YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/8802
KARAR NO : 2023/2462
KARAR TARİHİ : 09.05.2023

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : Dikili 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve katılma yoluyla davalı …, … ile … vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı duruşmalı olarak davacı vekili ile duruşmasız olarak davalı …, …, ….. ve….. vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat … Kavar, karşı taraftan davalılar … ve … vekilleri Avukat … ve Avukat … ile davalı … vekili Avukat …ve davalı ……. vekili Avukat ….. geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalıların miras bırakanı ….. ve davalı şirket arasında Üsküdar Noterliğinin 21.02.1997 tarih ve …. yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, anılan satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalıların miras bırakanının dava konusu 76.800 metrekare yüzölçümlü içerisinde kargir bina olan zeytinli tarla vasıflı 2495 (yeni 244 ada 4) parsel sayılı taşınmazda sözleşmeye ekli krokide kırmızı ile gösterilen 36.575 metrekare yeri müvekkiline, mavi ile gösterilen 10.000 metrekare yeri ise davalı şirkete satmayı vadettiğini, satış bedelinin ödendiğini, davalıların miras bırakanlarının ölümünden sonra davalı şirkete dava konusu taşınmazda 1001/76800 payı tapuda devrettiklerini, müvekkilinin 30.10.2000 tarihinde açtığı ferağa icbar davasında vaad borçlusu …..’un davayı kabul ettiğini ancak, mahkemece dava konusu taşınmazın imar planı bulunmayan yerde kain olduğundan ifrazının mümkün olmadığı gibi İmar Kanunu’nun 18 inci maddesine göre imarsız yerlerde yapılaşma amacıyla hisselendirme yapılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, geçici ifa imkansızlığı nedeniyle reddedilen davanın ifa imkanı ortaya çıktığında yeni vakıalara dayalı olarak tekrar açılabileceğini, nitekim bu karardan sonra taşınmazın imar durumunda ve yasalarda değişiklikler meydana geldiğini, 6360 sayılı Kanun ile Dikili ilçesinin İzmir Büyükşehir Belediyesi sınırları içine alındığını ve taşınmazın üzerinde bulunan yapılarla ilgili imar ve kullanma ruhsatları alındığını, bu nedenle artık İmar Kanunu’nun 18 inci maddesinin son fıkrasının uygulama alanı kalmadığını, taşınmazın zeytinlik özelliğinin dikkate alınması gerektiğini belirterek, dava konusu taşınmazda satış vaadi sözleşmesine ekli krokide 36.575 metrekare olarak gösterilen kısmın taşınmazdan ifrazı ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması hâlinde ise bu alanın paya dönüştürülerek davalı şirket dışındaki davalılara ait payların müvekkiline isabet edecek pay oranında müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
1. Davalı … vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını ve davacının amacının aleyhine açılan el atmanın önlenmesi davasını uzatmak olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı … vekili cevap dilekçesinde; kesin hüküm ve zamanaşımı itirazında bulunduklarını, dava konusu satış vaadi sözleşmesinin objektif imkansızlık sebebiyle mutlak butlanla malul olduğunu, davacıya teslim edilen bir yerin söz konusu olmadığını, davacının tescil talebini olanaklı kılan yasal değişikliğin mevcut olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

3. Davalı …, …, … vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, kesin hüküm nedeniyle usulden reddinin gerektiğini, dava konusu satış vaadi sözleşmesinin objektif imkansızlık nedeniyle butlan ile malul olduğunu, daha önce açılan davada verilen kararın kesin hüküm niteliğinde olduğunu, davacının aleyhine açılan davayı uzatmak amacıyla bu davayı açtığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

4. Davalı … İnş. Tur. Tic. Ve San. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin satış vaadi sözleşmesinde vaad borçlusu olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın asgari tarımsal arazi büyüklükleri dikkate alındığında satış vaadi sözleşmesinde belirtilen şekilde ifraz edilmesinin mümkün olmadığı ve sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı, davalı şirketin vaad borçlusu olmadığı gerekçesiyle davanın davalı şirket yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, diğer davalılar yönünden ise reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve katılma yoluyla davalı …, … ile … vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde; dava konusu taşınmazın ifrazının mümkün olduğunu, eksik incelemeyle karar verildiğini, taşınmazın niteliğinin kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmediğini beyan ederek ve re’sen gözetilecek sebeplerle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı …, … ve … vekili istinaf dilekçesinde; davanın kesin hüküm ve zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, davaya konu sözleşmenin yok hükmünde olduğunu, ödeme iddiasının kanıtlanamadığını, murisin satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte temyiz kudretini büyük ölçüde kaybettiğini, satış vaadi sözleşmesinin mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla düzenlendiğini beyan ederek ve re’sen gözetilecek sebeplerle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V.TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı …, …, ….. ve ….vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; duruşma talebinin dikkate alınmadığını, kararların yasal gerekçeden yoksun olduğunu beyan ederek ve istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü nedenlerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı …, … ve … vekilleri temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçelerinde ileri sürülen nedenlerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde; kararların gerekçesinin itirazlarını karşılamadığını, dayanılan sözleşmenin geçersiz olduğunu, davanın kesin hüküm ve zamanaşımı nedeniyle reddinin gerektiğini, ödeme iddiasının ispatlanmadığını beyan ederek ve re’sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
1. Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. Uyuşmazlık, davacıya satışı vadedilen taşınmazın ifrazının mümkün olup olmadığı ve satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı noktalarında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk
1. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun (5403 sayılı Kanun) “Tanımlar” kenar başlıklı 3 üncü maddesinin ilgili bölümleri şöyledir:
“…
d) Tarım arazisi: Toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hâlihazırda tarımsal üretim yapılan veya yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazileri,
…
g) Dikili tarım arazisi: Mutlak ve özel ürün arazileri dışında kalan ve üzerinde yöre ekolojisine uygun çok yıllık ağaç, ağaççık ve çalı formundaki bitkilerin tarımı yapılan, ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan arazileri,
h) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü: Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünü,
ı) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü: Bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçelerin ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini,İfade eder.”

2. 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (6537 sayılı Kanun) ile değişik 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesi 3 üncü fıkrasının ilgili bölümü şöyledir:
“Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz…”

3. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun (3194 sayılı Kanun);
a) “Tescil ve şüyuun izalesi” kenar başlıklı 16 ıncı maddesinin birinci fıkrası şöyledir:
“Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.”

b) “Arazi ve Arsa Düzenlemesi” kenar başlıklı 18 inci maddesinin 19 uncu fıkrası ise şöyledir:
“Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.”

4. Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik,

5. Tarım Arazilerinde Mülkiyet Devrine İlişkin Uygulama Talimatı,

6. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği,

3. Değerlendirme
1. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Bu anlamda; elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması, davanın açıldığı tarihte davacıya satış vaadinde bulunanın kayıt maliki olmaması, sözleşmenin yerine getirilme zamanının gelmemiş olması, satış vaadi sözleşmesinin konusunun 3194 sayılı Kanun’un 18 inci maddesinin 19 uncu fıkrası kapsamına girmesi veya 6537 sayılı Kanun ile değişik 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinin 3 üncü maddesi uyarınca taşınmazın ifrazının mümkün olmaması gibi hâllerde satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı yoktur.

2. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Üsküdar …. Noterliğinin 21.02.1997 tarih ve 5042 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle vaad borçlusu … vaad alacaklısı davacıya, sahibi bulunduğu dava konusu 2495 parsel sayılı 76.800,00 metrekare taşınmazının ekli krokide gösterilen kırmızı ile boyalı 36.575,00 metrekare kısmını satmayı vadetmiştir.

3. Vaad alacaklısı davacı tarafından vaad borçlusuna karşı Dikili Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan tapu iptal ve tescil davasında, 11.09.2003 tarih ve 2000/256 Esas, 2003/243 Karar sayılı karar ile dava konusu taşınmazın 3194 sayılı Kanun’un 18 inci maddesinin son fıkrası kapsamında satış vaadi sözleşmesi yapılamayacak yerlerden olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ve söz konusu karar Yargıtay denetiminden geçerek 01.07.2004 tarihinde kesinleşmiştir.

4. Davacı, bu karardan sonra taşınmazın imar durumunda ve yasalarda değişiklik olduğunu, taşınmazın üzerinde bulunan yapılarla ilgili yapı kullanma izni alındığını ileri sürerek, dava konusu taşınmazda satış vaadi sözleşmesi ile satışı vadedilen kısımların ifrazen tescili veya paydaş kılınma isteği ile eldeki davayı açmıştır.

5. İlk Derece Mahkemesince, taşınmazın ifrazının mümkün olmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi de aynı gerekçeyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

6. Dava konusu taşınmazda, satış vaadi sözleşmesiyle davacıya satışı vadedilen kısmın ifrazının mümkün olup olmadığı husunda yeterli araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme imkanı yoktur. Şöyle ki; dosya içeriğinden; dava konusu taşınmazın 76.263,08 metrekare yüzölçümlü, içerisinde kargir bina olan zeytinli tarla vasıflı olduğu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 16.11.2015 tarih ile onaylı 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planında “tarım alanı” ve “doğal sit” alanı olarak planlandığı ve aynı zamanda kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesi ve turizm merkezi sınırları içerisinde kaldığı; Kültür ve Turizm Bakanlığınca 07.03.2017 tarihinde onaylanan 1/100.000 ölçekli Dikili Termal Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi Çevre Düzeni Planında üçüncü derece doğal sit alanı ve üçüncü derece arkeolojik sit alanı olarak belirlendiği ve plan onama sınırı dışında bırakıldığı, yine 07.03.2017 tarihinde onaylanan Dikili Termal Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planında üçüncü derece sit alanı olarak belirlendiği ve onama sınırı dışında bırakıldığı, 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunmadığı anlaşılmıştır.

7. Dikili Belediyesi, dava konusu taşınmazın yola cephesinin olması ve vasfı dikkate alındığında İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü ile Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Müdürlüğü ve Tabiat Varlıklarını Koruma Müdürlüğünün görüşü de alınmak suretiyle ifrazının mümkün olduğunu; İzmir Valiliği Kadastro Müdürlüğü, taşınmazın kadastral yol açısından ifrazının mümkün olduğu ve ilgili diğer kurumların görüşlerinin olumlu olması hâlinde ifraz işleminin yapılabileceğini; Kültür ve Turizm Bakanlığı İzmir 2 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu, taşınmazda ifraz işleminin gerçekleştirilmesinde 2863 sayılı Kanun açısından sakınca bulunmadığını; İzmir Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ise, dava konusu taşınmazın onaylı imar planları ve plan hükümleri dikkate alınarak ilgili kurum ve belediyenin ifrazı uygun görmesi hâlinde ifraz işleminin yapılabileceğini bildirmiştir.
8. Bilirkişi kurulu raporunda ise; dava konusu taşınmazın dikili tarım arazisi, kapama zeytin bahçesi vasfında olduğu, taşınmazın bulunduğu yerde yeter gelirli arazi büyüklüğünün dikili tarım arazisinde 10 da olması sebebi ile taşınmazın ifrazının mümkün olabileceği değerlendirilmiştir.

9. Diğer taraftan; İzmir Valiliği İl Tarım ve Orman Müdürlüğü, dava konusu taşınmazın ifrazının ve hisselendirilmesinin 5403 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat çerçevesinde uygun görülmediğini belirtmiştir.

10. Taşınmazların ifrazının mümkün olup olmadığı hususunda onay makamı, taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde ise belediye encümeni, belediye dışında ise il idare kuruludur.

11. Dava konusu taşınmazın (V.C.3.7) numaralı bentte açıklanan durumu, ilgili kurumların dava konusu taşınmazın ifrazının mümkün olup olmadığına dair verdikleri yazı cevapları, Dikili Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/256 Esas ve 2003/243 Karar sayılı dosya içeriği, vaad alacaklısı davalı şirkete 1001/76800 payın devrinin sağlanmış olması, bilirkişi raporu ve ilgili mevzuat gözetildiğinde; çekişme konusu taşınmazın, satış vaadi sözleşmesine ekli krokide gösterilen şekilde ifrazının mümkün olup olmadığı hususunda, taşınmaz belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise belediye encümeninden, belediye dışında ise il özel idaresinden idari karar alınması gerekmekte olup, yalnızca İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün taşınmazın ifrazının mümkün olmadığına yönelik değerlendirmesi doğrultusunda yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

12. Hâl böyle olunca; tescil isteğinin kabulüne karar verebilmek için taşınmazın niteliği ve bulunduğu yer itibarıyla belediye mücavir alanı kapsamında kalıp kalmadığı açıklığa kavuşturulup, taşınmazın davacının talep ettiği şekilde ifrazının mümkün olup olmadığı konusunda usulüne uygun idari karar alınarak sonucu doğrultusunda bir karar vermek gerekirken eksik araştırma ve incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 8.400,00 TL’nin davacıdan alınarak davalılar …, …, davalı … ve …’a verilmesine,

Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 8.400,00 TL’nin davalılar …, …, davalı … ve …’dan alınarak davacıya verilmesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

09.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.