YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/4388
KARAR NO : 2013/15881
KARAR TARİHİ : 26.11.2013
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kira parasının tesbiti
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının tesbiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, davacı kiracının 01.08.2008-01.08.2009 kira yılında aylık kira parasının 11.536 TL olarak tesbiti talebine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile, aylık kira parasının 12.000 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, bozma gereklerine uygun şekilde karar verilmiş olmasına ve delillerin takdirinde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre, temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin tespit edilen kira parasına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık kira parası 7.210 TL olarak belirlenmiş, sözleşmenin özel şartlar bölümü 2. maddesinde yıllık kira artış oranının % 60 olup bu oranın her yıl Maliye Bakanlığı Genelgesi ve Yargıtay İçtihatları doğrultusunda değişebileceği, bu değişiklik yayınlanmadığı takdirde artış oranının % 60 olarak devam edeceği kararlaştırılmıştır. Davacı, kiralananın bulunduğu … Çarşısı içinde davalı belediyenin kiraya verdiği diğer yerlere ilişkin kira sözleşmelerinde kira parasının ÜFE oranında artırılacağına ilişkin düzenlemeler yer alması nedeniyle, günün koşullarında kira parasının ekonomik ölçekte ve emsallere göre fahiş miktarda olduğundan söz ederek yıllık kira parasının 01.08.2008- 01.08.2009 kira yılında 11.536 TL olarak tespitini istemektedir.
Kural olarak, kiracının kiralananın yüzölçümünde ya da diğer niteliklerindeki değişmelerden, kiralananın bulunduğu yerdeki ticari durum değişikliklerinden ve genellikle ülkedeki ticari ve ekonomik dalgalanmaların, paranın satın alma gücündeki azalmanın, memur maaşlarındaki katsayı ve işçi ücretlerindeki asgari ücret değişikliklerinin kendi lehine olarak kira parasına etki yaptığını iddia ve ispat ederek kira parasının tenkisini istemeye hakkı vardır.
Kira parasının tenkisen (indirilerek) tespiti için, yeni dönemde gerek iş yerlerinde ve gerek konutlarda kiralananın bulunduğu bölgede kira paralarının objektif ve düzenli düşüş göstermesi, memur ve işçi ücretlerine ait kat sayının artmaması ve TEFE (ÜFE)’nin yükselmesi yerine azalarak seyretmesi gerekir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; yerinde yeniden keşif yapılmak suretiyle rayiç kira araştırılarak, 18.11.1964 gün ve 2 / 4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre “ hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasını belirlemektir. Bunun için tarafların tüm delilleri ve sunulan emsal kira sözleşmeleri dikkate alınarak, bilirkişi marifeti ile kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı ( konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb ) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, yukarıda açıklanan ilkelerin var olup olmadığı da gözetilerek dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, mahkemece bu kira parası göz önüne alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece, yerinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu çerçevesinde hak ve nesafete göre yıllık kira parasının 12.000 TL olarak tesbitine karar verilmiş ise de, yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde bir araştırma yapılmadan eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda (2) No’lu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 26/11/2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.