YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/8616
KARAR NO : 2014/13739
KARAR TARİHİ : 10.12.2014

MAHKEMESİ : Kayseri(Kapatılan) 3. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ : 02/04/2013
NUMARASI : 2012/145-2013/92

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili özetle; Taraflar arasında 30.07.2007 ve 14.12.2007 tarihli kira sözleşmeleri yapıldığını, bu sözleşmelere göre davacı şirketin İ. S. Alışveriş Merkezi içerisinde cafe, buz pisti Ve oyun parkından oluşan ” buzula buz pisti” isimli eğlence kompleksini işletmeye başladığını, ilk olarak 30.07.2007 tarihli kira sözleşmesi ile kiralanan alanda davacı kiracının işlerinin iyi olduğunu, bu alanın başka bir firmaya kiralanmak istenmesi nedeniyle taraflar arasında 14.12.2007 tarihli kira sözleşmesinin düzenlendiğini ve kiralanan alanın değiştirildiğini, son olarak kiralanan alanın önceki alana göre yapılan iş yönünden daha elverişsiz bir konumda bulunduğunu, bu nedenle davacı kiracının gelirinde düşme olduğunu, ayrıca davalı tarafça davacı şirketin işletmekte olduğu eğlence mekanındaki oyun parkının yerinin davalı tarafın isteği doğrultusunda davacı şirket yetkililerinin izni alınmaksızın ve kira sözleşmesine aykırı şekilde birkaç kez değiştirildiğini, davacı şirkete en çok kazanç sağlayan oyun parkının yerinin sık sık değiştirilmesi sebebiyle davacı şirketin gelirinde büyük miktarda azalma meydana geldiğinden davacı şirketin işlerinin de kötüye gitmeye başladığını ve şirketin kazanç elde edememenin yanı sıra kira borçlarını ödeyemez hale geldiğini, davalı şirket yetkililerinin davacı şirketin kira borcunu ödeyememesi sebebiyle usulüne uygun şekilde temerrüt sebebiyle tahliye prosedürünü işletmek yerine davalı şirketin genel müdürü olarak görev yapan şahsı (M.. T..) davacı şirket üzerine salarak davacının kasasına hakaret ve tehdit savurarak müdahale ettirdiğini, bilahare iş yerini kanuna aykırı şekilde kendi kendilerine fiilen kapattıklarını,davalı şirketin genel müdürü olan bu şahsın Kayseri 4. Sulh Ceza Mahkemesi’nin 2009/913 E. Sayılı dosyası ile hakaret ve tehdit suçlarından ceza aldığını, bu şekilde fiili durum yaratmak suretiyle işyerini kapattırdıkları halde sanki işyerinin davacı şirket tarafından kendi isteğiyle kapatılmış gibi beyan ve iddialar ileri sürdüklerini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00-TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsilini istemiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının ilk olarak AVM içindeki en alt katta, halen Vatan Bilgisayar’ın bulunduğu yerde, küçük bir alanı ve en üst katta buz pisti yapmak için bir alanı 30/09/2007 tarihinde kiraladığını, daha sonra, davacının davalıya yeni bir teklifle gelerek buz pistinin karşısında ve o zamanlar boş olan iki katlı alanı istediğini, ısrarlı tutumları sonucunda 14/12/2007 tarihli kira akdi ile aşağıdaki alanı boşaltarak yukarı kata taşındıklarını, bu alana taşındıktan sonraki dönem daha ilk aylardan itibaren kira, doğalgaz, ortak alan gideri, elektrik ve su parasını ödememeye başladıklarını, davalı şirketin davacıyı zarara sokacak kusuru ve eylemi olmadığını, davacının kendi isteği ile yeni yerine taşındığını, ancak kira, ortak gider, elektrik ve su masraflarını ödeyemediğini, alacakların tahsili için başlatılan icra takiplerinden de sonuç alamayınca davalının kira sözleşmesinin kendisine verdiği hakkı kullanarak Kayseri 3. Noterliği’nin 25 Haziran 2009 gün 9002 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira sözleşmesini feshettiğini , davacı kiracının ticari işletmesini iyi yönetememesi nedeniyle zarar ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-)Taraflar arasında 14.12 .2007 tarihli , on yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı , davalı kiraya verenin tahliyeye ilişkin hukuki prosedüre aykırı olarak kiralanana el koymak suretiyle kira ilişkisini sona erdirdiğini ileri sürmüştür. Kira sözleşmesinin kira bedelinin ödenmesinde temerrüt başlıklı 4.3. maddesinde ”.. kira bedeli için belirlenen vade kesin vade olup ihtar gönderilmesine gerek yoktur. Vadenin dolması ile kiracı temerrüde düşer…. Bu durum yani temerrüt hali kiralayana tek taraflı fesih hakkı verir. Fesih durumunda kiracı mecuru yedi gün içinde boşaltır ,boşaltmadığı takdirde kiralayan hiçbir yargı kararına gerek kalmadan hüküm almadan boşaltmak amaçlı olarak işletmeyi devralır…” hükmü yeralmaktadır. Sözleşme içeriğinden kiralananın 6098 sayılı TBK’na tabi çatılı işyeri olduğu anlaşılmaktadır. 6098 sayılı TBK .nun konut ve çatılı işyerleri hakkında 347 ve devamı maddelerinde tahliye sebepleri sınırlı olarak sayılmış, 354. maddesinde ise kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez. Bu durumda sözleşmenin 4.3. maddesinin tarafları bağladığı düşünülemez.
Öte yandan sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın giderim yükümlülüğü doğar. Kiraya verenin tek yanlı olarak akdi feshetmesi ve kiralanana el koyması bu kapsamda sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Bu durumda davalı- kirayaverenin tazminat sorumluluğu bulunmaktadır. TBK’nun 114/2 maddesi uyarınca haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanacaktır. Bu nedenle davalının kira sözleşmesine aykırı davranmasıyla oluşan sorumlulukta tazminattan indirim yapılmasını düzenleyen TBK’nun 52.maddesi uygulaması gerekir. Bu kapsamda davacı kiracı da feshi müteakip kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği yeni bir işyeri bulma konusunda gerekli çabayı göstermek zorundadır. Bunun bir sonucu olarak davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği aynı nitelikli başka bir taşınmazı hangi sürede yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi, davalı kiraya verenin de bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerekir.
Somut olaya gelince; yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde tarafların delilleri değerlendirilerek, öncelikle davalı kiraya verenin sözleşme süresinden önce ve usulsüz bir şekilde kiralananana el koyup koymadığı üzerinde durulduktan sonra davacı kiracının davalı tarafından zorla tahliye edildiğinin anlaşılması durumunda davacı kiracının tazminat hakkı hususunda yukarıda belirtilen esaslar çerçevesinde bir karar verilmesi gerekir. Eksik araştırmayla ve yazılı gerekçeyle bu yöne ilişkin tazminat talebinin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, 10.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.