Danıştay 13. Daire Başkanlığı         2021/4039 E.  ,  2022/4666 K.
T.C.
D A N I Ş T A Y
ONÜÇÜNCÜ DAİRE
Esas No:2021/4039
Karar No:2022/4666

TEMYİZ EDEN (DAVACI) : …
VEKİLİ : Av. …
KARŞI TARAF (DAVALI) : … Başkanlığı
VEKİLİ : Av. …

İSTEMİN KONUSU : … İdare Mahkemesi’nin … tarih ve E:… , K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Çanakkale ili, Gökçeada ilçesi, … Mahallesi, … ada, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … ve … parsel sayılı taşınmazların satışı için gerçekleştirilen ihale üzerinde kalan davacının verilen süre içinde sözleşme imzalamadığından bahisle yatırmış olduğu ihale katılım teminatı, ek teminat ve hizmet bedelinin irat kaydedilmesine ilişkin … tarih ve …sayılı işlemin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: … İdare Mahkemesi’nce verilen kararda; davacı tarafından, ihale tarihinden sonra ve sözleşme imzalama aşamasından önce ihale konusu taşınmazların Gökçeada Belediye Meclisi’nce imar planı revizyonu yapılarak, yapılaşma koşullarında ve piyasa değerinde azalma meydana geldiği, sözleşmenin esaslı unsurunda değişiklik olduğu, bu şartlarda sözleşme imzalanmasının mümkün olamayacağı ileri sürülmüş ise de, ihale tarihinden sonra ilgili Belediye tarafından yapılan ihale konusu taşınmazlara ilişkin plan revizyonunun davalı idarenin inisiyatifinde olmadığı, ihale aşamasında bilinen ya da bilinmesi gereken bir durum olarak da değerlendirilemeyeceği, davalı idarenin iradesi ve bilgisi dışında ihale işlemleri gerçekleştirildikten sonra ilgili Belediye Meclisi tarafından alınan kararla oluşan bu durumun davacının sözleşmeyi imzalama yükümlülüğünü ortadan kaldıracak nitelikte olmadığı anlaşıldığından, ihale üzerinde kalan davacı tarafından Şartname hükümlerine aykırı olarak sözleşmenin belirlenen süre içerisinde imzalanmaması nedeniyle mevzuat ve şartname kuralları doğrultusunda tesis edilen dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davacı tarafından, ihale tarihinden sonra ve sözleşme imzalanmadan önce taşınmazlarda gerçekleştirilen imar durumu değişikliklerinin kendi inisiyatifinde olmadığı ve bilinmesinin mümkün olmadığı, ihale öncesinde geçerli olan yapılaşma şartlarına göre ihale bedelinin belirlenerek teklif sunulduğu, ihale tarihinden sonra yapılaşma şartlarında meydana gelen değişiklik nedeniyle taşınmazın değerinin düştüğü, aynı şartlarla sözleşme imzalanmasının mümkün olmadığı ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davalı idare tarafından, imar durumunda değişiklik yapılmasına ilişkin işlemlerin kendileri tarafından tesis edilmediği ve sorumluluğunun bulunmadığı, yapılan değişikliklerin ihale işlemini sakatlayan veya sözleşme yapılmasına engel teşkil eden nitelikte olmadığı, davacının talebi üzerine kendisine peşinat ödemesi için ek süre verildiği, ancak buna rağmen sözleşme imzalamaya gelmediğinden bahisle teminatının irat kaydedildiği, teklif verenlerin taşınmazların mevcut durumunu kabul ettiği, kullanım kararlarında değişikliğe gidilmesinin taşınmazların ihale yoluyla satışını engellemeyeceği belirtilerek istemin reddi gerektiği savunulmuştur.

DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ …’IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Onüçüncü Dairesi’nce, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE:
ESAS YÖNÜNDEN:
MADDİ OLAY :
Davalı idareye ait Çanakkale ili, Gökçeada ilçesi, … Mahallesi, … ada, …, …, …, …, …, …,…, …, … ,…, … ve … parsel sayılı taşınmazların açık artırma yöntemiyle satışı için 24/12/2020 tarihinde gerçekleştirilen ihale davacı üzerinde bırakılmış; … tarih ve … sayılı yazıyla, davacı 01/02/2021-09/02/2021 tarihleri arasında ilgili bedeller yatırılarak sözleşme imzalamaya davet edilmiştir.
Davacı tarafından idareye verilen 09/02/2021 tarihli dilekçeyle, 60.000,00-TL ihale katılım teminatı, 492.400,00-TL (%4 oranında) ek teminat ve 290.516,00-TL (%2+KDV) hizmet bedelinin ödendiği belirtilerek, geriye kalan ödeme tutarı (peşinat+vergiler) için kendisine ek süre verilmesi talep edilmiştir.
Anılan süre uzatımı talebi … tarih ve … sayılı Olur ile uygun bulunarak, davacıya peşinatın ödenmesi için vade farkı uygulanmak suretiyle üç aylık ek süre verilmesi, kendisi ile bu doğrultuda hazırlanan satış sözleşmesinin imzalanması ve verilen süre sonunda peşinatın ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshi yoluna gidilmesi kararlaştırılmıştır. Bunun üzerine, … tarih ve … sayılı yazıyla, davacı 22/02/2021-24/02/2021 tarihleri arasında sözleşme imzalamaya davet edilmiştir.
Davacı tarafından Bakırköy 34. Noterliği aracılığıyla davalı idareye gönderilen … tarih ve … Yevmiye Numaralı ihtarnameyle, taşınmazların imar durumuna ilişkin olarak ihale tarihindeki emsal değerin değiştiğinden bahisle taşınmazların bu şartlarda satın alınmasının mümkün olmadığı belirtilerek idareye ödenen katılım teminatı, ek teminat ve hizmet bedelinin iadesi talep edilmiştir.
Davacının sözleşmeye davet yazısında belirtilen ek süre içinde satış sözleşmesini imzalamayarak yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle, Satış Şartnamesi’nin 16. maddesi uyarınca davacı tarafından yatırılan katılım teminatı, ek teminat ve ödenen hizmet bedelinin irat kaydedilmesine karar verilmiş; bu hususun … tarih ve … sayılı işlemle davacıya bildirilmesi üzerine bakılan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT:
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği’nin (Yönetmelik) “Temel ilkeler” başlıklı 5. maddesinde, “Bu Yönetmeliğin uygulanmasında, açıklık, rekabet, eşit muamele, kamuoyu denetimi, etkinlik ve verimlilik esastır.”; “Sözleşmeye davet” başlıklı 31. maddesinin birinci fıkrasında, “İhale üzerinde bırakılan istekliye 23’üncü madde uyarınca yapılan tebliği müteakip on gün içinde sözleşmeyi imzalaması hususu tebliğ edilir. Verilen süre içinde ihale üzerinde kalan isteklinin kesin teminatı yatırarak sözleşme imzalaması zorunludur. Aksi takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale üzerinde kalan isteklinin, varsa, geçici teminatı gelir kaydedilir. Bu durumda İdare, en uygun ikinci teklif fiyatının ihale yetkilisince uygun görülmesi kaydıyla, bu teklif sahibi istekli ile de sözleşme imzalayabilir. İkinci en uygun teklif sahibine yine yukarıdaki usulde yapılacak tebligatın ardından, ikinci en uygun teklif sahibi de sözleşmeyi imzalamazsa, bu teklif sahibinin de geçici teminatı gelir kaydedilerek ihale iptal edilir.” kurallarına yer verilmiştir.
Dava konusu ihalede uygulanan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Arsaları Açık Artırma İle Satış Şartnamesi’nin (Şartname) 7. maddesinde, “Taşınmazlar hakkında internet sitesinde yayınlanan, e-posta yoluyla gönderilen veya diğer yollarla yapılan tanıtım, broşür, katalog, kitapçık ve ilanlarda verilen bilgiler ile diğer bilgiler taahhüt niteliğinde olmayıp genel bilgi niteliğindedir. Teklif verenler taşınmazı mevcut durumu ile (kiracı, hasar, hisse, işgal, imar, iskan, tapu v.b. bilgileri) görmüş, incelemiş, beğenmiş ve kabul etmiş sayılacak olup; bu konuda gelecekte İdare’den/Emlak Yönetim’den herhangi bir itiraz ve talepte bulunmayacaktır. İdare ve/veya Emlak Yönetim, tanıtım dokümanında yer alan bilgi ve belgeler ile açıklamaların doğruluğundan, tamlığından ve maddi hatalardan sorumlu değildir. Tanıtım dokümanında yer alan bilgi, belge ve açıklamalar hiçbir surette İdare’yi ve/veya Emlak Yönetim’i ilzam etmez. Teklif sahibince, açık artırma tarihinden önce taşınmazın yerinde incelenmesi esastır. Teklif sahibinin ihalenin her aşamasında ve sözleşmenin imza tarihi ve tapu devrinin yapıldığı tarih itibarıyla taşınmaz hakkında tam bilgi sahibi olduğu kabul edilir. Katılımcı/teklif sahibi/alıcı ihale ilanı, şartname ve sözleşmedeki hükümleri aynen kabul etmiş sayılır. Satış sözleşmesi imzalandıktan sonra idare dışında yapılacak plan tadilatlarından idare sorumlu olmayıp; alıcı, plan değişikliğine itiraz için yetkilidir.”; 13. maddesinde; “İhale sonucu, ihalenin onay tarihini takip eden ilk iş günü, Emlak Yönetim tarafından alıcılara işbu şartnamede teklif sahibi tarafından belirtilen adreslerine iadeli-taahhütlü tebligat yolu ve işbu şartnamede belirtilen cep telefonlarına SMS (kısa mesaj) gönderilerek bildirilecek olup, bu tarihten itibaren 10 (on) gün içerisinde kabul edilen bedel; peşin ise tamamını nakden ve defaten, taksitli ise peşinat tutarını nakden ve defaten ödeyerek sözleşme imzalamak zorundadır. Alıcı ödemeyi, … Bankası’na müracaatla, Arsa Tahsilat Sistemine açıklama kısmında arsa numarasını (İdare’ce oluşturulan ve ödeme sisteminde kullanılan, arsayı tanımlayan arsa kimlik numarası) vererek ödeme yükümlülüğündedir. Bu işlem için alıcının ilgili banka nezdinde bir hesabının bulunması gereklidir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesinin tüm sorumluluğu alıcıya aittir. Ödemelerin belirtilen şekilde yapılmaması durumunda satışın onaylanmayacağı alıcı tarafından kabul edilmiş sayılır. Alıcı bu durum sonucunda İdareden herhangi bir hak ve alacak talebinde bulunmayacağını kabul ve taahhüt eder. Mücbir sebepler dışında süre uzatımı verilmeyecektir. Mücbir sebepler: a) Doğat afetler, b) Kanuni grev, c) Genel salgın hastalık, d) Kısmi veya genel seferberlik ilanı, e) Gerektiğinde İdare tarafından belirlenecek benzeri diğer hâller.”; 16. maddesinde, “Satın almaktan vazgeçen veya %4’lük teminat veya mal/peşinat bedeli ile damga vergisi ve karar pulu bedellerini … Bankasına müracaatla Arsa Tahsilat Sisteminden yapmayan, süresinde yatırmayan veya yatırıp da süresinde sözleşmesini imzalamayan teklif sahibinin hakkı iptal edilerek, herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın, yatırılan katılım teminatı ve %4 lük teminatı İdarece irat kaydedileceği gibi, Emlak Yönetim de tahsil ettiği %2 + KDV hizmet bedelini irat kaydedecektir.” düzenlemeleri yer almaktadır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
İhale işlemlerine ilişkin idarî usulü düzenleyen temel kanunlardan olan 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 4. maddesinde, ihalenin, “Bu Kanun’da yazılı usul ve şartlarla işin istekliler arasından seçilecek birisi üzerine bırakıldığını gösteren ve yetkili mercilerin onayı ile tamamlanan sözleşmeden önceki işlemleri”; 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun 4. maddesinde ise, “Bu Kanun’da yazılı usul ve şartlarla mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin istekliler arasından seçilecek birisi üzerine bırakıldığını gösteren ve ihale yetkilisinin onayını müteakip sözleşmenin imzalanması ile tamamlanan işlemleri” ifade ettiği belirtilmiştir. Bu kanunî tanımlamalar ve istikrar kazanan içtihat dikkate alındığında, ihale süreci sözleşmenin imzalanması ile tamamlanmakta olup, bu itibarla, ihale üzerinde kalan istekli ile sözleşme imzalanana kadar olan süreçte idarelerin açıklık ilkesi de dâhil olmak üzere ihalelerde geçerli olan temel ilkelere uygunluğu sağlamaları gerekmektedir.
Dava konusu ihalede uygulanan Yönetmelikte ve Şartnamede yer alan kurallar bir bütün olarak değerlendirildiğinde, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nca gerçekleştirilen taşınmaz satışına ilişkin ihalelerde açıklık ilkesine uygunluğun sağlanmasının esas olduğu, ihale üzerinde kalan isteklilerin ihale kararının bildirilmesinden itibaren on gün içinde yükümlülüklerini yerine getirerek sözleşme imzalamaları gerektiği, aksi durumda geçici teminat kapsamında yaptıkları ödemelerin gelir kaydedileceği, idarece Şartnamede satışa konu taşınmazların niteliklerine ve imar durumlarına ilişkin bir kayıt ya da bilgiye yer verilmediği, bununla birlikte, teklif verenlerin taşınmazları imar durumu da dâhil olmak üzere mevcut hâli ile görüp kabul etmiş sayılacaklarının düzenlendiği, öte yandan, satış sözleşmesi imzalandıktan sonra idare dışında plan tadilatı veya değişikliği gerçekleşmesi hâlinde davalı idarenin sorumluluğunun bulunmadığının açıkça belirtildiği, ancak sözleşme imzalanmadan önce taşınmaza ilişkin imar planı ve yapılaşma şartlarında değişiklik olması hususuna yönelik herhangi bir açıklamaya yer verilmediği anlaşılmaktadır.
Dava konusu ihaleye teklif veren davacının satışa konu edilen taşınmazların ihale (teklif verme) tarihindeki mevcut durumuna göre teklif iradesini oluşturduğu, dava konusu taşınmazların ihalenin gerçekleştiği tarihte 02/07/2018 tasdik tarihli 1/1.000 ölçekli Gökçeada Merkez Uygulama İmar Planı Revizyonu dâhilinde “Konut Alanı” lejantı, serbest nizam, 2 kat, E:0.80 ve Hmaks:6.50 m yapılaşma şartlarına sahip olduğu, ihale tarihinden sonra ancak davacının ilk kez sözleşme imzalamaya davet edildiği 20/01/2021 tarihinden önce, Gökçeada Belediyesi Meclisi kararına istinaden yapılan 04/01/2021 tarihli plan revizyonu ile ihale konusu taşınmazlardan, … ada … ve … parsel sayılı taşınmazların yapılaşma şartlarının ayrık nizam, 2 kat, E:0.80, … ada … , …, …, … , …, … , …, … ve … parsel sayılı taşınmazların yapılaşma şartlarının ise ayrık nizam, 2 kat, E:0.60 m olacak şekilde yeniden düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Davalı idarenin, Şartnamede taşınmazın imar durumuna ilişkin bir açıklama veya taahhütte bulunmadığı, teklif verenlerin taşınmazı ihale tarihindeki mevcut durumu ile kabul ettiği, satış sözleşmesi imzalandıktan sonra yapılacak değişikliklerden idarenin sorumlu olmadığının açıkça belirtildiği ve isteklilerin bu düzenlemelere göre ihaleye teklif verdikleri dikkate alındığında, taşınmazın imar durumunda ve yapılaşma şartlarında ihale tarihi ile sözleşmeye davet tarihi arasında herhangi bir değişiklik olmadığı takdirde verilen süre içinde sözleşme imzalamayan teklif sahiplerinin teminatlarının gelir kaydedileceği ve sözleşme imzalandıktan sonra meydana gelen değişikliklere dayalı olarak da teminatın iadesi benzeri herhangi bir talepte bulunulamayacağı açıktır.
Bununla birlikte, ihaleye taşınmazın mevcut durumunu inceleyip kabul ederek teklif veren isteklilerin, taşınmazların ihale tarihindeki mevcut durumuna göre tekliflerini oluşturdukları ve teklif bedellerini buna göre belirledikleri düşünüldüğünde, ihale (teklif verme) tarihinden sonra ancak sözleşmeye davet tarihinden önce taşınmazın imar durumunda aleyhine meydana gelen değişikliklere rağmen, ihale üzerinde kalan isteklinin sözleşme imzalama yükümlüğünün devam ettiği kabul edilerek, anılan yükümlülüğün yerine getirilmediğinden bahisle teminatının gelir kaydedilmesinin ihaleler için öngörülen açıklık ilkesini ihlâl edeceği sonucuna varılmıştır.
Bu itibarla, ihale üzerinde kalan davacının teklifini belirlerken esas aldığı taşınmazların ihale (teklif verme) tarihindeki yapılaşma şartlarının sözleşmeye davet tarihinden önce aleyhe olacak şekilde değişmesini gerekçe göstererek sözleşmeyi imzalamaktan vazgeçtiği anlaşıldığından, ihale katılım teminatı, ek teminat ve hizmet bedelinin davacıya iadesi gerekirken, anılan teminat tutarlarının irat kaydedilmesine ilişkin dava konusu işlemde hukuka uygunluk, davanın reddi yolundaki temyize konu Mahkeme kararında ise hukukî isabet bulunmamaktadır.

KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. Davacının temyiz isteminin kabulüne;
2. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 49. maddesi uyarınca … İdare Mahkemesi’nin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. DAVA KONUSU İŞLEMİN İPTALİNE,
4. Ayrıntısı aşağıda gösterilen ilk derece ve temyiz yargılama giderleri toplamı …-TL ile Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca …-TL vekâlet ücretinin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine,
5. Posta giderleri avansından artan tutarın ve istemi hâlinde ilk derece aşamasında kullanılmayan …-TL yürütmeyi durdurma harcının davacıya iadesine,
6. Dosyanın anılan Mahkeme’ye gönderilmesine,
7. 2577 sayılı Kanun’un 20/A maddesinin ikinci fıkrasının (i) bendi uyarınca kesin olarak (karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere), 07/12/2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.