YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/4332
KARAR NO : 2023/1874
KARAR TARİHİ : 30.03.2023

MAHKEMESİ : …. Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemleriyle ilgili olarak yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davalılardan … ve diğerleri vekili ile davalı … tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, esas hakkında yeniden hüküm kurulmak suretiyle kararın düzeltilerek esas hakkında yeniden hüküm kurularak davanın kısmen kabulüne- kısmen reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacı/temlik alan …vekili, davalılar … ve diğerleri vekili ile davalı … temyiz isteminde bulunmuştur. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 28.06.2021 tarihli ve 2019/105 Esas, 2021/4366 Karar sayılı kararıyla temyiz itirazlarının kabulüne karar verilerek istinaf hükmü bozulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak; davalı … Tasarım Proje İnş. Mim. Dan. Tur. İth. İhr. Ltd. Şti. yönünden davanın vazgeçme nedeniyle açılmamış sayılmasına; davalı … hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddine; davacının alacak talebinin davalılar Muhammedün Emin, Zeynep, Mehmet, Müzeyyen ve Hümeyra yönünden kısmen kabul, kısmen reddine; davacının fazlaya ilişkin taleplerinin reddine dair verilen karar davacı/temlik alan Görkem Özener vekili, davalılar … ve diğerleri vekili ile davalı … vekili ve davalı … tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Demircikara Mahallesi, 6311 ada 12 parselde kayıtlı arsa nitelikli taşınmazın sahibi Mahmut Mavuş (ölü) ile müteahhit Sebahattin Sancar arasında Kadıköy 10. Noterliğinde 26.01.1993 tarih ve 3657 yevmiye numaralı düzenlenen “satış vaadi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekindeki krokili paylaşıma” göre bodrum kat ve zemin kattaki 1, 2, 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümler ile 3. kattaki 9 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahibine ait olacağının kararlaştırıldığını, müteahhitin sözleşmede belirlendiği şekilde inşaatı tamamladığını, arsa sahibi Mahmut Mavuş’un 1996 yılında vefatından sonra Antalya 2. Noterliğinin 05.04.2002 tarih ve 6507 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile vaat borçlusu …’un dava konusu ana taşınmazda 3 numaralı bağımsız bölümdeki hisselerini ve diğer mirasçılarınkini de devralmak üzere tüm hisseleri birleştirerek müvekkillerinden Hikmet Yıldız’a satmayı vaat ettiğini, müvekkillerinden …’ın, Antalya 7. Noterliğinin 15.07.2004 tarih ve 19103 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile 2 numaralı bağımsız bölüm olan dükkandaki hisselerini davalılardan … haricindeki mirasçılar olan …, Hümeyra Ünsal, …, … adına vekaleten kendi adına asaleten vekilleri …’tan; yine Antalya 8. Noterliğinin 20.12.2006 tarih ve 36060 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile 1 numaralı bağımsız bölümde vaat borçlusuna isabet edecek hisselerin tamamını vaat borçlusu …’tan satın aldığını, bedeli nakten ve peşinen ödenen satış vaadi konusu taşınmazların müvekkillerince dükkan olarak kullanıldığını, yüklenicinin binayı bitirmiş olmasına rağmen, arsa sahiplerinin yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin devrini yapmaktan kaçınmaları nedeniyle yüklenicinin arsa sahiplerine karşı açtığı davada Antalya 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/132 Esas, 2008/202 Karar sayı ile verdiği ilamında; inşaatın %90 seviyesine geldiği, yüklenicinin 5, 6, 7, 11 ve 13 numaralı kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin tapularını almaya hak kazandığı gerekçesiyle, kat irtifakı kurulamadığından 30/100 hissesinin 10/100 payının müdahil Aysel Bahçe adına ve 60/100 payının da mirasçılar adına tesciline, müvekkillerinin satın aldıkları 1, 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin ise arsa sahibi üzerinde bırakılmasına dair kararın 18.09.2008 tarihinde kesinleştiğini ve 16/03/2009 tarihinde tescile yönelik mahkeme kararının tapunun “beyanlar” hanesine şerh edildiğini, kesinleşmiş mahkeme kararına rağmen tapuda yapılan devirler sonrasında davalılardan sadece Muhamedün Emin Mavuş üzerinde 3/20 hissenin bırakılarak gerçek kişi davalıların hisselerinin tamamının … Tasarım Proje İnş. Mim. Dan. Tur. İth. İhr. Ltd. Şti. adına satış suretiyle tescil edildiğini, dava konusu binada inşaat ve iskan ruhsatı alınamadığından müvekkillerinin Belediyeden çalışma ruhsatı da alamadıklarını, … ve diğer davalıların muvazaalı ve hileli işlemlerle müvekkillerini gayrimenkullerinden tahliye edebilmek için hem binanın yıkımına hem de ruhsatsız işyeri çalıştırıldığına ilişkin Belediyeye ihbarlarda bulunduklarını, Antalya 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/132 Esas, 2008/202 Karar sayılı ilamına göre 1, 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine isabet eden bölümler olduğunu beyan ederek; 1 ve 2 numaralı dükkan bağımsız bölümlerin bulunduğu arsada belirlenecek arsa payı kadar hissenin tapusunun iptali ile … adına; 3 numaralı dükkanın bulunduğu arsadaki belirlenecek arsa payı kadar hissenin tapusunun iptali ile müvekkili Hikmet Yıldız adına tesciline; bu taleplerin kabul görmemesi halinde 1 ve 2 numaralı dükkanların dava tarihi itibariyle rayiç değerlerinin belirlenerek şimdilik 120.000,00 TL’nin; 3 numaralı dükkanın dava tarihi itibari ile rayiç değerinin belirlenerek şimdilik 80.000,00 TL’nin belirsiz alacak olarak ve ileride artırılmak üzere işleyecek faiziyle birlikte arsa sahiplerinden müştereken ve müteselsilen tahsiline; arsa sahiplerinden …, Hümeyra Ünsal, …, … ve …’un hisselerinin tamamını mal kaçırmak amacıyla … Tasarım Proje İnş. Mim. Dan. Tur. İth. İhr. Ltd. Şti.’ye devretmiş olmaları nedeniyle, müvekkillerinin alacağına kavuşabilmesi için 6098 sayılı TBK’nın 19. maddesi uyarınca devrinden önceki hisseler oranında 12 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapunun (tasarrufun) iptaline, bağımsız bölümlerin belirlenen rayiç bedeline göre tazminat alınabilmesi için cebri icra ile satışına karar verilmesini talep etmiştir.

Yargılama devam ederken davacılar Hikmet Yıldız ve … 05.06.2014 tarihli “temlik sözleşmesi” ile eldeki dava nedeniyle doğmuş ve doğacak olan haklarını temlik alan …’e temlik etmişler; temlik alan … 10/07/2014 tarihli duruşmada, “Ben temlik alan sıfatıyla halen süren yargılamadaki tapu iptali ve tescil talebinden vazgeçiyorum, alacak davası olarak yargılamanın sürdürülmesini istiyorum… ” şeklinde beyanda bulunmuştur. Temlik alan vekili ise aynı tarihli duruşmada ”…Her ne kadar terditli olarak talepte bulunmuşsak da tapu iptaline ilişkin talepten vazgeçildiği hususunda müvekkil asilin talebi ve beyanı vardır, zira tapu iptali ve tescil konusunda Antalya 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/505 Esas sayılı dosyası ile dava açılmış olup, davanın alacak davası olarak sürdürülmesini isteriz ” şeklinde beyanda bulunmuştur.

II. CEVAP
Gerçek kişi davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların dayandıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olup mevcut olmayan bağımsız bölümün satışının vaat edildiğini, zira dava konusu taşınmazda hiçbir zaman kat irtifakının/kat mülkiyetinin kurulmadığını, 1 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin satış vaatlerinin hissedarların tümü ile değil sadece hissedar … ile yapıldığını, müvekkillerinden … ile düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin zorunlu unsurları taşımadığını, müvekkillerinin murisi Mahmut Mavuş’un ölümünden sonra mirasçıları arasında elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğundan, ifa olanağının paylı mülkiyete geçildiği anda doğacağını, bu aşamada tescil isteminin ifa imkansızlığı sebebiyle mümkün olmadığını, davanın hukuki dayanağının bulunmadığını, ayrıca taşınmaz bedelinin davacı tarafça ödenmemiş ve sözleşme şartlarının yerine getirilmemiş olması nedeniyle de ifa olanağının bulunmadığını, davacı Hikmet Yıldız yönünden sözleşmenin 10 yıllık zamanaşımına uğradığını beyan ederek; davanın reddini talep etmiştir.

Davalı … Tasarım Proje İnş. Mim. Dan. Tur. İth. İhr. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılar arasında zorunlu ya da ihtiyari dava arkadaşlığı bulunmadığından açılmış davaların tefrik edilmesi gerektiğini, satış vaadi sözleşmelerinin hiçbir zaman tapuya şerh edilmediğini, müvekkilinin iyiniyetli olup sicile güven ilkesi uyarınca hisseleri iktisap ettiğini, davaya konu taşınmazda hiçbir zaman kat irtifakının kurulmadığını, müvekkili şirketin bu arsa üzerine yeni bir bina yapmak üzere diğer davalı arsa malikleri ile anlaşmaya vardığını, davacıların iddia ettikleri şekilde bir muvazaa olmadığını, müvekkilinin kendi sektöründe söz sahibi, ciddi ve kurumsal bir şirket olduğunu, iddia olunan küçük hesapların ve danışıklı işlerin içerisine asla girmeyeceğini, davacıların taleplerini müvekkili şirkete karşı değil de tazminat ya da alacak davası olarak arsa sahiplerine karşı ileri sürmeleri gerektiğini beyan ederek; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 17.11.2017 tarih, 2012/215 Esas, 2017/677 Karar sayılı kararıyla;
“…Davalı … Tasarım Proje İnş. Mimarlık Dan. Turz. İth. İhr. Ltd. Şti. yönüyle açılan davanın vazgeçme nedeniyle açılmamış sayılmasına, davacının alacak talebinin davalılar Muhammedün Emin, İsmail, Zeynep, Mehmet, Müzeyyen ve Hümeyra yönüyle kabulü ile 200.000,00 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmasına…” karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılardan … ve diğerleri vekili ile davalı … istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 04.10.2018 tarihli ve 2018/450 Esas, 2018/1021 Karar sayılı kararıyla;
“… Her ne kadar davalı … hakkında davaya konu 15.07.2004 tarihli satış sözleşmenin borçlusu olduğu iddiasıyla adı geçene de dava açılmış ise de; mirasçılardan davalı …’in, 15.07.2004 tarihli vekaletnameye istinaden kendi adına asaleten İsmail dışındaki mirasçılara vekaleten Antalya 7. Noterliğinin 15.07.2004 tarih ve 19103 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile 2 numaralı dükkanda miras hissesinin satışının vaad edilmesi nedeniyle davalı … hakkındaki davanın pasif husumetten reddi gerektiği…” gerekçesiyle; davalılar … ve diğerleri vekili ile davalı …’un istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile Antalya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17.11.2017 tarih, 2012/215 Esas, 2017/677 Karar sayılı kararının HMK’nın 353/1-b-2 nci maddesi gereğince ortadan kaldırılmasına, davalı … Tasarım Proje İnş. Mimarlık Dan. Turz. İth. İhr. Ltd. Şti. yönüyle açılan davanın vazgeçme nedeniyle açılmamış sayılmasına, davalı … hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddine, davacının alacak talebinin davalılar Muhammedün Emin, Zeynep, Mehmet, Müzeyyen ve Hümeyra yönüyle kabulü ile; davalı …’ten 72.000,00 TL, davalılar Muhammedün Emin, Mehmet ve Hümeyra’dan ayrı ayrı 24.000,00 TL, davalı …’den 40.000,00 TL’nin ayrı ayrı alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmasına karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı/temlik alan Görkem Özener vekili, davalılar … vd. vekili ile davalı … tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi 28/06/2021 tarih 2019/105 Esas, 2021/4366 Karar sayılı bozma ilamıyla; “…Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin olup; davacı taraf, 05.06.2014 tarihli “temlik sözleşmesi” ile eldeki dava nedeniyle doğmuş ve doğacak olan haklarını temlik alan …’e temlik etmiş; 10.07.2014 tarihli duruşmada temlik alan/davacı vekili, terditli taleplerden olan tapu iptali ve tescil talebinden vazgeçtiklerini, alacak davası olarak davaya devam ettiklerini beyan ederek talebini daraltmıştır. Dava konusu ana taşınmazda; yapı ruhsatının 26.05.1993 tarihinde, yapı tadil ruhsatının 21.12.1995 tarihinde alınmasından sonra, 06.06.2012 tarihinde yapı ruhsatının iptal edildiği anlaşılmıştır. Dosya kapsamında yer alan Antalya Muratpaşa Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğünün 10.04.2017 tarihli cevabi yazısında; dava konusu binanın, riskli yapı olduğunun 03.12.2013 tarihli tutanakla tespit edildiği, 09.12.2014 tarihli yıkım ruhsatı üzerine de yıkıldığı bildirilmiştir. İmar düzeni; bir arsa üzerine yapılacak olan resmi ve özel nitelikli değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yapıların çeşidine ve amacına göre hangi özellikleri taşıması gerektiğini düzenleyen kuralların bütününü ifade eder. İmar düzeni kuralları sadece Belediye veya mücavir alanlardaki yapıları değil, Belediye sınırlarının dışındaki yapıları da ilgilendirir. 3194 sayılı İmar Kanun’u ülke bütününde düzenli yerleşmeyi sağlamak, imar kargaşasına meydan vermemek, planlı ve sağlıklı yapılaşmayı gerçekleştirmek amacı taşıdığından bu yasanın emredici hükümleri kamu düzeni ile ilgilidir. İnşaata başlamadan önce uyulması gereken kurallar, inşaat devam ederken uyulması gereken yapı düzeni kuralları, inşaat bitirildikten sonra uyulması zorunlu olan kurallar bir bütündür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 26 ve 27 nci maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki “ruhsat” kavramı (ya da yapı izin belgesi), arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belge ile arsa maliki, taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye “inşaat ruhsatı” denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat “kaçak inşaat”tır. İmar Kanunu’nun 32 nci maddesi hükmüne göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaat da “kaçak yapı” sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara uygulanacak müeyyide İmar Kanununun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil ederek yıkılmalıdır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması, paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez. İmar mevzuatına aykırı ve sonuçta yıkımı zorunlu bir bina meydana getirilmiş ve bu binadaki bir bağımsız bölümün satışı vaat edilmişse ruhsatsız veya ruhsata aykırı ve sonuçta yıkılması zorunlu bir yerde yaratılmış ekonomik değerler korunamayacağından yasa uyarınca bu satışa değer vermek olanaksızdır. Esasen imara aykırı – kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak da Yasa’ya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir.

Gerçekten, “imar kirliliğine neden olma” başlıklı Türk Ceza Kanunu’nun 184 üncü maddesi de “yapı ruhsatiyesi almadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla başlatılan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır…” hükmünü içermektedir.

Bütün bunlardan sonra değişik bir ifade ile söylemek gerekirse 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının ancak, imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğini kabul etmek gerekir. (İzzet Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar, Ankara 2009, sf. 48 vd).

Ne var ki, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazda yapılan binadan bağımsız bölüm değil de bağımsız bölüme karşılık belirli bir miktar arsa payı devri satışı vaat olunmuşsa yasal engel bulunmadıkça arsa payının satış vaadi geçerlidir. Fakat vaat alacaklısına imar mevzuatına aykırı, kaçak ve yıkılması zorunlu bir binadan arsa payı satışı değil, münhasıran bağımsız bölümü vaadinde bulunulmuşsa, bağımsız bölümün yukarıda açıklanan sebeplerle tescili olanaksızdır. Kuşkusuz, kaçak yapıda bağımsız bölüme özgülenecek arsa payından da söz edilemeyeceğinden bu gibi sözleşmelerin ifa olanağı yoktur.

İncelenen dosya kapsamına göre somut uyuşmazlıkta; Vaat borçlusu …’un vaat alacaklısı Hikmet Yıldız ile 05/04/2002 tarihinde, … ile kendi adına asaleten ve kardeşleri adına vekaleten 15/07/2004 tarihinde ve kendi adına 20/12/2006 tarihinde yaptığı satış vaadi sözleşmeleri ile Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Demircikara Mahallesi, 6311 ada 12 parsel üzerindeki 1, 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin satışına dair yaptığı sözleşmeler geçerli sözleşmeler değildir. Zira 6311 ada, 12 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş değildir. Her üç sözleşmede de bağımsız bölümlerden ayrı olarak arsa payları belirlenmemiş ve satış vaadi sözleşmesinde de belirtilmemiştir. Sözleşmeye konu yapı ruhsata bağlı yapı olmadığı gibi süreç içerisinde bina da yıkılmıştır. Ruhsatsız (kaçak) yapılar, fiilen zeminde mevcut olsa da 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre yıkılması gereken binalardan olduğundan hukuken olmayan bağımsız bölümlerin satışı da söz konusu olamaz.

Yukarıda izah edildiği üzere; mahkemece geçersiz sözleşmelerde uygulanması gereken ilkeler gözetilerek tazminat miktarının belirlenmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde tazminat miktarının belirlenmesi doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda başlıkta tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;
Gerekçe ve Hüküm: Yargıtay bozma ilamına uyularak yeniden yapılan yargılamada, bozma ilamı doğrultusunda denkleştirici adalet ilkesine göre aldırılan 06.12.2021 tarihli kök ve 10.12.2021 tarihli ek bilirkişi raporunda; davalı …’in borçlusu olduğu 20.12.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesindeki 30.000,00 TL’nin dava tarihine kadar ulaştığı değerin 56.609,00 TL davalılar Zeynep, Müzeyyen, Hümeyra, Muhammedün Emin ve Mehmet’in borçlusu olduğu 15.07.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesindeki 10 milyar ETL.nin dava tarihine kadar ulaştığı değerin 24.801,19 TL davalı …’in borçlusu olduğu 05.04.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesindeki 31.000 USD’nin dava tarihine kadar ulaştığı değerin de 147.006,12 TL olduğu belirlenmiş, bilirkişinin hesaplamaları dosya kapsamına ve yöntemine uygun bulunmuştur.

Davacı tarafça, taşınmazların belirlenecek rayiç bedellerinin ve belirsiz alacak olarak yukarıda belirtilen ilk iki sözleşme için, toplam 120.000,00 TL ve son sözleşme için de 80.000,00 TL olmak üzere toplam 200.000,00 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili talep edilmiş olup; davaya konu taşınmazların, davalıların müşterek miras bırakanı Mahmut’dan davalılara mirasen intikal ettiği, miras paylarının da davalı …’in 5/20, diğerlerinin 3/20 olduğu, dava konusu sözleşmelerin içerikleri ve dosya kapsamından yukarıda belirtilen ilk ve üçüncü sözleşmenin borçlusunun davalı …, ikinci sözleşmesinin borçlusunun ise, miras payları oranında davalı … dışındaki davalılar olduğu, 29.12.2021 tarihli duruşmada, davacı vekilinden bilirkişi raporlarına göre her bir davalıdan tahsilini talep ettiği alacak konusu ve tutarları hakkında açıklama istenilmesi üzerine davacı vekili, 10.01.2022 tarihli dilekçesinde; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, davalıların müşterek ve müteselsil sorumlu olduğunu beyanla; davalı …’den 05.04.2002 tarihli sözleşme kapsamında 147.006,00 TL, 15.07.2004 tarihli sözleşme kapsamında 3/17 pay karşılığı 4.365,00 TL, 20.12.2006 tarihli sözleşme kapsamında 28.259,00 TL olmak üzere toplam 179.630,00 TL; 15.07.2004 tarihli sözleşme yönünden davalı …’den 5/17 pay karşılığı 7.275,00 TL.; davalılar Hümeyra, Mehmet ve Muhammedün Emin’den ayrı ayrı 3/17’er pay karşılığı 4.365,00’ar TL’nin tahsilini talep etmiştir.

Davacı vekili yukarıda belirtilen talebinde, davalıların taşınmazlar üzerinde el birliği şeklinde malik olduklarından müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarını bildirmiş, dava dilekçesinde 05.04.2002 tarihli sözleşme yönünden 80.000,00 TL olan talebini, bilirkişi raporunda belirlenen 147.006,21 TL’ye artırmış ise de tamamlama harcını yatırmaması nedeniyle 80.000,00 TL’ye hükmedilmiştir.

Dava dilekçesinde, 15.07.2004 ve 20.12.2006 tarihli sözleşmeler için ayrım yapılmadan toplam 120.000,00 TL talep edildiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, 15.07.2004 tarihli sözleşme için 24.801,19 TL, 20.12.2006 tarihli sözleşme için 56.609,00 TL alacak belirlendiği; 10.01.2022 tarihli dilekçede 15.07.2004 tarihli sözleşme için bu defa, sözleşme borçluları olan davalı … dışındaki davalıların miras payları Müzeyyen’in 5/20, diğerlerinin 3/20’er olduğu halde, Müzeyyen’in 5/17 pay karşılığı 7.275,00 TL, diğerlerinin de 3/17’er pay karşılığında 4.365,00’er TL’den sorumlu olduklarından bahisle, sözleşme borçlusu olmadığından pasif husumet ehliyeti bulunmayan İsmail’in miras payını dışarıda tutulmayıp ondan iddia edilen alacağın, İsmail dışındaki mirasçılara yansıtılması, oysa bilirkişi raporunda belirlenen 24.801,19 TL üzerinden miras payları karşılığı, davalı …’in 6.200,29 TL İsmail dışındaki davalıların da 3.720,17’er TL’den sorumlu olduğu; buna göre, 15.07.2004 sözleşme için toplam talep edilebilecek 21.080.97 TL olmasına rağmen 24.735,00 TL talep edilmesi nedeniyle, davalı … dışındaki davalılar hakkında yukarıda belirtildiği üzere davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

20.12.2006 tarihli sözleşme için de, 10.01.2022 tarihli dilekçede talep edilen alacaklar toplamı 171.741,00 TL’nin, dava dilekçesindeki toplam taleple bağlı kalınıp ve buna tamamlamak yoluna gidilerek, toplam talep 200.000,00 TL’den mahsup edilmek suretiyle 28.259,00 TL talep edildiğinin açıklandığı, belirtilen iki sözleşme yönünden dava dilekçesinde birlikte 120.000,00 TL talepte bulunulması, vazgeçilen alacak olmaması ve talep şekline göre, bilirkişi raporunda her iki sözleşme için hesaplanan 81.409,19 TL içerisindeki, 20.12.2006 tarihli sözleşme yönünden belirlenen 56.609,00 TL’nin oranı (%70) dava dilekçesindeki toplam talep 120.000,00 TL’ye uyarlandığında, 84.000,00 TL talep edildiği kabulüyle, bilirkişi raporunda belirlenen kısım yönünden davanın kabulü gerektiği gerekçesiyle;
1. Davalı … Tas. Proje İnş. Mim. Dan. Tur. İth. İhr. Ltd Şti yönünden davanın vazgeçme nedeniyle açılmamış sayılmasına;

2. Davalı … hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddine;

3. Davacının alacak talebinin davalılar Muhammedün Emin, Zeynep, Mehmet, Müzeyyen ve Hümeyra yönünden kısmen kabul, kısmen reddi ile;
a) 05.04.2002 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yönünden açılan davanın kabulü ile; 80.000,00 TL’sinin davalı …’dan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına;

b) 15.07.2004 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yönünden açılan davanın kısmen kabul, kısmen reddi ile;
1. 6.200,29 TL.’nin davalı …’dan;

2. 3.720,17 ‘şer TL’nin davalılar …’den ayrı ayrı alınarak davacıya verilmesine;

3. Bu sözleşme yönünden davacının fazlaya ilişkin taleplerinin reddine;

c) 20/12/2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yönünden açılan davanın kısmen kabulü, kısmen reddi ile;
1. 56.609,00 TL.’nin davalı …’dan alınarak davacıya verilmesine,

2. Davacının fazlaya ilişkin taleplerinin reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı/temlik alan Görkem Özener vekili, davalılar … ve diğerleri vekili ile davalı … vekili ve davalı … temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı/temlik alan Görkem Özener vekili: dava konusu 1, 2 ve 3 bağımsız bölüm numaralı dükkanların arsa payı kadar hisse bedelinin dava tarihi itibariyle rayici üzerinden davacı lehine tazminata hükmedilmesi ve arsa sahiplerinin de müştereken ve müteselsilen sorumlu olmaları gerektiğini, satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduklarını, kat irtifakının kurulamayıp genel iskan alınamamasının haklarına halel getirmemesi gerektiğini, kat irtifakının kurulamadığı yerde bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa payları üzerinden satış vaadi sözleşmesi yapılabileceğini, satış vaadi sözleşmelerinde bedelin nakden ve peşinen alındığının yazılı olup satışa konu bölümlerin alıcılarına teslim edilerek yıllarca kullanıldığını, yapı ruhsatları 2012 yılında iptal edilmiş ise de sözleşmeler 2002- 2004 ve 2006 tarihli olup sözleşmelerin yapıldığı sırada inşaat ruhsatının geçerli olduğunu, kaçak inşaatın o tarihte bulunmadığını, sonradan yıkılması zorunlu hale gelen binadan pay satışı yapılamayacağını, taleplerinin tapunun iptaline değil tazminata yönelik olduğunu, ifa imkansızlığından söz edebilmek için başlangıçtaki bir imkansızlığın bulunması gerektiğini, oysaki yıllar sonra inşaat ruhsatının iptal edildiğini, 19.04.2016 tarihli bilirkişi raporunda belirlenen bedellere göre davalıların sorumluluklarının hesaplanması gerektiğini, birden fazla defa dava konusu taşınmazları satan davalıların pek çok kişiyi mağdur ettiklerini, imara aykırılığın giderilebilmesi olanağı yok ise davacının ifa imkansızlığı nedeniyle bağımsız bölümün tescilinin değil davalının subjektif kusuru nedeniyle aktin icra edilememesinden kaynaklanan tüm zararların istenebileceğini, ilk derece mahkemesince verilen kararın doğru olduğunu, hesaplanan miktarlara faiz işletilmesi gerektiğini, müvekkili aleyhine vekalet ücreti takdir edilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu zira sonradan sözleşmenin geçersiz olmasında müvekkilinin bir kusuru olmadığını, harcın eksik alındığına ilişkin gerekçenin doğru olmadığını, harç ve vekalet ücretlerinin doğru hesaplanmamış olup 200.000,00 TL üzerinden davanın kabul edilmesi gerektiğini beyan ederek; bölge adliye mahkemesinin aleyhlerinde olan hükümlerinin bozulması gerektiğini ileri sürerek; temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Davalılar … ve diğerleri vekili: Bölge Adliye Mahkemesi kararının ve karşı tarafın temyizinin haksız olduğunu, hesaplamaların fahiş olup dava tarihi itibariyle güncel değeri yansıtmadığını, geçersiz sözleşmeler nedeniyle verdiğini geri isteyen aldığını da iade etmekle yükümlü ise de aldığı şey kusuru olmadan elinden çıkan kişinin iade yükünün olmadığını, dava konusu yapının kaçak olduğunu, denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerektiğini, müvekkili aleyhinde hesaplanan tazminat bedelinin ve hesaplamaların kabul edilemeyeceğini, temlik veren davacıların ödeme yaptıklarının ispatlanamadığını, taraflar arasında geçerli sözleşme olmadığı halde davacıların bedeli ödediğinin kabul edildiğini, davalı … Tas. Proje İnş. Mim. Dan. Tur. İth. İhr. Ltd Şti’nin ortağı ve yetkilisi olan Şükrü Özener’in temlik alan/davacı …’in babası olup temlik işleminin danışıklı olduğunu, dolayısıyla davacının davayı kazanmasında davalı şirketin hukuki menfaatinin bulunduğunu, hem davacı hem de davalı konumunda olan taraflarca işbu temlik işleminin yerine getirilmediğini ve davanın alacak davasına dönüştürüldüğünü, davacının taleplerinin on yıllık zamanaşımına uğradığını beyan ederek; bölge adliye mahkemesinin aleyhlerinde olan hükümlerinin bozulması gerektiğini ileri sürerek; temyiz isteminde bulunmuştur.

3. Davalı … vekili: yukarıda davalılar … ve diğerleri vekilinin ileri sürdüğü nedenlerle temyiz itirazlarında bulunmuştur

4. Davalı …: davacı taraftan para ve hizmet almadığını, kendisi açısından denkleştirilecek bir unsur sebepsiz bir zenginleşme olmadığından kendisi yönünden davanın reddi gerektiğini, eğer …’tan denkleştirme yoluna gidilecek ise de kardeşi Zeynep’in dükkanının yıllarca bedava istila edilmesinin de hesap edilmesi gerektiğini, verdiğini isteyenin aldığını da iade etmesi gerektiğini, davayı temlik alan … Tas. Proje İnş. Mim. Dan. Tur. İth. İhr. Ltd Şti’nin sahipleri olan … ve Şükrü Hayati Özener arasında inançlı işlem yapılmak suretiyle değerli arsalarının ellerinden kandırılarak alınmış olmasının değerlendirmeye alınması gerektiğini, bölge adliye mahkemesinin aleyhlerinde olan hükümlerinin bozulması gerektiğini ileri sürerek; temyiz isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 26, 27 ve 32 nci maddeleri.

2. 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı.

3. Türk Ceza Kanunu’nun 184 üncü maddesi.

3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

30.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.