YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/17077
KARAR NO : 2014/3271
KARAR TARİHİ : 18.02.2014
MAHKEMESİ : İSTANBUL ANADOLU 15. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 09/05/2013
NUMARASI : 2010/268-2013/207
Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar taraf vekillerince yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
Dava, çaplı taşınmazlardaki bağımsız bölümlere elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Davacılar 4,10 ve 19 nolu bağımsız bölümlere davalı şirket tarafından yapılan haksız elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talebi ile eldeki davayı açmışlardır.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, çekişme konusu 4, 10 ve 19 nolu bağımsız bölümlerin davacıların mirasbırakanları adına kayıtlı olduğu, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının olmadığı görülmektedir.
Mahkemece 19 nolu bağımsız bölüme davalının müdehalesinin men’ine, bu bölüme ilişkin ecrimisil talebinin kısmen kabulüne; 4 ve 10 nolu bağımsız bölümler yönünden men’i müdehale ve ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir.
Ne var ki, tesbit dosyası içindeki 13.09.2010 tarihli raporda, dava konusu her üç bağımsız bölümün koli istif yeri, tekstil imalathanesi ve idari birim olarak davalı kullanımında olduğu belirlenmiş ve davalının cevap dilekçesinde de dava konusu yerlerin 2009 yılının Mayıs-Haziran ayından beri kullanımlarında olduğunun kabul edildiği görülmüştür. Mahkemece 08.03.2012 tarihinde yapılan keşifte ise 4 ve 10 nolu bağımsız bölümlerin boş olduğu tesbit edilmiştir. Bu durumda mahkemece bu taşınmazlar yönünden, yargılama sırasında boşaltıldıkları gözetilerek, el atma yönünden konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.
Ecrimisile yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda; mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya elverişli olmadığı gibi yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda değerlendirme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur. Şöyle ki, çekişme konusu taşınmazlar yönünden taraflardan emsal göstermeleri istenmediği gibi, resen emsal araştırması yapılmaksızın hesaplama yapılan bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulması doğru değildir. Taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse re’sen emsal kira sözleşmesi araştırması yapılarak, ecrimisil bedeli yeniden belirlenmeli ve buna göre hüküm kurulmalıdır.
Öte yandan; 4 ve 10 nolu bağımsız bölümler yönünden davalı kullanımının ne zaman başladığına ilişkin tanık beyanları arasındaki çelişki giderilerek, bu bölümlerin davalı tarafından hangi dönemlerde kullanıldığı ve ne zaman boşaltıldığının şüpheye yer vermeyecek şekilde belirlenip, tesbit edilen dönem için ecrimisile hükmedilmesi gerekir.
Diğer taraftan davalı tarafça ibraz edilen belgelerden asansör elektrik gideri, merdiven elektrik gideri ve İgdaş Kazan Dairesi ısıtma gideri için yapılan harcamaların binanın ortak mahalline yapılan zaruri ve kullanıcıya ait harcamalar olması sebebiyle ecrimisil bedelinden mahsup edilemeyeceği; bina sahibi tarafından karşılanacağı gözetilerek, belirlenen ecrimisilden yalnızca asansör ve bina bakım gideri olarak belirlenen 35.762,39-TL’nin davacıların payına düşen kısmının indirilmesi gerekirken, davalının ortak alanlara ilişkin yaptığı ve kullanıcıya ait harcamaların da ecrimisil bedelinden indirilmesi doğru değildir.
Tarafların bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 18.02.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.