YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/12233
KARAR NO : 2014/16467
KARAR TARİHİ : 23.10.2014
MAHKEMESİ : BAYKAN ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 25/02/2014
NUMARASI : 2012/5-2014/41
Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi…. raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, kamulaştırmasız elatmadan kaynaklanan ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan deliller ile, davacının kayden malik olduğu dava konusu 43 parsel sayılı taşınmazın 2.40381 m2’lik kısmına davalı idarenin, kamulaştırmaksızın okul yapmak suretiyle elattığı saptanarak ecrimisile hükmedilmiş olması kural olarak doğrudur. Davalı tarafın, bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir, reddine.
Davalı tarafın diğer temyiz itirazlarına gelince, bilindiği üzere, kamulaştırma kararı almadan veya kamulaştırma işlemlerini tamamlamadan taşınmaza el koymuş bulunan idare, haksız işgalci konumundadır. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istekli bir dava açılması durumunda ise, ancak davanın açıldığı tarihe kadarki kullanım haksız fiil teşkil edecektir. Zira, kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil davalarında, dava tarihine göre belirlenen taşınmaz bedelinin tahsiline ve bu tarih itibariyle faize hükmedildiği ve ayrıca somut olayda olduğu gibi davanın kayıt maliki tarafından açılması durumunda kayıt malikinin dava tarihi itibariyle mülkiyet hakkından vazgeçip taşınmazın bedelini talep ettiği düşünüldüğünde kayıt malikinin ancak o davanın açıldığı tarihten geriye doğru ecrimisil isteyebileceğinin kabulü gerekir. Başka bir deyişle kamulaştırmasız elatma nedeniyle ecrimisil, ancak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tesciline ilişkin davanın açıldığı tarihe kadar istenebilir.
Ayrıca, 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı YİBK(Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı) ve aynı şekilde 04.06.1958 tarihli ve 15/6 sayılı YİBK. ile ecrimisil davalarının beş yılda zamanaşımına uğrayacağı esası benimsenmiştir. Bu durumda ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabi olup, bu sürenin de dava tarihinden geriye doğru hesaplanması gerekmektedir.
Somut olaya gelince, davanın 09.01.2012 tarihinde açıldığı, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tesciline ilişkin davanın da 27/03/2008 tarihinde açıldığı gözetildiğinde, davacının ancak 09.01.2007 ila 27.03.2008 arasındaki dönem için ecrimisil talep edebileceği anlaşılmaktadır. Ne var ki mahkemece, belirlenen süreyi aşan kısmın zamanaşımına uğradığı ve davalının da, süresinde zamanaşımı def’inde bulunduğu gözardı edilerek hüküm verilmiştir.
Diğer taraftan, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK(Hukuk Muhakemeleri Kanunu)’nun 266. vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Ne var ki, mahkemece, yapılan araştırmanın hükme yeterli olduğunu söyleyebilme imkanı yoktur. Zira dava konusu taşınmazın arsa vasıflı olduğu gözetilmeden taşınmazın emsali olmayan işyerlerine ilişkin kira bedelleri üzerinden ecrimisil hesaplanmıştır.
Hal böyle olunca, dava konusu taşınmazın tecavüzlü kısmının 09.01.2007 ila 27.03.2008 arasındaki dönem için arsa olarak getirebileceği ecrimisilin, taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikli davalara ilişkin kesinleşmiş hükümlerden de faydalanılarak yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde belirlenmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
Davalı tarafın bu yöne değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, 23.10.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.