YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/10119
KARAR NO : 2016/5710
KARAR TARİHİ : 05.10.2016
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ve davacı vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
Davacı, dava dilekçesi ile davalının uzun süredir kiracısı olduğunu, aylık 1.490,-TL ödenmekte olan kira parasının 15.11.2014 tarihinden itibaren aylık 2.300,-TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili; 2013-2014 dönemi aylık kira bedelinin 1.500,-TL olarak ödendiğini, yeni kira döneminde ise aylık kiranın arttırılarak 1.650-TL olarak ödenmeye başlandığını, talep edilen miktarın fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 15.11.2014 tarihinden itibaren aylık 1.500-TL olan kira bedelinin 1.680,-TL olarak tespitine karar verilmiştir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece, kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış; bilirkişi kurulu 09.03.2015 tarihli raporunda, dava konusu taşınmazın emsallere göre konum olarak daha değerli olduğunu, 2015 yılı aylık kira değerinin 2.300-TL olabileceğini belirtmişlerdir. İtiraz üzerine bilirkişilerden ek rapor alınmış ve 27.04.2015 tarihli ek bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın emsal ortalamaya göre kira parası hesaplanarak davalının eski kiracı olması nedeni ile piyasa şartları ve paranın satın alma gücüne göre 2015 yılı aylık kira değerinin 1.867,49-TL olduğu belirtilmiştir. Mahkemece, ek bilirkişi raporuna itibar edilerek, eski kiracılık ilişkisi de dikkate alınıp ikinci kez takdiren %10 oranında hak ve nesafet indirimi yapılmak sureti ile aylık kira bedelinin 1.680,-TL olarak tespitine karar verilmiştir.
Somut olayda, hükme esas alınan 27.04.2015 tarihli ek bilirkişi raporunda kira bedeli tespit edilirken eski kiracılık ilişkisi nedeniyle indirim uygulanarak taşınmazın aylık kira değerinin belirlendiği, bu durumda mahkemece iki kez hakkaniyet indirimi uygulanmış olduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca ilk raporda emsal olarak incelenen üç büronun m2 birim fiyatı 17,44 -TL/m2 alınmış olmasına rağmen ek raporda 17,05-TL/m2 olarak hesaplanarak çelişki yaratılmıştır. Bu haliyle bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli olmadığından Mahkemece; yeniden bilirkişi heyetinden rapor alınarak kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda serbest koşullarda getirebileceği kira bedelinin tespit edilmesi bu bedelden davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken yazılı şekilde iki kez hakkaniyet indirimi uygulanmak suretiyle sonuca gidilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve bozma nedenine göre davalının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine 05/10/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.