YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/719
KARAR NO : 2023/3125
KARAR TARİHİ : 06.06.2023

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : İpsala Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesi uyarınca ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşmalı olarak istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.06.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir..

Belli edilen günde davalı … Tarım İşletmeleri Anonim Şirketi adına Av. … ve Av. … ile karşı taraftan davacılar adına Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. İşin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen 06.06.2023 Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 414 ada 1 parsel sayılı taşınmazın maliki ve tasarruf edeni olduğunu, davalı tarafından müvekkiline ait taşınmaz ile sınırdaş olan 414 ada 9 parsel sayılı taşınmazın 31.12.2015 tarihli ve 6741 yevmiye numaralı satış işlemiyle satın alındığını belirterek, 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca 414 ada 9 parsel sayılı taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmaza yönelik olarak eldeki davanın açılmasının 5403 sayılı Kanun’un amacına aykırı olduğunu, taşınmazın bulunduğu yerde yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün 50 dönüm olduğunu, dava konusu taşınmazın ise 101.453,80 metrekare yüzölçümüne sahip olduğunu, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede müvekkiline ait pek çok tarım arazisinin mevcut olduğunu, ayrıca bu bölgede toplulaştırma işlemi yapıldığını ve dava konusun taşınmazın bu şekilde oluştuğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıya ait taşınmaz ile davaya konu taşınmazın ayrı ayrı tarımsal bütünlük arz ettikleri, davacının davaya konu taşınmaza yönelik ön alım hakkını kullanmasında haklı bir sebebin bulunmadığı ve dürüstlük ilkesine aykırı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; somut olayda 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesine dayalı ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteme koşullarının oluştuğunu, İlk Derece Mahkemesi gerekçesinin Kanun’un lafzına ve ruhuna aykırı olduğunu, usuli kazanılmış haklarının ihlal edildiğini beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Kanun’un aramadığı ve düzenlemediği koşullar gözetilerek, 5403 sayılı Kanun hükümleri yorumlanmak suretiyle davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu taşınmaz ile davacının taşınmazının sınırdaş olmadığını, taşınmazların sulama kanalıyla ayrıldığını, taşınmazların toplulaştırma işlemiyle oluştuğunu, dava konusu taşınmazın yüz ölçümünün kanunda belirtilen yeterli gelirli tarımsal arazi tanımına uyduğunu, Yargıtay 14 . Hukuk Dairesinin emsal nitelikteki kararların da dikkate alınarak kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın satışına yönelik olarak davacının 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım hakkını kullanıp kullanamayacağı, davaya konu taşınmazın asgari tarımsal arazi büyüklüğünü sağlaması nedeniyle davacının ön alım hakkını kullanmasının Kanun’un amacına ve dürüstlük ilkesine aykırılık teşkil edip etmediği noktalarında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk
1. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun (5403 sayılı Kanun);

a) “Amaç” kenar başlıklı 1 inci maddesi şöyledir:

“Bu Kanunun amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.
b) “Tanımlar” kenar başlıklı 3 üncü maddesinin ilgili bölümleri şöyledir:
h) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü: Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünü,

ı) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü: Bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçelerin ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini,İfade eder.”

2. 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (6537 sayılı Kanun) ile değişik 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesi 3 üncü fıkrasının ilgili bölümü şöyledir:

“Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz…”

3. 28.10.2020 tarihinde kabul edilen ve 04.11.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun’un (7255 sayılı Kanun) 20 inci maddesi ile yürürlükten kaldırılan 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrası şöyledir:

”Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.

Ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.”

4. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun);
a)”Dürüst davranma” kenar başlıklı 2 inci maddesi şöyledir:

“Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.

Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
“

b)”Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları” üst başlıklı ve “Genel olarak” kenar başlıklı 731 inci mddesi şöyledir:

“Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.

Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır.

Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez.”

C)”Ön alım hakkı sahibi” kenar başlıklı 732 inci maddesi şöyledir:

“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. “

d)”Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” kenar başlıklı 733 üncü maddesi şöyledir:

” Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Ön alım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”

e)”Kullanılması” kenar başlıklı 734 üncü maddesi ise şöyledir:

“Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

3. Değerlendirme
4721 sayılı Kanun’un 731 inci maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.

Mülkiyetin devri konusunda kısıtlama hükmü içeren, yasal ön alım hakkını düzenleyen 4721 sayılı Kanun’un 732 inci maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler.

Kanundan kaynaklanan ön alım hakkının doğması ve kullanılması için, tapu siciline şerh edilmesi gerekli değildir. Ön alım hakkının varlığı, kanuna dayandığı için bunun herkes tarafından bilindiği varsayılır. Bu nedenle de, paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır.

4721 sayılı Kanun’un 733 üncü maddesi uyarınca, yapılan pay satışının, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı davalı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile pay satın alan davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

4721 sayılı Kanun’un sistemine göre, yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için pay satışı yapılan taşınmazın paylı mülkiyete tâbi olması ve pay satışının, paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir. Kural bu olmakla birlikte, 15/05/2014 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanun ile 5403 sayılı Kanun’a 8 inci maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ maddesi eklenmiştir.

Bu maddeyle, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip oldukları; ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkimin, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar vereceği ve önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

Kanun koyucunun, 4721 sayılı Kanun’da yer alan ön alım hakkıyla ilgili takip ettiği amaç, paydaşlar arasına yabancı (üçüncü) kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. 5403 sayılı Kanun’un, komşu parsel maliklerine tanıdığı önalım hakkının amacı, 4721 sayılı Kanun ile benzerlik gösterse de aynı olduğu söylenemez.

6537 sayılı Kanun ile getirilen kısıtlamalar, malike ait yetkilerden biri olan tasarruf yetkisine önemli kısıtlamalar getirmekte, bu kısıtlamalarla tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi ve tarımsal verimin arttırılması amaçlanmaktadır.

Kanun koyucu, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışa konu edilmeleri halinde, satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak suretiyle, belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasını hedeflemiştir.

Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlayan önalım hakkına ilişkin kanun hükümlerinin yorumunda ve uygulamasında, mülkiyet hakkının özüne zarar verilmemesi gerekir. Bu yapılırken, ön alım hakkının kullanılmasıyla güdülen amacın gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin araştırılması gerekir. Satışı yapılan her tarımsal arazi hakkında, büyüklüğü ne olursa olsun, komşu tarım arazisi malikinin ön alım hakkını kullanılabileceğini kabul etmek, asgari tarımsal arazi büyüklüğünü haiz bir tarım arazisinin maliki tarafından istenilen kişiye, gerçek değeri üzerinden devredilmesine engel olur. Böyle bir uygulama, mülkiyetin devri konusundaki kısıtlama hükmünün mülkiyet hakkının özüne aykırı olacak şekilde genişletilmesi anlamına gelir.

Kanun bir bütün olarak nazara alındığında, kanun koyucunun tarım arazilerinin hadsiz ve hudutsuz bir şekilde büyütülmesini amaçlamadığı, belirlenen büyüklüğün altındaki tarım arazilerinin komşu tarım arazileriyle birleştirilmesini hedeflediği açıktır.

Davalı tarafından satın alınan ve davaya konu taşınmazın büyüklüğünün 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğu hatta 5403 sayılı Kanun’un 8/A maddesinde belirtilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün de üzerinde olduğu anlaşıldığından, bu taşınmaz hakkında önalım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmamaktadır. 4721 sayılı Kanun’un 2 inci maddesinde belirtildiği gibi; herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

Açıklanan nedenlerle, İlk Derece Mahkemesinin davanın reddine yönelik kararı yerindedir. Bölge Adliye Mahkemesince, davacı tarafın istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne ilişkin kararı doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL’nin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.06.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Dava, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda 6537 sayılı Yasa ile yapılan değişikliğe dayalı, tarımsal arazilerde satış halinde sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkına ilişkindir.

Dava konusu Edirne ili, …. ilçesi, …. Mahallesi, 414 ada 9 parsel sayılı tarla vasfındaki taşınmaz 31.12.2015 tarihinde satışa konu olmuş, sınırdaş tarımsal arazi maliki davacı tarafından süresi içerisinde belirtilen yasanın 8/i maddesi gereğince yasal önalım hakkı dava açılarak kullanılmıştır.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda 6537 sayılı Yasa ile 30.04.2014 tarihinde değişiklik yapılarak, arazinin parçalanarak bütünlüğünün bozulmasını engellemek amacıyla sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanınmıştır. Yasanın metninde ve gerekçesinde önalım hakkı ile ilgili Türk Medeni Kanunu hükümlerine atıf yapılmış, farklı bir koşul getirilmemiştir. Bu nedenle tarımsal arazinin devri halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri dava yolu ile önalım hakkını kullanabileceklerdir. Ön alım hakkını kullanan birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine tarımsal arazinin devrine karar verileceği yasanın 8/İ-2.bent son cümlesi ile belirtilmiş ise de önalım hakkını kullanan sınırdaş tarımsal arazi malikinin birden fazla olmaması halinde tarımsal bütünlük oluşturması gerektiğine dair bir koşul konulmamıştır.

Sayın çoğunluğun, yasanın metninden anlaşılmayan ve sadece birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin ön alım hakkını kullanması halinde izlenecek yöntemin genişletici yorum ile ön alım hakkını kullanan arazi malikinin birden fazla olmadığı durumda da davacıya ait taşınmazın davaya konu edilen taşınmaz ile tarımsal bütünlük oluşturması gerektiği şeklinde bozma gerekçesine katılamamaktayız. Hükmün onanması gerektiği görüşündeyiz.