YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/8335
KARAR NO : 2011/12621
KARAR TARİHİ : 25.10.2011

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.06.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 10.02.2011 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 18.10.2011 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av. … ile karşı taraftan davalı … vd. vekili Av. … ile davalılar … vd. Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_
Davacılar, miras taksim sözleşmesiyle bir kısım davalılar murisi … ve davalı …’e bırakılan taşınmazların adı geçenlerin vekili … ile davacıların murisi … arasında noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle satışının vaat edildiğini, davacılar murisinin edimlerini yerine getirdiğini, 9 parsel sayılı taşınmazdaki payların kötüniyetle davalı …’e devredildiğini, anılan sözleşme uyarınca 9, 14, 17, 30/EE-1, 30/U, 30/V, 30/T parsel sayılı taşınmazlardaki payların devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazlardaki davalılar payının iptali ile adlarına tescilini istemişler.
Davalılardan …, taşınmazı tapu kaydına güvenerek edindiğini, iyiniyetli olduğunu; davalı …, vekaletnamenin …’un ölümü ile konusuz kaldığını; davalı …, taksim sözleşmesi ile pay satılmadığını, satış vaadi sözleşmesinin bedelinin ödenmediğini; davalılar … da sözleşme bedelinin ödenmediğini ileri sürerek, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davalı …’nın iyiniyetli olduğu; davalı … ve davalıların murisi …’nın vekil …’ya
verdikleri vekaletnamelerde satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkisi bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan veya mirasçılarından edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716.maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Bu genel açıklamalardan sonra davacılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
1-Davanın dayanağı, vaat borçlularından …’ün … Noterliği’nin 20.07.1999 tarihli; …’nın … Noterliği’nin 09.09.1998 ve … 1.Noterliği’nin 16.09.1993 tarihli vekaletnameleriyle yetkilendirdikleri … ile davacıların murisi … arasında … Noterliği’nde 16.09.1999 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmede vaat alacaklısının …, mülkiyet devir borcu yüklenenlerin de … ve … olduğu anlaşılmaktadır. Mülkiyet devir borcu yüklenen … ve …’nın, …’ya verdikleri vekaletnamelerde dava konusu taşınmazları sadece …’ya satma ve “noterlerde satış sözleşmesi düzenleme” yetkisi bulunmaktadır. Dolayısıyla, anılan bu vekaletnamelerdeki yetkiler uyarınca vekil …’nın davacıların
murisi … ile satış vaadi sözleşmesi düzenlemesinde hukuka aykırı bir yön bulunmamaktadır.
Dava konusu 14, 17, 30/EE-1, 30/U, 30/V ve 30/T parsel taşınmazların davalıların murisi … adına tapu kaydının bulunduğu görülmektedir. … 1.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 1978/414E. 1979/96K. sayılı veraset ilamından, davacıların murisi …’nın, taşınmazlar maliki …’nın mirasçıları arasında yer almadığı anlaşılmaktadır. Elbirliği mülkiyetine konu 14, 17, 30/EE-1, 30/U, 30/V ve 30/T parsel taşınmazlarda taşınmazların ortaklarından olan … ve …’nın ortaklık dışı …’ya satım vaadinde bulunması geçerli olmakla birlikte, sözleşmenin ifa olanağının bulunduğundan söz edilemez. Bu nedenle, mahkemece, dava konusu 14, 17, 30/EE-1, 30/U, 30/V ve 30/T parsel taşınmazlar yönünden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ise de bu parseller yönünden sonucu itibariyle doğru karar verilmiştir.
Bunlardan ayrı, dava konusu 9 parsel sayılı taşınmazda, 3/16 pay …, 10/16 pay da … tarafından davalı …’ya satış yoluyla devredilmiştir. Davalı …’nın taşınmazda adına tescil edilen payı yolsuz olarak edindiğine ilişkin kanıt sunulmadığından bu davalı yönünden davanın reddine karar verilmesi de hukuka uygundur.
2-Dava konusu taşınmazlardan 9 parsel sayılı taşınmazın, 3/16 payı …, 13/16 payı da … adına kayıtlıdır. Görülüyor ki, dava konusu 9 parsel sayılı taşınmaz paylı mülkiyete tabidir. Davacıların dayandığı … Noterliği’nde 16.09.1999 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi yukarıda açıklandığı gibi usulüne uygun ve geçerlidir. Dolayısıyla, sözleşmenin bu taşınmaz yönünden ifa olanağı bulunmaktadır. Bu nedenle, 9 parsel sayılı taşınmazda 3/16 pay maliki … yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddine; (2.) bentte açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 825TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacılara verilmesine, 25.10.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.