YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/1523
KARAR NO : 2023/3301
KARAR TARİHİ : 16.10.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/2926 E., 2022/2125 K.
DAVA TARİHİ : 20.05.2016
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Sakarya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/2 E., 2022/83 K.
Taraflar arasındaki eser sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurulanının esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının Sakarya İli Serdivan İlçesi Adalı Yazlık Köyü 209 Ada 8 Parsel sayısında kain arsaya ilişkin davalı ve diğer malikler ile davalı yüklenici arasında Sakarya 1.Noterliği’nin 21.02.2012 tarih ve 03585 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 2.maddesine göre 5 adet bahçe dubleksi, 10 adet daire ve 10 adet çatı dubleksinin arsa sahiplerine, 11 adet bahçe dubleksi, 6 adet daire ve 22 adet çatı dubleksinin müvekkili yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, yüklenicinin sözleşme konusu inşaatı tamamlayıp tüm daireleri davalı ve diğer maliklere devrettiğini, diğer arsa maliklerinin sözleşme hükümlerine uyup davacıya devretmesi gereken tüm daireleri devrettiklerini ancak davalının sözleşmenin 11. maddesine göre devretmesi gereken H Blok 5 no.lu çatı dubleksini devretmediğini, davacının söz konusu daire için alıcı bulduğunu ancak tapuda devri yapılmadığı için satışının yapılmadığını ve zarara uğradığını, davalının sözleşmenin 24.maddesine göre ceza-i şart ödemesi gerektiğini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere dava konusu Sakarya İli Serdivan İlçesi Adalı Yazlık Köyü 209 Ada 8 Parsel sayısında kain H Blok 5 no.lu Çatı Dubleksi vasfında taşınmazın davalı adına olan tapusunun iptali ile yüklenici şirket adına tesciline, 250.000,00 TL ceza-i şartın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, davanın keşif tarihi değil dava tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiğini, davalının davacıya ait olan daireyi vermekten imtina etmediğini, davaya konu dairenin sözleşmede belirlendiği üzere davacıya ait olduğunu, ancak davacının sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmediğini, inşaatın süresinde tamamlanmadığını, eksik imalat bulunduğunu, bu nedenle gecikme tazminatı ödemesi gerektiğini, dairenin teslimine ilişkin kendilerine herhangi bir talep ve ihtar gönderilmediğini, halen eksikliklerin bulunduğunu, binanın iskanının alınmadığını, iskan alma yükümlülüğünün davacıya ait olduğunu, sözleşmedeki eksikliklerin yerine getirilmesi binanın iskanının alınması halinde dairenin iskanının alınması gecikme ve kira tazminatlarının ödenmesi halinde dairenin tapusunun davacıya teslim edileceğini, site yönetiminin aidatlar nedeniyle ve dairenin davalı üzerinde olmasından dolayı kendisine karşı Sakarya 4.İcra Dairesi’nin 2016/1585 Esas sayılı dosyasıyla takip yaptığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalının da hissedar olduğu arsa malikleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı sözleşmeye göre H blok 5 no.lu bağımsız bölümün ( dubleks ) davalı adına kayıtlı olduğu, mahallinde 05.10.2020 tarihinde yapılan keşif sonucu bilirkişilerin binada herhangi bir yapısal ve kullanım eksikliğinin bulunmadığını, fiilen konut olarak kullanıldığını ve dava konusu bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle değerinin 280.000,00 TL olduğunu tespit ettikleri, sözleşmenin 6. maddesine göre inşaat süresi inşaat ruhsatının alım tarihinden itibaren 18+3 ay =21 ay olarak kararlaştırılmış olup, davacı yüklenicinin sözleşme konusu taşınmazın tüm blokları içi aynı tarihte “yeni yapı” için yapı ruhsatı almadığı, bazı bloklar için ayrıca “yenileme” için yapı ruhsatı aldığının anlaşıldığı, dava konusu taşınmazın bulunduğu H bloka ilişkin 20.06.2013 tarihinde yapı ruhsatı alındığı, sözleşmenin 12. maddesine göre yapı kullanım izin belgesinin ise 15.02.2017 tarihinde alındığı, buna göre inşaat süresi olarak belirlenen sürede inşaatın tamamlanmadığının anlaşıldığı, basiretli tacir olan yüklenicinin 250.000,00 TL ceza-i şart talebine ilişkin davasının şartlarının oluşmadığı, ancak tapu iptali ve tescil davasının dava konusu taşınmazın bulunduğu blokta dava tarihinden sonra iskanının alınması herhangi bir yapısal eksiliğin bulunmaması nedeniyle yerinde olduğu, davalının üzerine kayıtlı sözleşmeye göre davacı yükleniciye ait taşınmazın tapusunu devretmesi gerektiği gerekçesiyle, tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne, dava konusu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı şirket adına kayıt ve tesciline, cezai şart talebinin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili, tapu iptali ve tescile ilişkin mahkemenin verdiği kararın yerinde olduğunu, ancak cezai şart talebinin reddine dair verilen kararı kabul etmediklerini, davalı taraf taşınmazı devretmediği için satışını gerçekleştiremediklerini, hem zarara uğradıklarını hem de birtakım alacaklardan yoksun kaldıklarını, davalıya teslim edilen taşınmazın herhangi bir ihtirazı kayıt ileri sürülmeksizin kabul edildiğini, dairelerde herhangi bir eksiklik bulunmadığının bilirkişi raporu ile de tespit edildiğini, dava konusu taşınmazın yapı kullanım izninin de alındığını, yapı kullanım izni alınması için müvekkiline uygun bir süre tayin edilmemesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, işi bitirme seviyesi göz önüne alınarak hakkaniyet gereği cezai şart alacağına hükmedilmesi gerektiğini belirterek, bu husustaki İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına ve cezai şarta ilişkin taleplerinin kabulüne karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
2. Davalı vekili, sözleşmede cezai şartın 24. maddede düzenlendiğini, buna göre sözleşmede yer alan edimlerin yerine getirilmemesi veya geç yerine getirilmesi halinde cezai şartın uygulanacağının kararlaştırıldığını, sözleşmenin 8. maddesinde inşaatın iskan iznine hazır hale getirilmesi ve bu işe ilişkin masrafların yükleniciye ait olduğunun kararlaştırıldığını, 12. maddede işin bitimi olarak inşaat ruhsatının alınmasının da kararlaştırıldığını, sözleşmenin 6. maddesinde inşaat süresi 18+3=21 ay olarak düzenlendiğini, H blokun yapı kullanma izin belgesinin 15.02.2017 tarihinde alındığını, belirlenen süre içinde alınmadığını, basiretli bir iş adamı olan yüklenicinin bu hususları bilmesi ve gözetmesi gerektiğini, taşınmazda yapısal eksiklikler olduğu için iskan ruhsatının alınamadığını, keşif tarihinde bu eksikliklerin tamamlanmış olduğunu, dava tarihi itibariyle değerlendirme yapılması gerektiğini, davacının ihtirazı kayıt olmadan taşınmazların devir alındığına ilişkin iddiasının ise daireler toprak sahiplerine teslim edilirken ihtirazı kayıt koyabilecekleri bir evrak olmadığını, yüklenicinin 22.03.2014 tarihinde yapı kullanım izin belgesi alarak taşınmazı teslim etmesi gerektiğini, mahkemenin cezai şart talebinin reddine ilişkin verdiği kararın usul ve yasaya uygun olduğunu, tapu iptali ve tescil kararına ilişkin kararının ise yerinde olmadığını belirterek bu husustaki İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmeye göre dava konusu H blok 5 no.lu bağımsız bölümün davacı yükleniciye verilmesinin kararlaştırıldığı, davanın açıldığı tarihte bu taşınmazın tapuda davalı adına kayıtlı olduğu, sözleşmeye göre inşaatın iskan ruhsatı alınarak teslim edilmesi gerektiği, H blokun iskan ruhsatının dava açıldıktan sonra 15.02.2017 tarihinde alındığı, keşfin yapıldığı 05.10.2020 tarihi itibari ile binada herhangi bir eksiliğin kalmadığı, bu nedenle davalının üzerine kayıtlı ancak davacıya verilmesi gereken H blok 5 no.lu bağımsız bölümün tapusunun devri için gerekli şartların gerçekleştiğinin ankaşıldığı, mahkemece dava konusu bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı tapusunun iptali ile davalı yüklenici adına tapuda kayıt ve tesciline karar verilmesi usul ve yasaya uygun bulunduğu; davacı vekilinin cezai şarta ilişkin istinaf talebinin incelenmesinde; yüklenici olan davacının sözleşmede kararlaştırılan sürede dava konusu taşınmazın bulunduğu blokun iskan ruhsatını alarak, arsa sahiplerine teslim etmediği, taşınmaz tesliminin sözleşmede anahtar teslim ve yüklenici tarafından iskan alınmak suretiyle yapılacağının kararlaştırıldığı, iskan ruhsatının dava açıldıktan sonra alındığı anlaşıldığı, sözleşmenin 24. maddesinde hem sözleşmeden dönme hali, hem de sözleşmedeki edimlerin geç yerine getirilmesi halleri için ceza-i şart kararlaştırıldığı,. dosya kapsamına göre, tarafların sözleşmeden dönme iradelerinin bulunmadığı, sözleşmenin 24. maddesinde gecikme hali için cezai şart öngörülmüş ise de yüklenicinin iskan ruhsatı alma yükümlülüğünü dava tarihine kadar yerine getirmediği, iskan ruhsatını davanın devamı sırasında alabildiği, bu durumda, davalının edimlerini yerine getirmekte geciktiğinden söz edilemeyeceğinden, ceza-i şart isteme koşulları da oluşmadığı, bu nedenlerle, mahkemece cezai şart talebinin reddine karar verilmesinin yerinde olduğu gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kısmen bozularak ortadan kaldırılması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
2. Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kısmen bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil ve cezai şart istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup taraf vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlerden alınmasına,
Dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
16.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.