YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2697
KARAR NO : 2023/3992
KARAR TARİHİ : 21.09.2023
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2342 E., 2021/3035 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 5. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2019/785 E., 2021/46 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ikinci kademede sözleşmenin feshi ile tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın terditli talep yönünden kısmen kabulüne, diğer talepler yönünden reddine karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın terditli talep yönünden kısmen kabulüne, diğer talepler yönünden reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, davacı ile davalı arasında 3119 ada 4 parsel, F blok, 8 inci kat, 75 numaralı taşınmaz için 453.622,00 TL+KDV bedelli 11.06.2015 tarihinde taşınmaz mal satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, davalının 30.11.2016 tarihinde anahtar teslim olarak teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, davalı şirkete toplam 465.432,71 TL ödeme yapıldığını, teslim tarihinin üzerinden 3 yıl geçmesine rağmen taşınmazın müvekkiline teslim edilmediğini beyanla 30.11.2016 tarihinde teslim etme edimini yerine getirmemesinden dolayı sözleşmeye konu satımı vaat edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapu takyidatında bulunan tüm kamu haczi, icrai haciz ve ipoteklerin fekki suretiyle tescilini, ilgili taşınmazın geç teslimi sebebiyle uğranılan zararın tazmini, şimdilik 500,00 TL cezai şart ile 500,00 TL kira bedelinin ve şimdilik 250,00 TL menfi zarar tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı Dumankaya İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili; davalı şirketin yönetiminin TMSF’ye devredildiğini, davalı şirket temerrüde düşürülmeden sözleşmenin feshinin istenemeyeceğini, ticari faiz talebinin de haksız olduğunu, sözleşme kapsamında davalı lehine dönme cezasının hesaplanmasını ve davacının alacağından mahsup edilmesini, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını, aksi takdirde davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı Dumankaya A.Ş ile akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin dava tarihi itibarıyla ifa olanağı bulunmadığından tapu iptali ve tescil, cezai şart ve kira alacağı isteminin reddine, davacının terditli talebi olan sözleşmenin feshi talebinin kabulü ile sözleşme gereği ödenen 460.591,28 TL’nin davalı Dumankaya İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş’den tahsiline karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili, yerel Mahkemece mücbir sebep ve beklenmeyen hâl değerlendirmesi yapılmamış olması hatalı olduğunu, davalının temerrüde düşmüş olması dava şartı olarak düzenlenmiş olup davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmesi gerekmekte olduğunu, raporda davacı tarafından müvekkili şirkete yapılmış olan ödeme miktarının fazla hesaplandığını, yerel Mahkemece müvekkil şirket lehine dönme tazminatına hükmedilmesi gerektiğini, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasına ilişkin taleplerinin yerel Mahkemece değerlendirilmemiş olması hatalı olduğunu belirterek, yerel Mahkeme kararının kaldırılarak talepleri doğrultusunda yeniden karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın davacıya teslim edilmemiş olması nedeniyle mülkiyetin nakli koşullarının gerçekleşmediği, müspet zararın hüküm altına alınması gerektiği, buna bağlı olarak menfi zarar niteliğindeki kira alacağı ve gecikme cezası istemlerinin reddi gerektiğine ilişkin İlk Derece Mahkemesi değerlendirmesinde bir hata olmadığı, davacının müspet zararının taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olduğu, bunun da bilirkişi raporu ile 425.000,00 TL olduğu gözetilmeden ödenen bedelin güncellenmesi şeklinde 460.591,28 TL tazminata hükmedilmesi hatalı olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün kaldırılmasına, davanın kısmen kabulüne, davacının tapu iptal tescil, cezai şart ve kira alacağı taleplerinin reddine, davacının terditli talebinin kısmen kabulü ile taraflar arasında yapılan Beyoğlu 21. Noterliğinin 11.06.2015 tarih ve 07992 yevmiye No.lu taşınmaz mal satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesinin feshine, davacı tarafından ödenen 425.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, davacının menfi zarar talebinin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve davacı vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı Dumankaya İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş vekili, istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçelerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması talep edilmiştir.
2. Davacı vekili, müvekkilinin talebinin menfi zararının tazmini istemine ilişkin olduğunu, sadece rayiç bedelin talep edilebileceğine ilişkin görüşün hatalı olduğunu belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, tapu iptali ve tescil, ikinci kademede sözleşmenin feshi ile tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
2. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarih ve 1987/2Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
3. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yap-satçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması hâlinde Borçlar Kanunu’nun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
4. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müspet zarardır. Başka bir deyişle müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (Tandoğan, Haluk: Türk Mesuliyet Hukuku, İstanbul, 2010, s. 426). Örneğin, davacı davalının sözleşme gereği kabul ettiği fiyattan malı alamayınca başkasından ve daha fazla fiyatla almak zorunda kalması hâlinde bu iki fiyat arasındaki fark onun müspet zararıdır. Davacının mamelekinde, sözleşme yerine getirilseydi bulunacağı duruma göre bir azalma olmuştur. İşte müspet zarar bu iki bedel arasındaki farktan ibarettir.
5. Menfi zarar ise, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Diğer bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır.
6. Bir davada hâkim tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır. Bu talebin azına karar verilebilmesine rağmen daha fazlasına veya talepten başka bir şeye karar verilemez. Nitekim, “Taleple bağlılık ilkesi” başlıklı HMK’nın 26 ncı maddesinde; “Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır, ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir. Hakimin, tarafların talepleriyle bağlı olmadığına ilişkin kanun hükümleri saklıdır.” hükmü gereğince;
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davacı vekili dava dilekçesinde tapu iptali ve tescil olmazsa, ödemiş olduğu satış bedeli ve noter masrafının tahsilini talep etmiş, rayiç bedel talebinde bulunmamıştır. İlk Derece Mahkemesince davacının ödemiş olduğu bedel ve noter masrafının tahsiline karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince yanılgılı değerlendirme ile davacının rayiç bedeli talep edebileceği belirtilerek, rayiç bedele hükmedilmiş ise de davacının ödemiş olduğu bedelin aynen iadesi ve noterlik masrafını talep etmesi mümkündür. Yanılgılı değerlendirme ile hüküm kurulması hatalıdır.
Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Davacı tarafın Bölge Adliye Mahkemesi kararına yönelik temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının (3) numaralı bendinde yer alan “425.000,00” ibaresinin çıkartılarak yerine “460.591,28” ibaresinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.