YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/3465
KARAR NO : 2013/14847
KARAR TARİHİ : 05.11.2013
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Alacak
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshi, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik kira bedeli olarak ödenen 5.000 TL ile kiralananda yapılan imalat bedeli 1.000 TL’nin tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 12.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan aylık 1.250 TL bedelle gözlükçü – optik olarak kullanılması için davacıya kiralanmıştır. Davacı kiralananda kiralama amacına uygun tadilatlar yaptıktan sonra iş yeri açma ve çalışma ruhsatı almak için 02.12.2010 tarihinde … Belediye Başkanlığı’na başvurduğunda kiralanan taşınmaz hakkında 14.07.1994 tarihinde belediye encümeni tarafından yıkım kararı alınması, bina yapılırken inşaat ruhsatının olmaması ve yapı kullanma izin belgesi bulunmaması nedeniyle ruhsat başvurusu ret edilmiştir. Bunun üzerine kiralananın anahtarlarını 11.01.2011 tarihinde notere tevdi ve teslim ederek 18.01.2011 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile, kiralanan hakkında yıkım kararı bulunması nedeniyle akdin feshi ile ödenen kira bedelleri ve kiralananda yapılan masraflardan kaynaklanan zararlarını talep etmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 249/1 maddesi ) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir. Teslim borcunu gereği şekilde yerine getirmeyen ya da kiralananı tahsis amacına uygun surette arz etmeyen kiraya verene karşı borçlunun temerrütü hükümleri uygulanabileceği gibi, bundan dolayı doğan bir zarar varsa bunun da tazmini yoluna gidilebilir. Davacı kiracı, davada sözleşme gereği ödemiş olduğu kira bedelleri ile kiralanana yapılan imalat bedellerinin tahsilini istediğine göre 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesindeki (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun106. maddesi)seçimlik hakkını sözleşmeden dönme yolunda kullandığının kabulü gerekir. Kiracı
sözleşmeden dönmekle, sözleşme ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkmıştır. Dönme ile sona eren sözleşme ilişkisi artık bir borç doğurmayacağı gibi, önceden doğmuş olan borçlar da son bulacağından tarafların birbirlerine verdikleri şeyler var ise, bunların karşılıklı olarak geri verilmesi gerekir. Bu durumda davacı kiracının döndüğü kira sözleşmesine dayanarak davacıya ödediği kira bedelleri ile vekaletsiz iş görme kapsamında kiralanana yaptığı imalat bedellerini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davacının basiretli davranarak gözlükçü- optik işi için kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gerek hukuki, gerek fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yapmaması davanın reddi için gerekçe olamaz. Zira başlangıçta hakkında yıkım kararı bulunan kiralananı davacıya kiralayıp, kiracılık süreci içinde de bu hukuki ayıbı gidermemekle davalı kiraya veren kusurlu davranmıştır. Bu durumda mahkemece davacının talepleri yönünden işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 05.11.2013 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
MUHALEFET YAZISI
Kiraya verenin kiralananın teslim anındaki ayıplardan sorumluluğuna ilişkin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 304. (Borçlar Kanun’unun 249.) maddesi ve aynı Kanun’un 125. (BK. 106) maddelerindeki düzenlemeye göre sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler.
Dava konusu olayda uyuşmazlık davacı kiracının akdin feshinde haklı olup olmadığı, sözleşmeden dönme koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği hususundadır. Taraflar arasındaki 12.08.2009 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli optik gözlükçü olarak kullanılmak üzere kiraya verilen boş dükkan niteliğindeki kiralananla ilgili yazılı kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren aradan 1 yıl 3 ay 20 gün süre geçtikten sonra davacı kiracının işyerine çalışma ruhsatı almak için Belediye Başkanlığı’na 02.12.2010 tarihinde başvurusu üzerine, bina yapılırken inşaat ruhsatı ve yapı izin belgesinin olmadığı, yıkım kararı verildiğinden bahisle başvurusunun uygun bulunmadığı bildirilmiş ise de; Daha sonra kiralananın bulunduğu binanın zemin katı ile ilgili herhangi bir yıkım kararının olmadığı yıkım kararının üst katla ilgili olduğu belirlenmiş ve aynı kiralananla ilgili sonraki yeni kiracıya … Belediye Başkanlığı Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü tarafından işyeri açma ve çalışma ruhsatının verildiği görülmüştür. Bu durumda kira sözleşmesinin daha başlangıcında kiralananın ayıplı olmadığı, akdin feshi veya sözleşmeden dönme koşullarının oluşmadığı anlaşılmaktadır. Sözleşme kurulurken kiralananın ayıpsız olarak davacı kiracıya teslim edilmesi nedeniyle davalı kiraya verenin bir kusuru bulunmamaktadır. Aksine davacı kiracı basiretli bir tacir gibi davranıp gerekli araştırmayı yapmadığı, yeterince özen ve çabayı göstermediği, kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 1 yıl 3 ay 20 gün gibi makul sayılamayacak uzun bir süre geçtikten sonra çalışma ruhsatı almak için başvuruda bulunduğu, kiralananı erken tahliye ettiği için kusurludur. Hiç kimse kendi kusurundan kaynaklanan zarar için hak talebinde bulunamaz. Bu nedenle davacı kiracı kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira bedellerinden sorumlu olup, ödediği kira bedellerinin iadesini isteyemez. Mahkemenin davacının ödediği kira bedellerinin iadesine yönelik alacak talebinin reddine karar vermesi yerindedir.
Davacının kiralanana yaptığı masraflara ilişkin alacak talebine gelince; Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin Hususi Şartlar Bölümünün 3. maddesinde “Kiracı, kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamaz” düzenlemesi mevcut olup, davacının ancak kiralananda yapılan zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin alacağını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceği nazara alınarak yapılan tadilatların hangilerinin zorunlu ve faydalı olduğu bilirkişi raporuyla tespit edilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken mahkemece yazılı şekilde bu alacakla ilgili talebin de reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu gerekçe ile bozulması görüşünde olduğumuzdan sayın çoğunluğun bozma gerekçesine katılamıyoruz.