YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2345
KARAR NO : 2023/3373
KARAR TARİHİ : 14.06.2023
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2129 E., 2021/2917 K.
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 6. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2018/761 E., 2021/48 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil ikinci kademe tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince tapu iptal ve tescil davasının reddine, alacak davasının kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirket ile 26.01.2012 tarihinde yapılan “…. Satış ve İnşaat Yapım Sözleşmesi” ile İstanbul ili, …. ilçesi, …. Mahallesi 2945 ada ve 36 parselde yapımına başlanılan “INNOVIA 4” adlı projede verilen daireyi satın almak üzere anlaşıldığını, tüm ödemelerin eksiksiz ve süresinde ifa edildiğini, davalı şirketin inşaat yapımını teslim tarihinden itibaren 4 yıldan fazla bir süre geçmiş olmasına rağmen tamamlayamadığı gibi, yakın bir tarihte anahtar teslimi ve yahut tapu devri yapılacağına dair ümitlerinin kalmadığını beyanla …. ilçesi, …. Mahallesi 2945 ada ve 36 parsel sayılı taşınmazda 144 numaralı bağımsız bölümün davalı şirket adına olan tapusunun iptali ile şerhsiz ve beyansız olarak davacı müvekkil adına tescilini talep etmiştir.
Davacı vekili 28.10.2020 tarihli ıslah dilekçesi ile; tapu iptal ve tescil talebi uygun görülmez ise HMK’nın 107 nci maddesi hükmü gereği talep artırım hakkı saklı kalmak kaydı ile; şimdilik 270.000 TL olarak belirlenen dava değerinin, davacı tarafından satış bedeli olarak ödenen 205.000 TL’sinin, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince ve denkleştirici adalet ilkesinin esas alınması suretiyle ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadesine karar verilmesini,
Bu talebin kabul görmemesi halinde; ifa imkansızlığı ve davalı yanın teslimde temerrütü sebebiyle taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ile taşınmazın rayiç değeri olan 270.000,00 TL üzerinden iade kararı verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkil şirket ile davacı taraf arasında … Mahallesi 2945 ada, 36 parselde bulunan A1 Blok 14. kat 144 konum No.lu bağımsız bölümün satımı konusunda 26.01.2012 tarihli Düzenleme Şeklinde …. Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini, akdedilen sözleşmeler kapsamında dava konusu taşınmazı 63 ay vadeli fiyatı 205.000,00 TL bedelle satımı konusunda anlaşma sağlandığını, müvekkil şirkete yapılan ödemelerin araştırılması gerektiğini, projenin gerçekleştiği alanda müvekkilin öngöremeyeceği şekilde Nazım İmar Planlarında değişiklik yapıldığını beyanla davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının tazminat isteminin dayanağının Türk Borçlar Kanunu’nun 112 nci maddesi olduğu, buradaki borcun nedeninin yüklenicinin taahhüdünü ihlal etmesi olduğu ve ödenmesi gereken tazminatın ise borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının malvarlığı ne vaziyette bulunacak idiyse bu vaziyetle malvarlığının hali hazır vaziyeti arasındaki farkın anlaşılması gerektiği gerekçesiyle davalının davacıya muhtelif zamanlarda yaptığı cezai şart ödemesi adı altındaki 14.145,00 TL ödemenin somut 270.000,00 TL zarardan tenkisi neticesinde davalının 255.855,00 TL tutarı davacıya tazmin ile yükümlü olduğu şeklinde karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Eksik inceleme ve değerlendirmeye dayalı bilirkişi raporunun hükme esas alındığını,
2. Komşu 154 numaralı bağımsız bölümle ilgili ikame edilen dava ile eldeki dava arasında kabulü mümkün olmayan ciddi bir değer farkı bulunduğunu ve bu durumun mal sahipleri arasında açık bir haksızlık oluşturduğunu,
3. Müvekkili tarafından ödenen 205.000,00 TL nin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince ve denkleştirici adalet ilkesinin esas alınması suretiyle ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ile müvekkile iadesine karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu taşınmazın davacıya teslim edilmediği sabit olmakla mülkiyetin nakline ilişkin istemin reddine ilişkin kararda bir yanılgı bulunmadığı,
Terditli tazminat istemi yönünden; davacı, yan blokta başka bir taşınmazın 360.000,00 TL olarak belirlenmesi nedeni ile rayiç değere itiraz etmiş ise de; bilirkişilerin 360.000,00 TL’lik emsali değerlendirdiği, bu emsalin 127 metrekare alanlı bulunduğu, davacının sözleşme yaptığı taşınmazın ise 104 metrekare olduğunun belirlendiği, raporda emsaller ile taşınmazın çevre faktörlerinin değerlendirilip tartışıldığı bilirkişilerin uzmanlık alanlarının rapor düzenlemeye elverişli bulunduğu, raporun denetime açık ve hükme dayanak olmaya elverişli bulunduğu belirlenmekle bu yönden verilen kararda da bir isabetsizlik görülmediği; gerekçeleriyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
İstinaf dilekçesinde yer alan sebeplerle hüküm temyiz edilmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
3. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İBBGK Kararı benimsenmiştir.
4. Öte yandan yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması hâlinde Borçlar Kanunu’nun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
5. Davacı, ikinci kademede davaya konu dairenin rayiç bedeli dikkate alınarak tazminat talebinde bulunmuştur. Gerçekten, davacı akidi olan yükleniciden 6098 sayılı Kanun’un 112 nci maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlâl etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akte dayandığından buna “akdi tazminat”, borçlunun sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denilmektedir. 6098 sayılı Kanun’un 112 nci maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise bu vaziyetle mamelekin hâli hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.