YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/14346
KARAR NO : 2013/16217
KARAR TARİHİ : 03.12.2013
MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tazminat
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. … ile davalı vekili Av. … geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, faydalı masraf ve kazanç kaybının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş olup, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir
Davacı vekili dava dilekçesinde; alışveriş merkezinin giriş katında bulunan 11 nolu bağımsız bölümü 01.02.2009 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli sözleşme ile davalıdan kiraladıklarını, kiralananın yapılacak işe uygun hale getirilmesi için bir takım zorunlu ve faydalı masraf yaptıklarını, kiralananın faaliyete geçmesinden kısa bir süre sonra davalının AVM’nin büyük bölümünü özel bir okula kiraya verdiğini, bu suretle kiralananın bulunduğu kompleksin bir alışveriş merkezi olmaktan çıkıp eğitim öğretim kurumuna dönüştürüldüğünü, davalının bu eylemi ile ticari işletmenin geleceğini tamamen yok ettiğini, davalının BK’nun 249.maddesinde aykırı bu eylemi nedeniyle sözleşmeyi 30.11.2009 tarihi itibariyle tek yanlı olarak feshettiklerini belirterek , feshin mahkemece hüküm altına alınmasını ve ayrıca faydalı masraflar ve kazanç kaybına ilişkin 118.509 TL alacağın feshe neden olan davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ise; işyerinin tam ve eksiksiz bir halde kiraya verildiğini, davacının zorunlu ve faydalı masraf iddialarının gerçeği yansıtmadığını, aksine davacının tahliye anında kiralanana ve demirbaşlara zarar verdiğini, alışveriş merkezinin okul olarak kiraya verilmesinden kısa bir süre sonra sözleşmenin feshedildiğini, feshin kötü niyetli olduğunu, okul öğrencilerinin avm’ye canlılık getirdiğini, iddiaların gerçek dışı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; kiracının fesih hakkını kullanabilmesi için öncelikle ihtar keşide etmesi ve tanınan sürede ayıp giderilmez ise o takdirde fesih hakkını kullanması gerekirken somut olayda davacının doğrudan fesih hakkını kullandığı, bu nedenle feshin haklı olarak kabul edilemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında 01.02.2009 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye konu işyeri davalıya ait alışveriş merkezinin zemin katında yer alan 11 nolu bağımsız bölümdür. Sözleşmenin devamı sırasında alışveriş merkezinin 1 ve 2.normal katlarının tamamı ile zemin katın bir bölümü dava dışı özel öğretim kurumuna özel
okul olarak kiraya verilmiştir. Alışveriş merkezinin içinde ve çevresinde bu amaca uygun bazı düzenlemeler yapılmıştır. Alışveriş merkezleri; genellikle tek mülkiyet altında, tek imaja sahip ve merkezi bir yönetim tarafından idare edilen, tüketicilerin her türlü gereksinimini karşılamayı amaçlayan ve bu amaç doğrultusunda çeşitli mal ve hizmetlerin tek çatı altında sunulduğu ticari ve sosyal alanlardır. Dava konusu olayda ise, alışveriş merkezi olarak işletileceği düşüncesi ile kiralanan taşınmazın büyük bölümünün sonradan özel okul haline dönüştürülmesi davalı yönünden sözleşmenin ihlali niteliğindedir. BK.nun 249. maddesi (6099 Sayılı TBK’nun 301.md.) uyarınca kiralayan kiralananı sözleşme ile amaçlanan şekilde kiracının kullanım ve istifadesine sunmak ve akit süresince de bu halde bulundurmakla yükümlüdür. BK’un 250.maddesinin 1.fıkrasına (6099 Sayılı TBK’nun 305.md.) göre kiralanan sonradan ayıpla hale düştüğü takdirde kiracı ayıbın giderilmesi için uygun bir mehil tayin edip bu mehil zarfında ayıp giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir ise de, dava konusu olaya da uygulanma imkanı bulunan Borçlar Kanununun 107.maddesi (6099 Sayılı TBK’nun 124.md.) uyarınca; borçlunun hal ve vaziyetinden ihtarın tesirsiz olacağının anlaşılması durumunda ayrıca temerrüt ihtarında bulunulmaksızın ve süre verilmeden sözleşmenin feshi mümkün görülmelidir. Somut olayda davalı alışveriş merkezinin birinci ve ikinci katlarının tamamı ile zemin katın bir bölümünü özel okul olarak kiraya vermekle alışveriş merkezinin kullanım ve tahsis amacını değiştirmiştir. Davalının üçüncü kişi ile tesis ettiği akdi ilişkinin fesih ve kiralananın eski hale getirilmesi salt davalının iradesine bağlı bir durum olmadığından somut olayda BK’nun 107.maddesi anlamında ihtarın tesirsiz olacağından söz edilebilir. Mahkemece belirtilen bu hususlar göz ardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 990.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03/12/2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.