YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/6549
KARAR NO : 2014/10796
KARAR TARİHİ : 03.06.2014

MAHKEMESİ : İSTANBUL 17. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 19/11/2013
NUMARASI : 2011/99-2013/564

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi . raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

Dava; ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacılar; paylı mülkiyet üzere maliki oldukları 302 ada 9 parsel sayılı taşınmazın üzerine inşaat yapılması için dava dışı yüklenici N. İ.. ile 3.2.1998 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkemece iptal edildiğini, taşınmaz üzerindeki kaçak binada oturanlar aleyhine açtıkları elatmanın önlenmesi davasının kabul edilerek kesinleştiğini,. davalılar ve işgalciler hakkında ilamsız takip yaptıkları, sözlü uyarı ve ihtarlarda bulundukları halde sonuç alamadıklarını ileri sürerek elatmanın önlenmesi davasının kesinleştiği 07.06.2007 tarihinden dava tarihine kadar olan dönem aralığı için ecrimisil isteğinde bulunmuşlardır.
Davalılar; çekişmeli yerdeki daireleri yükleniciden gayrmenkul satış vaadi sözleşmesiyle satın aldıklarını, haksız işgalci olmadıklarını, bina kaçak olduğundan sadece yıkımının istenebileceğini, ecrimisil isteğiyle dava açılamayacağını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece; çekişmeli taşınmaz üzerindeki binanın imara aykırı kaçak yapı olduğundan sadece yıkımının istenebileceği, kaçak yapıdan maddi menfaat elde edilmesi halinde binanın yıkımının ertelenmesine sebebiyet verileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan tüm delillerden ; 302 ada 9 parsel sayılı taşınmazın önceki malikleri B.E.., M.. E.., K.. C.. ve M.. S..’in dava dışı yüklenici N. İ.. ile 03.02.1998 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıkları, kayıt malikleri tarafından yüklenici aleyhine açılan dava sonucu Eyüp 3.AHM’sinin 07.06.2001 gün 2000/553-2001/431 sayılı kararıyla inşaatın kaçak olduğu gerekçesiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı yüklenicinin elatmasının önlenmesine ve binanın yıkımına karar verildiği, temyiz incelemesinden geçerek 10.04.2002 tarihinde kesinleştiği, kayıt maliklerinin bu kez eldeki dosyanın bir kısım davalıları ve dava dışı kişiler aleyhine açtıkları el atmanın önlenmesi davasının Eyüp 1.AHM’nin 04.05.2006 gün 2004/491-136 sayılı kararıyla kabul edildiği, temyiz incelemesinden geçerek 02.05.2007 tarihinde kesinleştiği, anılan kararın infazı için Gaziosmanpaşa 4.İcra Müdürlüğünün 2007/666 sayılı dosyasında talepte bulunulduğu, ancak halen infaz edilemediği, 302 ada 9 parsel sayılı taşınmazın paydaşlarından B. E..’nin 31.03.2005 tarihinde ölümü üzerine payının ırsen intikal yoluyla mirasçılarına geçtiği, Bayram’ın oğlu Musa’nın payını 15.9.2005 tarihinde dava dışı S.B..’a sattığı, S. B..dışındaki tüm paydaşların 16.03.2011 tarihinde ecrimisil istekli eldeki davayı açtıkları , davalılardan S. E.., M.. Ç.., N.. Ö.. ve A. B..’ın öldükleri, davacılar vekilinin 29.09.2011 tarihli oturumda S. E.., M. Ç.. ve A. B.. hakkındaki davasını atiye terk ettiği, taşınmaz üzerindeki binada halen davalıların ikamet ettikleri anlaşılmaktadır.
Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.
Bilindiği üzere; yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edim ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği taktirde 6098 sayılı Türk Borçlar Yasasının 473. (818 sayılı Borçlar Yasasının 358.) maddesi uyarınca arsa sahibinin, sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Öte yandan, yüklenicinin hakkını temellük eden 3.kişi onun halefi durumundadır ve o kişinin hak kazanabilmesi için yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir.
Öte yandan, henüz inşaat halinde olan tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlayan “topraktan satış” “temelden satış” şeklinde isimlendirilen bu tür satışlarda alıcı, arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı inşaat yapılmasının amaçlandığını, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde satın aldığı bağımsız bölümde hak sahibi olamayacağını bilmekte ve her türlü riski göze olarak bu tür bir davranış içine girmektedir.
Yüklenicinin edimini yerine getirmemiş olması nedeniyle isteyemeyeceği bir hakkı sözleşmeden doğan kişisel hakkını devrettiği haleflerinin isteyebilmesi mümkün değildir.
Yukarıda belirtilen ilke ve olgularla tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davalıların kullanımlarının haklı ve geçerli bir nedene dayalı olduğu söylenemez.Özellikle Eyüp 1.AHM’nin 04.05.2006 gün 2004/491-136 sayılı elatmanın önlenmesi dosyası ve Gaziosmanpaşa 4.İcra Müdürlüğünün 2007/666 sayılı tahliye dosyası karşısında davalılar kötüniyetli zilyet konumundadırlar. Çekişmeli taşınmazdaki daireler yükleniciden satın alan kişiler tarafından oturulur hale getirildi ise arsa maliklerinin sebepsiz zenginleştiğinin kabulü gerekir. Bu tür durumlarda TMK’nin 995/2 maddesi uyarınca yapılan zorunlu masrafların arsa sahiplerinden dava yolu ile istenebileceği de kuşkusuzdur.
Hal böyle olunca, davacıların mülkiyet hakkı gözetilerek, kayda üstünlük tanınmak suretiyle uzman bilirkişi aracılığıyla davacıların payları oranında belirlenecek ecrimisilin hüküm altına alınmasına karar verilmesi gerekirken, noksan soruşturma ile yetinilerek, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davacılar vekilinin, temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 03.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.