YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/2263
KARAR NO : 2023/1513
KARAR TARİHİ : 14.03.2023

DURUŞMALI

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.12.2022 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı vekili Avukat … geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında dava konusu 3629 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilecek binada yer alan 97 ve 98 numaralı bağımsız bölümlerin satışına ilişkin 18.04.2014 tarihli harici satış sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin satış bedelini ödediğini ancak davalının dava konusu taşınmazların tapusunu müvekkiline devretmediğini belirterek; fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, dava konusu bağımsız bölümlerin müvekkili adına tesciline, müvekkilinin satın aldığı dairelere düşen arsa payının müvekkili adına tesciline ve 15/07/2016 tarihinden itibaren satış bedeli üzerinden aylık % 1 olmak üzere şimdilik 1.000,00 TL gecikme tazminatı ile 15/04/2016 tarihinden itibaren şimdilik 1.000,00 TL kira kaybı tazminatının müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II.CEVAP
Davalı, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında düzenlenen sözleşmesinin geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde; tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmesi gerektiğini beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas., 1988/2 Karar sayılı kararında aranan şartlardan özellikle alıcıya teslim şartının somut olayda gerçekleşmemesi nedeniyle tapu iptali ve tescile karar verilemeyeceği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen harici sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olduğunu, temlik işleminin resmi şekle tabi olmadığını bu nedenle söz konusu sözleşme uyarınca tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiğini beyan ederek ve re’sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
1. Dava, yüklenici ve arsa sahibi sıfatı birleşen davalıdan satın almaya dayanan tapu iptali ve tescil ile tazminat istemlerine ilişkindir.

2. Uyuşmazlık, taraflar arasındaki sözleşmenin geçerliliği için resmi şekilde yapılması gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun;
a)”Dürüst davranma” kenar başlıklı 2 nci maddesi,
“Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.”

b)”Hâkimin takdir yetkisi” kenar başlıklı 4 üncü maddesi,
” Kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkim, hukuka ve hakkaniyete göre karar verir.”

c) “Hukukî işlem” kenar başlıklı 706 ıncı maddesi,
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”

d) “Tescil isteme hakkı” kenar başlıklı 716 ncı maddesinin birinci fıkrası,
“Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

2. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı ilamının gerekçesinde, “…1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ülkemiz inşaat sektöründe hızlı bir ilerleme kaydedilmiş, eskiden hiç görülmeyen “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak adlandırılan yaygın bir sözleşme türü doğmuştur. Bu sözleşmelerle müteahhit (yüklenici), arsa (iş) sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmayı üstlenmekte, buna karşılık inşaat bilince kendisine devir edilecek olan bazı daireleri (bağımsız bölümleri) bedel olarak almaktadır. Ancak, müteahhit daha inşaata başlar başlamaz ileride mülkiyeti iş sahibi tarafından kendisine devredilecek olan bağımsız bölümleri, yapacağı inşaatın finansmanı için üçüncü kişilere geçersiz sözleşmelerle satmaktadır. Veyahutta bazı müteahhitler mülkiyeti kendilerine ait bulunan taşınmaza Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere inşaat yapımı sırasında inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin amacıyla aynı şekilde geçersiz sözleşmelerle ve ileride satışa konu bağımsız bölümün tapusunu vereceği hususunda karşı tarafta tam bir güvence yaratarak satışlar yapmaktadırlar. İşte bu şekilde Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapu da mülkiyetin devrine yanaşmaması; genellikle, aslında bağımsız bölümün satış bedeli satım tarihi itibariyle uygun bulunduğu ve satıcı satış bedelinden inşaat sırasında yararlandığı halde, bu arada alıcının ödemiş olduğu para değerinin enflasyon nedeniyle oldukça düşmesinden, buna mukabil satılan bağımsız bölümlerin değerlerinin tapuda devir edileceği zamanda fahiş oranda artmış bulunmasından ileri gelmektedir. Başka bir anlatımla, bunları düşünen satıcı (müteahhit) sözleşmeden sıyrılmanın yollarını aramakta ve yasanın öngördüğü resmi şekil şartına sığınarak mülkiyetini devir borcundan kaçınmaktadır. Satıcının bu tutumu ise; açıkca, şekil mecburiyeti koyan yasa hükmünden bu hususta korunmaya layık bir yararı olmaksızın yararlanmaya çalışma teşkil eder ve onun hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralını duraksamaya yer vermeyecek şekilde ihlal ettiğini gösterir. Oysa MK.nun 2. maddesinin ikinci fıkrasıyla, suistimal karakteri doğrudan doğruya aşikar olan hallerde hakların istimali kanuni himayeden mahrum bırakılmıştır. Böyle uyuşmazlıklarda, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı değil, şekil şartı kuralı ihmal edilebilir. Zira İsviçreli Prof. Merz’in de dediği gibi (Medeni Kanun Şerhi …2, Nr.21), şekli hukuktaki hakkı maddi adalet düşüncesi ve gerekleri sınırlar onu gerçek ölçülerine götürebilir; gerçek hak korunur, şekli veya görünen hak korunmaz. Gerçekten şekle ilişkin hükmün gayesi dışında menfaat temini yoluna gidilmek istenildiği durumlarda yargı hassas olmaya mecburdur. Zira hukuk ancak, meşru menfaatlerin tahminine yarar; başka bir şeye yaradığı taktirde ise mevcudiyet sebebini kaybeder. Öte yandan Medeni Kanun’un 4 üncü maddesi hükmüyle de hakim, adalete uygun karar vermeye çağırılmaktadır. O, menfaatlerin doğru ve adil bir muvazenesini yapmak ve gerçekleri gözetmek zorundadır…” şeklinde açıklamalara yer verilmiştir.

3. Değerlendirme
1.Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur.

2. Ne var ki; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararının gerekçesinde de açıklandığı üzere;“….nitelikleri itibariyle emredici bulunan ve hakim tarafından re’sen gözetilmesi gereken şekle aykırılık ile hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı bir uyuşmazlıkta çatıştığında; hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla şekil şartı kuralının aşılabilmesi için olayın özelliği büyük önem taşımaktadır. Bu hal, Medeni Kanun’un 2 nci maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen kuralın taliliğinin (ikincilliğinin) tabii bir sonucudur ve hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı ancak fevkalade zaruri hallerde uygulama yeri bulabilir…”

3. Somut olayda; davacı tüketici, davalının mülkiyeti kendisine ait olan 3629 parsel sayılı taşınmazda Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapmakta olduğu inşaattan, 27.03.2014 tarihli kat irtifakı tesisi işlemiyle davalının adına kayıtlı apart ünite vasıflı 97 ve 98 numaralı bağımsız bölümleri, 18.04.2014 tarihli harici satış sözleşmesiyle satın almış, edimlerini tümüyle ifa etmiş ve bağımsız bölümlerin taahhüt edilen şekilde kendisine teslimini beklemeye başlamıştır. Devam eden süreçte davalı, dava konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu inşaatı % 40 seviyesinde tamamlayarak bırakmıştır. Başka bir anlatımla; davalı, davaya konu inşaatın yapımı sırasında inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin etmek amacıyla ileride satışa konu bağımsız bölümlerin tapusunu vereceği hususunda davacı tarafta güven oluşturarak harici satış sözleşmesiyle dava konusu bağımsız bölümleri davacıya satmış; ancak bu bağımsız bölümleri taahhüt ettiği tarihte ve şekilde davacıya teslim etmemiştir.

4. Diğer bir ifadeyle; arsa maliki ile yüklenici sıfatının birleştiği “yapsatçı” sıfatını taşıyan davalı, kendi edimlerini süresinde yerine getirmemiştir. Bilindiği üzere; hukukumuzda hiç kimse kendi kusuruna dayalı olarak “hak” talebinde bulunamaz.

5. Öte yandan; arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin arsa malikine karşı üstlendiği edimleri yerine getirip getirmediğinin araştırılması gereği de somut olayda bulunmamaktadır.

6. Hal böyle olunca; yukarıda değinilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı, gerekçesi ve 4721 sayılı Kanun’un 2 nci maddesi gözetilerek, yapsatçı sıfatını taşıyan davalının sözleşmenin ifa olunacağı hususunda davacı tarafa tam bir güvence verip, davacı taraf da sözleşmenin yerine getirileceği inancına iyi niyetle bağlanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmiş olduğundan, tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmesi ve tazminat isteminin değerlendirilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verildiğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.