YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/7429
KARAR NO : 2015/9890
KARAR TARİHİ : 16.11.2015

MAHKEMESİ : İzmir 10. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 09/04/2015
NUMARASI : 2014/652-2015/321

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, iş yeri ihtiyacından dolayı kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde ve yargılama aşamasındaki beyanlarında, davacının taşınmazı 20.11.2013 tarihinde satın aldığını, davacının halen aylık 2.500 TL bedelle başka bir yerde kiracı olduğunu ve kira ödemelerini yapmakta zorlandığını belirterek davalı kiracının tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili davalı hakkında iflasın ertelenmesi kararı verildiğini, davalının taşınmazı yandaki dükkanla birlikte kullandığını, davacının tahliye tehdidi altında olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda davacının halen kiracı olduğu yerin Gıda çarşısı olarak bilinen ve yoğun olarak İzmir elektrik-elektronik ürünleri toptan ve perakende ticaretinin yapıldığı bir bölgede bulunduğunu, davacının işyerinde elektrik, elektronik ve led aydınlatma malzeme satışı yapıldığını, davacı işyerinin yaklaşık toplam 90 m2 kullanım alanına sahip olduğunu, mevcut işyerinin bir bölümünün depo olarak, bir bölümünün de idari ofis olarak kullanıldığı ve çok sıkışık bir ortamda çalışıldığının gözlemlendiğini, işyerinin yakınında bulunan başka bir işyerinin yaklaşık 50 m2 lik bir bölümünün malzeme deposu olarak kullanıldığının görüldüğünü, dava konusu 6 numaralı dubleks işyerinin ise zemin ve l. kat toplam alanının 300 m2 civarında olduğunu, keşif sırasında yapılan araştırmada bu işyerinin çevresinde elektronik işi ile uğraşılan bir işyerine rastlanmadığı bildirilmiştir. Mahkemece davacının halen kiracı olarak bulunduğu yerin mevki açısından daha uygun olduğu, davacının işini mevcut işyerinde yürütmesinde ekonomik bakımdan gereklilik bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.
Olayımıza gelince; Hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacının halen kiracı olarak bulunduğu yerin yoğun olarak İzmir elektrik-elektronik ürünleri toptan ve perakende ticaretinin yapıldığı bir bölgede bulunduğu, davaya konu yerin çevresinde ise elektronik işi ile uğraşılan bir işyerine rastlanmadığının bildirildiği görülmüş ise de; Davaya konu yerin üstün vasıflı olup olmadığı veya en azından eş değer nitelikte olup olmadığı bakımından bir değerlendirme yapılmamıştır. Rapor bu haliyle hüküm vermeye yeterli değildir. Bu durumda bilirkişiden ek rapor alınarak veya gerekirse yeniden keşif yapılarak her iki taşınmazın bulunduğu konum, büyüklük, yapılacak işe uygun olup olmadığı, her iki taşınmazın üstün ve eksik yönleri belirlenerek bunların karşılatırmasının yapılması ve sonucunda davaya konu yerin üstün vasıflı veya en azından eş değer nitelikte olup olmadığının Yargıtay denetimine elverişli ayrıntılı raporla saptandıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16.11.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi