YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/1739
KARAR NO : 2013/13330
KARAR TARİHİ : 01.10.2013
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Sözleşmenin iptali-Alacak
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı sözleşmenin iptali-alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, sözleşmenin feshi ve peşin ödenen kira parasının iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili; davalıya ait taşınmazın müvekkili tarafından pansiyon olarak işletilmek üzere kiralandığını, bir yıllık kira bedelinin peşin ödendiğini, işyeri ruhsatı almak üzere belediyeye başvurduklarında, binanın kaçak yapı olması nedeniyle ruhsat alamadıklarını ve davalıya da ulaşamadıklarını belirterek sözleşmenin haklı nedenle feshine ve peşin ödenen kira parasının iadesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ise feshin haklı nedene dayanmadığını, binanın yıllardır pansiyon olarak işletildiğini, buna ilişkin işletme izin belgelerinin mevcut olduğunu, işyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına ilişkin Yönetmeliğin 8.maddesi kapsamında davacının ruhsat başvurusunun kabul edilmesi gerektiğini, öte yandan iddia edilen eksikliğin giderilmesi ve işyerinin ruhsata uygun hale getirilmesi için müvekkiline ihtar keşide edilmediğini, kaldı ki işyerinin iskan izinin de mevcut olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkemece; çatı ilavesine ilişkin yapı kullanma izin belgesinin dava tarihi itibariyle mevcut olmadığı, bu durumda feshin haklı nedene dayandığı gerekçesi ile akdin feshine, bir aylık kullanım süresi düşüldükten sonra kalan 21.083 TL nin davacıya iadesine karar verilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Kiralanan şeyin ayıpları kiraya verenin tekeffülü altındadır (TBK’nun 304.m.). Önemsiz olanlar müstesna olmak üzere bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilebilmesini imkansız kılacak yahut bu kullanım ve işetmeyi önemli suretle azaltacak çeşitten ise kiracı ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir mehil vermelidir. Bu mehil içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK’nun 306.md.) Kiralananın ayıplı olması halinde akdi feshetmek isteyen
davacının öncelikle uygun bir süre tayin ederek ayıbın bu zaman içerisinde giderilmesini istemesi gerekir. Doğrudan fesih hakkını kullanması kural olarak mümkün değildir.
Somut olayda taraflar arasında 20.03.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiralananın bir aylık kullanım süresi sonunda tahliye edildiği mahkemenin kabulünde olup bu husus taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Sözleşme ile davalıya ait pansiyon demirbaşlı olarak davacıya kiraya verilmiştir. Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra davacı tarafından belediyeye yapılan müracaat üzerine; söz konusu pansiyona ilave edilen çatı katı için inşaat izninin alındığı ancak yapı kullanma izin belgesi alınmadığı bu nedenle işletme ruhsatı talebinin değerlendirilmeyeceği bildirilmiştir. Kiralanan taşınmazın pansiyon olarak işletilebilmesi için çatı katına ait iskan izninin olması, vazgeçilmez bir zorunluluk olup bunun yerine getirilmesi hususu da kiralayana ait bulunmaktadır. Şu kadar ki yukarıda açıklandığı üzere fesih hakkının kullanılmasından önce kiralanandaki eksikliklerin giderilmesi için kiraya verene uygun bir mehil tanınması gerekir. Kanuni istisnalar dışında mehil tanınmadan akdin feshi M.K.’nun 2.maddesinde yer alan iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Nitekim dava açılmasından kısa bir süre sonra 09.05.2006 tarihinde çatı katına ilişkin yapı kullanma izin belgesi alınarak dosyaya ibraz edilmiştir. Bu nedenle feshin haklı nedene dayandığı kabul edilemez. Ancak kiralananın bir aylık kullanımdan sonra tahliye edildiği kabul edildiğinden tahliye ve teslim ile birlikte akdi ilişki sona ermiştir. Kiralanan haksız ve süresinden önce tahliye edilmiş olmakla davalının fesihten kaynaklanan alacak haklarının da bu davada gözetilmesi gerekir. Bu durumda mahkemece, bir aylık kullanım süresi yanında kiralananın normal koşullarda yeniden ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin tespit edilerek bu süreye ilişkin kira parasının da alacaktan düşülmesi ve kalan tutar üzerinden iadeye karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır
SONUÇ:Yukarıda 2 nolu bentte yazılı nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 01.10.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.