YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/6264
KARAR NO : 2023/1190
KARAR TARİHİ : 28.02.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : …Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.02.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belirlenen günde temyiz eden davalı … vekili Av. … ve davalı … vekili Av. … Çelik geldiler. Karşı taraftan gelen olmadı. Davacı vekili Av. …’in 27.02.2023 tarihli mazeret dilekçesinin reddine karar verildi. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosya ve içeriğindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu 274 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 3/16 payının bulunduğunu, dava dışı kardeşi Gönül Akgöl’ün taşınmazdaki 1/4 payı ile diğer kardeşleri …, …’ün 3/16’şar payını toplam 299.999,98 TL bedelle 10.10.2017 tarihinde 1/2’şer paylı olarak davalılara sattıklarını, müvekkiline noter bildirimi yapılmadığı gibi satış bedelinin de önalım hakkını engellemek için muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazda davalılar adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
1. Davalılar cevap dilekçesinde, davacı ile dava dışı emlakçı Ali Babayiğit arasında imzalanan 22.09.2017 tarihli gayrimenkul satış protokolü başlıklı adi yazılı sözleşmeye göre davacının, dava konusu parsel ile birlikte 701 ada 1 ve 3 No.lu parsellerdeki paylarını taraflarına satmayı vadettiğini, satış bedelinin gerçekte daha yüksek olup, hem kendi hem de satıcılar adına vekaleten işlem yapan …’ın banka hesabına satış bedeli olarak 330.493,07 TL yatırdıklarını, davacının sözleşmeye aykırı davranarak şuf’a davası açma tehdidiyle kendilerinden yüksek bedel talep ettiğini belirterek davanın reddini savunmuş;

2. Davalılar vekili 04.06.2018 havale tarihli dilekçesinde, dava konusu payların müvekkillerine satışından dört gün önce taşınmazdaki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrildiğini, bu durumun fiili taksime işaret edebileceğini belirterek fiili taksim savunmasında bulunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının satış bedelinin daha yüksek olduğuna yönelik muvazaa savunmasına itibar edilemeyeceği, davacı tarafça tapudaki satış bedeli ve davalılar tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret 304.499,97 TL ön alım bedelinin verilen süre içerisinde banka şubesine depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne ve dava konusu taşınmazda davalılar adına kayıtlı toplam 26/32 payın iptali ile davacı adına tesciline; depo edilen önalım bedelinin karar kesinleştiğinde davalılara eşit şekilde ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava dışı emlakçı ile imzaladığı 22.09.2017 tarihli protokole uymayan davacının, işbu davayı açmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, mahkemece fiili taksim hususunda herhangi bir araştırma ve değerlendirme yapılmadığını, depo kararının dava tarihinden üç yıl sonra verilmiş olup müvekkillerinin hak kaybına uğradığını, ayrıca davacı tarafça muvazaa iddiasında bulunulmuş olup bu iddiasını ispat edemediğinden müvekkilleri lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamayan davacının, iki tutar arasındaki fark üzerinden avukatlık ücreti ve yargılama giderinden sorumlu tutulması gerekirken, önalım değerinin tamamı üzerinden davacı lehine avukatlık ücreti verilmesinin ve davacının reddedilen (muvazaalı olmadığı kanısına varılan) fark üzerinden davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemesinin doğru olmadığı gerekçesi ile davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne ve ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak esas hakkında yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne; davacılar yararına hükmedilen vekalet ücretinin düzeltilmesine, davalılar yararına vekalet ücreti takdirine ve yargılama giderinden kabul-ret oranında tarafların sorumlu tutulmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacının, dava dışı emlakçı ile imzaladığı 22.09.2017 tarihli protokole uymayarak iş bu davayı açmasının hakkın kötüye kullanılması olduğunu, mahkemece fiili taksim hususunda herhangi bir araştırma ve değerlendirme yapılmadığını, depo kararının dava tarihinden üç yıl sonra verilmiş olup müvekkillerinin hak kaybına uğradığını ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunup bulunmadığı, davacı ile dava dışı üçüncü kişi arasında yapılan adi yazılı sözleşmenin taraflar için bağlayıcı nitelikte olup olmadığı, ön alım bedelinin günün koşullarına uyarlanması gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk
1. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2 inci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734 üncü maddesi uyarınca; “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup, bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesi ile birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

4. Anayasanın “Mülkiyet hakkı” kenar başlıklı 35 inci maddesine göre; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

Anayasanın 35 inci maddesi ile bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

3. Değerlendirme
1. Dosya muhtevasına ve dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına göre, mahkemece mevcut deliller takdir edilerek karar verildiğinden, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığından ve özellikle mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu, dava konusu taşınmazın tapuda arsa olarak kayıtlı ise de tamamı üzerinde buğday ekili olup bir bütün halinde kullanıldığı tespit edildiğinden, taşınmazda fiili taksim bulunmadığının anlaşılmasına göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

1. Mahkemece, 10.10.2017 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında, satış bedeli ile tapu harç ve masrafları toplamından ibaret 304.499,97 TL’nin 24.10.2019 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş; davacı tarafça önalım bedelinin 11.02.2020 tarihinde Vakıfbank Silivri Şubesi’nin davalılar adına açılan birer aylık vadeli mevduat hesabına yatırıldığı anlaşılmıştır.

2. Davalılar vekili ise; dava konusu payları müvekkillerinin satın aldığı tarihten sonra kurdaki değişiklikler nedeniyle satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.

3. Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş; satış tarihinden 2 yıl 14 gün sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

4. Mahkemece, tespit edilen önalım bedelinin makul süre içerisinde davacı tarafa depo ettirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalı tarafı fakirleştirecek ve önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalı tarafın zararına olmamalıdır. Dava konusu paylara yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında (2 yıl 4 ay) uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre göz önüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalıların da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır. Mahkemelerce, ön inceleme aşamasında, satış bedeli ile tapu harç ve masraflarından ibaret önalım bedelinin vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

5. Bu durumda, mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak, satış bedeli ile tapu harç ve masrafları toplamı olan 304.499,97 TL’nin, ön inceleme tarihi olan 25.10.2018 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir. Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden, davalılar vekilinin bu hususa ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan gerekçelere göre;
1. Yukarıda C.3.1 başlığı altında açıklanan sebeplerle davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Yukarıda C.3.2 başlığı altında açıklanan sebeplerle davalılar vekilinin nemalandırmaya ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK’nın 371 inci maddesi uyarınca BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00TL’nin davacıdan alınarak davalılara ödenmesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.