YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2038
KARAR NO : 2023/4810
KARAR TARİHİ : 17.10.2023
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1087 E., 2022/125 K.
KARAR : Davanın kısmen kabulüne
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/757 E., 2021/254 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, terditli olarak tazminat davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili ile asıl ve birleştirilen davada davalılar … ve … vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili ile asıl ve birleştirilen davada davalılar … ve … vekilinin istinaf başvurularının kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl ve birleştirilen davalarının kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.10.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde duruşmalı temyiz eden asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili Av. … geldi. Diğer taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu 2559 ada 5 parsel (eski 2559 ada 1 ve 2 parsel) … taşınmaza yönelik (o zamanki arsa maliki … vekili) … ile dava dışı Kooperatif arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, davalı …’nin vekil sıfatıyla (arsa maliki …’ye kalacak) 2. kat, Güney-Batı ve Kuzey-Doğu cepheli iki daireyi 30.12.1995 tarihinde davacıya sattığını, bedelin ödendiğini, ilgili tarihte kat irtifakı kurulmadığı için daire numaralarının sözleşmeye yazılmadığını, taşınmazların davalı … tarafından (oğlu olan) diğer davalı …’ye devredildiğini belirterek davalı adına kayıtlı 2.kat Güney-Batı ve Kuzey-Doğu’daki dairelerin tapu kaydının iptali ile vekil edeni adına tapuya tescilini, bunun mümkün olmaması durumunda dairelerin (dava tarihi itibariyle) bedellerinin faizi ile birlikte davalılardan alınarak müvekkillerine verilmesini, aksi taktirde ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenerek faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, yargılama aşamasında dava konusu dairelerin 9 ve 11 numaralı bağımsız bölümler olduğu bildirmiştir.
2. Birleştirilen davada davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu 2559 ada 5 (eski 2559 ada 1 ve 2) parsel … taşınmaza yönelik (o zamanki arsa maliki … vekili) … ile dava dışı Kooperatif arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalı …’nin vekil sıfatıyla (arsa maliki …’ye kalacak) 2. kat, Kuzey-Batı cepheli daireyi 03.10.1995 tarihinde davacıya sattığını, bedelin ödendiğini, ilgili tarihte kat irtifakı kurulmadığı için daire numarasının sözleşmeye yazılmadığını, taşınmazın davalı … tarafından (oğlu olan) diğer davalı …’ye devredildiğini belirterek davalı adına kayıtlı 2.kat Kuzey-Batı’daki dairenin tapu kaydının iptali ile vekil edeni adına tapuya tescilini, bunun mümkün olmaması durumunda dairenin (dava tarihi itibariyle) bedelinin faizi ile birlikte davalılardan alınarak müvekkillerine verilmesini, aksi taktirde ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenerek faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, yargılama aşamasında dava konusu dairenin 10 numaralı bağımsız bölüm olduğu bildirilmiştir.
II. CEVAP
1. Asıl ve birleştirilen davada davalılar … ve … vekili, zamanaşımı def’i ve görev itirazında bulunduklarını, müvekkillerinin davacıları tanımadığını, aralarında hukuki ilişki bulunmadığını, delil olarak sunulan satış sözleşmesinin her zaman düzenlenebilecek türden belgeler olduğunu, davalı …’ye verilen vekaletnamenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak için düzenlendiğini, daire satışı için vekalet verilmediğini, davacıların bu güne kadar müvekkillerinden her hangi bir talepte bulunmadıklarını, sözleşme tarihi üzerinden 22 yıl geçtiğini, bu kadar zaman beklemenin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davacıların muhataplarının (kendilerine daire satan) davalı … olduğunu, zira müvekkillerinin davacılardan bir para almadığını belirterek davaların reddini savunmuştur.
2. Asıl ve birleştirilen davada davalı … özetle; husumetin kendisine yöneltilemeyeceğini, alım satım işlemlerinde vekil olarak hareket ettiğini, davalılardan … adına 1995 yılında dava konusu taşınmazı … … …’dan satın aldığını, bir kısım parasının ödendiğini, kalan bedelin ise taşınmaza yapılacak dairelerin davacılara satımı ile elde edilen paradan ödendiğini, davacıların daire alımı için ödediği paraları … … …’a arsa bedeli olarak … adına teslim edildiğini, daha sonra vekillikten azledilmesi ile daire tapularının davacılara verilemediğini ve sorumluluğun …’de olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla (özetle);
1. Davalılar … ve …’nin devri inkar ettiği,
2. Satışa konu adi yazılı sözleşmelerin her zaman düzenlenebilecek belge niteliğinde bulunduğu,
3. Sözleşmelerin vekilin azlinden önce yapılıp yapılmadığının tespit edilemediği,
4.Adi yazılı bir sözleşme ile davanın ispatının mümkün olmadığı gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davaların reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili ile asıl ve birleştirilen davada davalılar … ve … vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili özetle,
1.Vekaleten işlem yapan davalı …’nin davalı …’in kardeşi ve …’nin de dayısı olduğunu,
2.Davacılarla herhangi bir bağları olmayıp sadece daire satma işlemi nedeni ile tanıştıklarını,
3….’nin davacılarla birlikte hareket etmesinin hayatın olağan akışına aykırı oluğunu,
4.Dava kabul edilip tapu iptal ve tescil kararı verilirse diğer davalılarla birlikte …’nin de borç altına gireceğini,
5. Sözleşmelerin azilnameden sonra düzenlendiğini davalıların ispat etmesi gerektiğini,
6. Bu konuda herhangi bir delil sunamadıklarını,
7. Satış sözleşmelerinde şahit olarak imzası bulunan kişilerin dinlenmediğini,
8. Müvekkillerinin ödediği paraların mahkeme tarafından adeta buharlaştırıldığını ileri sürmüştür.
2. Asıl ve birleştirilen davada davalılar … ve … vekili özetle;
1. İlk derece mahkemesince verilen kararın netice itibarıyle doğru olup esas hakkında herhangi bir istinaf talepleri olmadığını,
2. Ancak lehlerine takdir edilmesi gereken vekalet ücretlerinin eksik olarak hesaplanmış ve gerekçeli karara da eksik olarak yazıldığını ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle ;
1. Harici taşınmaz satışı için bir yetkinin verilmesinin hukuken mümkün olmadığı, yapılan işlemin vekaletsiz iş görme kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, dosya kapsamında vekil olduğu iddia edilen …’nin yapmış olduğu harici satışa arsa sahibi davalının … gösterdiğinin ispatlanamadığı, bu durumda, yapılan harici satış işleminin davalı arsa sahibini bağlamayacağı ve davanın bu gerekçelerle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesinin hatalı olduğu,
2. Harici taşınmaz satış sözleşmeleri incelendiğinde, davacı …’ın 30.000 Alman Markı, diğer davacı …’in ise 15.000 Alman Markını vekil …’ye verdiği, davalı …’nin bu bedelleri diğer davalı …’ye verdiğinin kanıtlanamadığı, bu durumda davacılar tarafından verilen bedellerin vekil …’den tahsil edilmesi gerektiği, denkleştirici adalet ilkesine göre yapılan hesaplama sonucunda, davacı …’ın 194.442,56 TL ve davacı …’in ise 75.036,33 TL alacağı tespit edildiği ve belirlenen miktarların davalı …’den alınarak davacılara verilmesi gerektiği,
3. Asıl dava yönünden 272.500,00 TL ve birleştirilen dava yönünden de 135.000,00 TL (harçlandırılmış dava değeri) üzerinden davalılar … ve … lehine vekalet ücretine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle; asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili ile asıl ve birleştirilen davada davalılar … ve … vekilinin istinaf talebinin kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davanın kısmen kabulüne, davacının davalılar … ve … aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil, terditli olarak tazminat taleplerinin reddine, bedelin tahsiline ilişkin terditli talebinin kabulüne, 194.442,56 TL’nin dava tarihi 06.10.2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı …’den alınarak davacı …’a verilmesine, birleştirilen davanın kısmen kabulüne, davacının davalılar … ve … aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil, terditli olarak tazminat taleplerinin reddine, bedelin tahsiline ilişkin terditli talebinin kabulüne, 75.036,33 TL’nin dava tarihi 13.10.2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı …’den alınarak davacı …’e verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Asıl ve birleştirilen davada davacılar vekili temyiz dilekçesinde (özetle);
1. Davalı …’ye verilen vekaletnamenin usule uygun olup satış yetkisi içerdiğini,
2. Satış işleminin vekaletsiz iş görme olarak kabul edilemeyeceğini,
3.Aksi halde bile, bunun vekil ile vekil eden arasındaki iç ilişki olması nedeni ile iyiniyetli müvekkillerini bağlamayacağını,
5. Davacıların iç ilişkiyi bilmesinin mümkün olmadığını,
6. Satışa muvafakat edilmediği hususu ile sözleşmelerin azilnameden sonra düzenlendiğini davalıların ispat etmesi gerektiğini,
7. Adi yazılı sözleşme hukuken geçersiz olsa da, müvekkil tarafından edimler tam olarak yerine getirilmesine rağmen tamamlanan dairenin vekil edeni yerine 3. kişiye teslim edildiğini,
8. Tescil için bütün şartların oluştuğunu, aksi halde bile terditli taleplerinin kabulü gerektiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, harici satışa dayalı tapu iptali ve tescil, terditli olarak tazminat isteğine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.6100 … Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 … Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,
2. … Medeni Kanun’un 706. Borçlar Kanun’un 213 (… Borçlar Kanunu 237), 2644 … Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ve Noterlik Kanun’un 60. maddesi hükümleri uyarınca tapuda kayıtlı olan taşınmazların resmi şekilde yapılmayan satışlarına hukukça değer verilemez ve mülkiyetin naklinin sebebini teşkil edemez. Bu husus, kamu düzeniyle ilgilidir ve re’sen gözetilir.
3. Resmi şekilde düzenlenmemiş olan ve geçerli olmayan tapulu taşınmaz satış sözleşmesine istinaden tapu iptali ve tescil talep edilemez.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 … Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup asıl ve birleştirilen davada davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 … Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
17.10.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.