YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/16850
KARAR NO : 2012/23484
KARAR TARİHİ : 14.11.2012
MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
Dava dilekçesinde kira parasının 01.04.2011 gününden başlayarak aylık 30.000 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 20.000 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dilekçesinde, dava konusu fabrika binasının 02.11.2010 tarihinde müvekkilince satın alınarak müvekkilinin yeni malik olduğunu, eski malik ile davalı arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 01.04.2001 başlangıçlı olup, 10 yıl süreli olduğunu, davacı müvekkilinin taşınmazı satın alır-almaz davalı tarafa … 26.Noterliğince 01.11.2010 tarih ve 25493 yevmiye nolu ihtarname ile kiranın aylık 32.000 TL olarak ödenmesi ve 01.04.2011 tarihinde de taşınmazın tahliye edilmesinin davalıdan istendiğini, ihtarnamenin 13.11.2011 gününde davalıya ulaştığını, davalının ödediği kiranın düşük kaldığı ileri sürülerek kira parasının 01.04.2011 gününden itibaren aylık 30.000 TL olarak tesbiti istenilmiştir.Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 01.04.2011 gününden başlayarak 20.000 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Hükme esas alınan bilirkişi (inşaatçı, emlakçı) ların düzenlediği 13.10.2011 tarihli ilk raporda binanın mevcut (yıpranmış hali) ile aylık kira bedelinin 16.000 TL olacağının belirtildiği, aynı bilirkişilerin 16.04.2012 tarihli ek raporlarında ise, yıpranmamış hali ile aylık kirasının 25.000 TL olabileceği belirtilmiş, mahkemece bu ikinci rapor üzerinden hüküm kurulmuştur.Somut olayda; yukarıda bahsedildiği şekilde deliller tam olarak toplanmamış, bilirkişi raporları yukarıdaki ilkeleri kapsamamakta, soyut ve genel ifadeli olup hüküm kurmaya elverişli değildir. Bu şekilde eksik inceleme ve araştırma ile hüküm kurulmuş olması bozmayı gerektirmiştir.O halde mahkemece yapılacak iş; taraflara emsal kira sözleşmelerini sunmaları için süre verilmeli, mahkemece de varsa ilgili yerlerden emsal kira sözleşmeleri celbedilmeli, mahallinde üçlü (inşaatçı, hukukçu, (mülk) emlakçı) bilirkişi heyeti marifetiyle keşif yapılarak, keşif esnasında da bilirkişilerce re’sen emsal araştırması yapılıp, böylece somut veriler toplandıktan sonra davaya konu taşınmazın mevcut haliyle yeniden boş olarak ne kadar kiraya verilebileceğinin tesbiti ile hak ve nesafete göre kira parasının belirlenmesine karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.11.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.