YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/3860
KARAR NO : 2014/9487
KARAR TARİHİ : 08.05.2014

MAHKEMESİ : DENİZLİ 3. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 22/10/2013
NUMARASI : 2010/426-2013/374

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-
Dava; paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacılar; taşınmazı davalı paydaşın tenis kortu yapıp ağaçlandırması sebebi ile kullanamadıklarını, tenis kortundan davalı kooperatif üyelerinin yararlandığını ve davalının tasarrufunda bulunduğunu, işgalin Denizli 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2010/29 Değişik İş Sayılı tespit dosyasından alınan bilirkişi raporları ile de sabit olduğunu ileri sürerek, 05.11.2005 tarihinden dava tarihine kadar şimdilik 10.000.-TL ecrimisilin işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi istekli eldeki davayı açmışlar, yargılama sırasında ecrimisil miktarını 16.308.-TL olarak ıslah etmişler, davalı taraf ise; taşınmazın imar planı içerisinde kalması ve spor alanı olarak belirlenmesi sebebi ile mülkiyet kullanımının kısıtlandığını, ağaçlandırma işlemini belediyenin gerçekleştirdiğini, yapılan tenis kortunun herkese açık olup bedelsiz olarak yararlanıldığını, herhangi bir menfaat sağlanmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; tarafların paydaşı olduğu çekişme konusu taşınmaza davalının üyelerinin faydalandığı spor kompleksi yapıp ağaçlandırması sebebi ile davacıların kullanımlarının engellendiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; tarla vasıflı davaya konu 1157 ada 1 parsel sayılı taşınmazda davacılar ile davalının paydaş oldukları, anlaşılmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve/veya ecrimisil istiyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkaretmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.
Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı)
Somut olaya gelince; yukarıda belirtilen ilkeler ve gerçekleşen olgular dikkate alındığında davacıların çekişmeye konu taşınmazda paylarına karşılık kullandıkları yerin bulunmadığı ve davacılar yönünden ecrimisil koşullarının oluştuğu kuşkusuzdur.
O halde; ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur.
Ancak hemen belirtilmelidir ki; ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazınbulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara gör birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazınnadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Arsa ve binalarda ise kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil hesabında, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir.
Açıklanan ilkeler çerçevesinde somut olayda hükme esas alınan bilirkişi raporu irdelendiğinde; tapu kaydında tarla olarak gözüken taşınmazın bulunduğu bölgede imar uygulaması yapılması, şehir içinde olup, her türlü alt yapısının tamamlanması ve belediye hizmetlerinden yararlanması sebebi ile arsa özelliğinde olduğu belirlenmek suretiyle kira esasına göre ecrimisil hesaplaması yapılmasında bir isabetsiz bulunmasa da, raporda taşınmazın getireceği kira bedeli belirlenirken emsal parseller ile kıyaslaması yapıldığı belirtildiği halde, emsal alınan taşınmazların ayrıntılı gösterilmediği, dava konusu taşınmaz ile emsal alınan taşınmazların somut karşılaştırmasının yapılmadığı, üstün veya eksik taraflarının gösterilmediği, öte yandan; boş arsa vasfı ile taşınmazın tamamının getireceği ecrimisil miktarı tespit edildikten sonra bu miktar üzerinden davacıların payına isabet edecek ecrimisil hesaplanması gerekirken, hatalı olarak davacıların paylarına isabet edecek m2 üzerinden doğrudan ecrimisil hesabı yapıldığı görülmektedir.
Öte yandan; mahkemece emsal araştırması da yapılmış değildir.
Hal böyle olunca; öncelikle benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paralarının araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmelerinin getirtilerek emsal araştırması yapılması, ondan sonra mahallinde yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılarak, yukarıda açıklanan ilkeler ve olgular gözetilmek suretiyle, hüküm vermeye elverişli, ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; hükme yeterli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
Davalı vekilinin temyiz itirazları belirtilen nedenlerle yerindedir. Kabulüyle hükmün(6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 08.05.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.