YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/3078
KARAR NO : 2016/2658
KARAR TARİHİ : 04.04.2016
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle maddi ve manevi tazminat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık asıl ve birleşen davada kiralanana yapılan faydalı masraf, yoksun kalınan kar, kiralananın boş kaldığı süreye ilişkin amortisman bedeli ile manevi tazminat istemlerine ilişkindir. Mahkemece, asıl ve birleşen davanın ıslah dilekçesi doğrultusunda kabulüne, 326.576,00 TL’nin asıl dava tarihi olan 08/10/2009 tarihinden itibaren, 120.000,00 TL’nin ise kira sözleşmesinin fesih hususundaki muarazanın önlenmesi ve kiracılığın tespiti hususunda kararın onandığı 05/07/2012 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline manevi tazminat istemlerinin ispatlanamadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili asıl dava dilekçesinde, taraflar arasında 16.10.2006 başlangıç tarihli, belirsiz süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmenin konusu olan kaplıca virane halinde olduğundan davacı tarafından 350.000 TL faydalı gider yapıldığını, davalının 26.3.2008 tarihinde ihtar çekerek sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini, bunun üzerine davacının 11.9.2008 tarihinde kiracılık sıfatının tespiti davası açtığını, davalı Sağlık Bakanlığı ile Maliye Bakanlığının karşı dava açarak sözleşmenin mevzuata uygun olmadığı gerekçesiyle geçersizliğini istediğini, mahkemece davacının davasının reddine, karşı davanın kabulüne karar verildiğini, kararın Yargıtay’ca bozulduğunu, mahkemece bozmaya uyularak 31.01.2012 tarihli karar ile davacının kiracılık sıfatının tespitine, karşı davanın reddine karar verildiğini, bu kararın da Yargıtay’ca onanarak 23.11.2012 tarihinde kesinleştiğini, kiralananın 12.06.2009 tarihinde mühürlendiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla yapılan faydalı masraf bedeli ile yoksun kalınan kar kaybı için 80.000 TL maddi zarar ile 30.000 TL manevi tazminat, birleşen dava dilekçesinde ise önceki davada kiracılık sıfatının tespitine ilişkin karar henüz verilmediğini, kiralananın kendisine 2013 yılı Mayıs ayında tekrar teslim edildiğini belirterek kiracılık sıfatının tespitine karar verilen tarih olan 31.01.2012 tarihi ile işyerinin teslim edildiği Mayıs 2013 tarihleri arası fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile yoksun kalınan kar, kiralananın kapalı kaldığı süre boyunca bakımsızlıktan zayi olan eşyalara ilişkin zarar olmak üzere 20.000 TL maddi tazminat ve 10.000 TL manevi tazminatın tahsilini istemiştir. Davalı vekili geçerli bir kira sözleşmesi bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece alınan bilirkişi kurulu raporunda davacının 2009 yılında yaptırdığı tespitle 174.576 TL binaya inşaat işleri için faydalı gider yapıldığı, motel odalarındaki mevcut eşyalara 58.000 TL, gazino kısmındaki eşyalara 18.000 TL, çay bahçesindeki eşyalara 10.000 TL, kalorifer ve su tesisatı yenileme bedeli 9.000 TL, 4 yıllık gelir kaybı 120.000 TL olmak üzere toplam 389.576 TL den eşya
./..
bedeli toplamı olan 95.000 TL den % 20 oranında 19.000 TL amortisman bedeli düşüldükten sonra kalan miktar olan 370.576 TL ile işletmenin daha önceki demirbaşlarının, kapalı kaldığı 4 yıl içerisinde kullanılmayan süredeki yıpranma nedeniyle oluşan amortisman bedeli, 4 yıl x %20 x 95.000 = 76.000 TL amortisman kaybının da ilave edilmesi suretiyle tekrar toplam 446.576 TL faydalı gider, yoksun kalınan kar, zayi olan eşya bedeli olacağı bildirilmiş, mahkemece rapor doğrultusundan 446.576 TL’nin tahsiline karar verilmiş ise de ; davacı kiracının, kiralanana yapılan faydalı imalat bedellerini isteyebilmesi için bu imalatın kiracının mal varlığından çıkması kiraya verenin mal varlığına dahil olmuş olması lazımdır.
Davacı kiracı, kiralananı 2013 yılı Mayıs ayında tekrar teslim aldığı ve henüz tahliye edilmeyip kiralananı işlettiğine göre faydalı imalat bedelini isteyemez. Ayrıca davacı kiracının tespit raporunda belirlenen 174.576 TL inşaat işleri için yaptığı faydalı imalatın dışında 95.000 TL (%20 19.000 TL amortisman bedeli düşüldükten sonra 76.000 TL) sökülüp götürülebilir nitelikte eşya bedeli olup sökülüp götürülebilen eşya bedelinin de faydalı imalata dahil edilip tahsiline karar verilmesi de doğru değildir. Bundan ayrı davacı kiralananın kapalı kaldığı 4 yıl içinde eşyaların zarar gördüğünden bahisle ayrıca bir tazminat talebinde bulunmuş ve bilirkişilerce toplamı 95.000 TL olan eşyaların yıpranma bedelleri düşüldükten sonra ayrı bir 76.000 TL’nin daha tahsiline karar verilmiş ise de yukarıda belirtildiği üzere otel ve eklentilerindeki eşyalar davacı kiracı tarafından sökülüp götürülebilir nitelikte olup davacının kiralananın mühürlendiği 12.06.2009 tarihinden sonra davalıya başvurup oteldeki eşyaları alıp götürmek istediği ve kiraya verenin de karşı çıktığına başka deyişle davacının yazılı bir müracaatının reddedildiğine ilişkin dosya içerisinde bir delil bulunmamaktadır. Kiralananın mühürlenmesi işletilmesine engel ise de kiralananda bulunan eşyaların talep halinde götürülmesine engel değildir. Bu nedenle bu kalem isteğin de reddine karar vermek gerekirken kabulü doğru değildir.
Öte yandan bilirkişi raporunda davacının dört yıllık gelir kaybı 120.000 TL olarak belirlenmiş ise de yapılan piyasa araştırması ve değerlendirme sonucu dava konusu pansiyon dengi bir işletmenin yıllık ortalama yaklaşık 30.000 TL kar sağlayacağı gerekçe olarak gösterilmiş olup somut herhangi bir veriye dayanmamaktadır. Bu durumda aynı özelliklere sahip benzer işletmelerin gelir–gider durumlarının vergi dairesi, termal işletmelere ilişkin esnaf odası, ticaret odası ve benzeri resmi kurumlardan araştırılıp davacının kiralananın mühürlendiği 12.06.2009 ile tekrar teslim alındığı Mayıs 2013 tarihleri arasında ne kadar kardan yoksun kaldığı somut verilerle belirlenip oluşacak sonuca göre karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca asıl ve birleşen davaya ilişkin hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 04.04.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.