddini savunmuştur.
2. Dahili davalı … vekili, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “…davalı … Taahüt ve Ticaret Limited Şirketi ile davacı arasında 27/03/2014 tarihi adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, alım satım bedelinin 265.000,00TL olarak kararlaştırıldığı, davacının da taşınmazı fiilen teslim alarak içinde oturduğu, ancak tapuda davacı adına tescil yapılmadığı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazın satımına ilişkin sözleşme geçersiz olmakla birlikte davacının satış bedelinin tamamını ödemiş olması ve davalı tarafından ise dairenin fiilen davacıya teslim edilmiş olması nedeniyle tapu iptali ve tescil yönünden talebin kabulüne, 1788 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde mevcut A blok 6 nolu bağımsız bölümün … adına olan tapu kaydının iptali ile üzerindeki takyidatlarla birlikte davacı adına tesciline; tapu kaydında satıma ilişkin bilgi bulunmadığından adi yazılı satış sözleşmesinin davalı banka tarafından bilinmesinin beklenemeyeceği, bunun ipotek tesisi anında bilindiğinin iddia eden tarafça ispatı gerektiği, aksi ispatlanamadığından iyiniyetin varlığının hem haciz alacaklıları hem banka yönünden kabulü gerektiği belirtilerek davalı …Ş lehine keşfen belirlenen dava değeri üzerinden vekalet ücretine hükmedilerek davalı … yönünden açılan davanın reddine, dahili davalılar yönünden açılan davaların ayrı ayrı reddine” karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve dahili davalı … vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; davalı bankanın yüklenici şirketten taşınmazların üçüncü kişilere satışına dair bilgileri istediği takdirde dava konusu dairenin davacıya satıldığını öğreneceğini, yeterli ve özenli araştırma yapılmadığından davacıya ait daire üzerine ipotek konulduğunu, davalı … lehine maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, bu talepleri kabul edilmez ise ipotek bedelinden dava konusu daireye düşen bedel hesaplanarak bu miktar üzerinden nisbi vekalete hükmedilmesi gerektiğini, dile getirmiştir.
2. Dahili davalı … vekili; davalı kurum lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini dile getirmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “…davalı banka yönünden verilen red kararının doğru olduğu, bankanın kötüniyetinin ispatlanamadığı, ilk tesis edilen ipoteğin 6 adet, ikinci tesis edilen ipoteğin ise 5 adet daire ile yükümlü kılınarak tesis edildiği, taşınmazın değeri üzerinden davalı banka yararına vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf taleplerinin esastan reddine; davalı … vekilinin istinaf talebi yönünden ise, davanın reddine karar verilmekle kendisini vekille temsil ettiren davalı … yararına vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken mahkemece bu yönde karar verilmemiş olması doğru görülmediğinden hükmün kaldırılarak davalı kurum lehine 2.896,74 TL vekalet ücretine hükmedilmesine” karar vermiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili, istinaf dilekçesindeki beyanlarını tekrar etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, tüm takyidatlardan ari olarak tapu iptali ve tescil ile ipoteğin fekki istemine ilişkin olup uyuşmazlık ipoteğin fekki talebinin reddine yönelik kararda uygulanması gereken usul ve Yasa hükümlerinde herhangi bir aykırılık veya yanılgılı değerlendirme bulunup bulunmadığı noktalarında toplanmaktadır.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023 üncü maddesi,
3. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanunu’nun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.