YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/16262
KARAR NO : 2014/16752
KARAR TARİHİ : 03.11.2014
MAHKEMESİ : BURSA 5. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 26/12/2013
NUMARASI : 2013/8-2013/627
Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hâkimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşüldü:
-KARAR-
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu 4464 parsel sayılı arsa vasıflı taşınmazın kayden davacıya ait olduğu, davacının, çekişme konusu taşınmazda bulunan 4 daire ile 1 işyerinin yetkisi olmadığı halde davalı tarafından kiralandığını ve kira gelirlerinin alındığını, davalıya gönderdiği ihtarname ile kira bedellerini istediğini ancak sonuç alamadığını ileri sürerek, davalı tarafından yapıldığı iddia edilen işlerle ilgili davalının alacağı varsa alınan kira bedellerinden takas-mahsup edilerek kalan miktarın tahsili isteğiyle eldeki davayı açtığı, davalının taşınmaza yaptığı tadilat ve iyileştirmeler nedeniyle davacıdan alacaklı olduğunu savunduğu anlaşılmaktadır.
Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince, ecrimisil yönünden hükme esas alınan rapor ve ek raporların aynı dönemler için çelişkili değerler içerdiği, yukarıda açıklanan ilkeleri kapsayan nitelik taşımadığı ve denetime elverişli olmadığı anlaşılmaktadır.
Şöyle ki; bozma ilamı öncesinde alınan rapor ile ek raporda davalının taşınmaz için yaptığı masraf kalemlerinin farklı gösterildiği ve buna bağlı olarak mahsup edilen miktarın ve davacının ecrimisil alacağının birbirinden farklı hesaplandığı ancak bu çelişkilerin giderilmediği görülmektedir.
Hal böyle olunca, raporlar arasındaki çelişkiler giderilerek hangi kriterlerin esas alındığı davalı tarafça yapıldığı iddia edilen masraf kalemlerinden hangilerinin mahsuba konu olabileceği gerekçeleri ile açıklanarak denetime imkan verecek ve yukarıda belirtilen kriterleri kapsayacak şekilde bilirkişilerden ek rapor alınması, çelişkilerin giderilmemesi halinde, gerekirse mahallinde konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla yeniden keşif yapılarak bilirkişilerden yeniden rapor alınması, varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.
Davalının temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerle (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 03.11.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.