YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/3722
KARAR NO : 2023/5303
KARAR TARİHİ : 02.11.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1104 E., 2022/489 K.
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : … 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/383 E., 2020/183 K.
Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun HMK’nun 353/1-b-1 … maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; Antalya ili, … ilçesi, … Köyü, 104 ada, 21 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak; … 2. Noterliğinin 28.04.2003 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmış olup, vaat borçlusu davalının maliki olduğu 7749/30526 hissesinden 5636/30256 hissesini, 43 milyar liraya vaat alacaklısı dava dışı Köşdere İnş. A.Ş.’ye satmayı vaadettiğini, satış bedelinin nakden ve peşinen ödendiğini; sözleşmeye göre 3 yıl içerisinde tapuda ifraz yapılarak satış işleminin yapılması gerektiğini; sonrasında Üsküdar 5. Noterliğinin 22.07.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle vaat borçlusu Köşdere İnş. A.Ş. (… unvanı GTO İnş. A.Ş)’nin vaat alacaklısı …’ye 28.04.2003 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle satın aldığı 5636/35026 hisseyi nakten ve peşinen 85.000,00 TL’ye satışını vaadettiğini, davalıya tapuda ifraz yapılarak satışın gerçekleştirilmesi için ihtarname gönderildiği halde davalının ihtarnameye cevap vermediği gibi tapuda ferağın da verilmediğini beyan ederek; davanın kabulüne, davalı adına kayıtlı hissenin iptaline, davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı tarafça ibraz olunan 01.03.2007 başlangıç tarihli adi yazılı kira sözleşmelerine göre; davaya konu taşınmazda o tarihte 7749/30526 hissenin maliki davalı ile 1056/30526 hissenin maliki dava dışı paydaş … Güngörmüş ve paydaş olmayan … …’nun, dava konusu 104 ada 21 parseldeki hisselerine isabet eden yerleri Köşdere İnş. A.Ş. ye kiraladıkları; aynı … yapılan alt kira sözleşmesiyle de ilk kira sözleşmesinin kiracısı şirket tarafından aynı yerin davacı …’ye kiralandığı görülmüştür.
II. CEVAP
Davalı vekili; müvekkili ile davacı arasında bir sözleşme olmadığını, 22.07.2016 tarihli satış vaadi sözleşmesinin ancak tarafları hakkında hüküm ifade edeceğini, sözleşmede devre yönelik bir hüküm olmayıp formalite olarak imzalandığını, hiçbir ödeme alınmadığını, sonrasında bu sözleşmenin hükümden düşürülmesi yönünde gerekli anlaşmaların yapıldığını, davacı tarafın ise daha önce yaşanan yasal ihtilaftan dolayı bu sözleşmeyi kötüniyetle kullanmaya çalıştığını, hatta Köşdere İnş. A.Ş. (… unvanı GTO. İnş. AŞ.)’nin iflas halinde olup, bu şekilde bir yol izlediğini ileri sürerek; davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “…Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 28.04.2003 tarihinde davalı … ile Köşdere Turizm A.Ş. (şirketin ismi sonradan GTO İnş. A.Ş. olarak değiştirilmiştir.) arasında akdedildiği, 22/07/2016 tarihinde ise davacı ile dava dışı GTO İnş. A.Ş. arasında akdedilen sözleşme ile satış vaadi sözleşmesinden … hakların davacıya devredildiği anlaşılmıştır. 28.04.2003 tarihli sözleşmede 3 yıl içerisinde ifraz işlemi yapılarak satışın gerçekleştirileceği kararlaştırılmıştır. Dava tarihi itibariyle ifraz işleminin yapılarak satışı vaat edilen taşınmazın dava dışı GTO A.Ş. ve davacı tarafa malik sıfatıyla teslim edilmediği, … 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 2016/564 Esas sayılı dosya içerisindeki ihtarnamelerden de davalının malik sıfatıyla teslim iradesinin bulunmadığının anlaşıldığı, dava tarihi itibariyle 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolmuş olduğu…” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; davalı tarafın zamanaşımı itirazının süresinde olmadığını, davacının yasal süresi içerisinde cevap dilekçesi sunmadığı ve bu sebeple de zamanaşımı itirazının dikkate alınamayacağını, taraflarınca bu hususta açık bir muvafakat verilmediğini, taşınmazın vaat alacaklısına teslimi halinde zamanaşımı savunmasının dinlenmeyeceğini, taşınmaz üzerinde 25 yıldır davacıya ait otelin eklentilerinin bulunduğunu, davalı tarafın … taraflı oluşturduğu ihtarların yeterli gerekçe olamayacağını, zilyetliğin devredilmemiş olduğu iddiasının bu … taraflı ihtarlarla kanıtlanamayacağını, keşif yapılarak ve eski … fotoğrafları ile ispatlanabileceğini, eksik incelemeye dayalı hükmün kaldırılması gerektiğini beyan ederek; hükmü istinaf etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;
“…Davacı, 28.04.2003 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin vaat alacaklısı ile aralarında 22.07.2016 tarihinde düzenlenen sözleşme ile tapu malikine karşı kişisel hak kazanmış ise de; davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinde ferağ verilmesi için 3 yıllık vade belirlendiğinden, zamanaşımı süresinin başlangıcı, satıcının ferağdan cayma ve çekinme tarihi olan 28.04.2006 olduğu, buna göre dava tarihine kadar 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiği; davalının süresinde sunduğu cevap dilekçesinde, zamanaşmı def’inde bulunduğundan davanın bu nedenle reddinin doğru olduğu; davalı vekilince, dava konusu taşınmazın zilyetliğinin fiilen davacıya teslim edildiği ileri sürülmüş olsa da, keşfen aldırılan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmaz üzerinde ana nüvesi komşu 19 ve 20 parsellerde kurulu olan Köşdere otelinin kısmen yürüme yolu, çocuk parkı ve bahçesinin bulunduğunun belirlendiği, davacı tarafın zilyedliğin teslimine dayanak olarak gösterdiği yukarıda anılan kira sözleşmesinde, kiralananın otel olarak kullanılmak üzere kiralandığı, dolayısıyla bilirkişi raporunda belirlenen kullanım şeklinin, kira sözleşmesine dayalı olduğu, davaya dayanak satış vaadi sözleşmesi ile kira sözleşmesinin hukuki sebep ve sonuçları farklı olduğundan, davacıya zilyetliğin fiilen tesliminin, davaya dayanak satış vaadi sözleşmesine göre yapıldığının sübut bulmadığı…” gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesindeki başvuru nedenleriyle hükmü temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava; satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371inci maddeleri.
Kaynağını, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 22 nci (6098 sayılı TBK’nun 29 uncu) maddesinden … taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 213 üncü (6098 sayılı TBK’nun 237 nci) maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğuran sözleşmelerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimse, sözleşmeden … bu şahsi hakkını, devir yasağı söz konusu olmadığı sürece borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devir ve temlik edebilir. Bu durumda, alacağı temellük eden kimse, temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden … davalar için … bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, TBK’nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 … maddesinde yer … sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle, Bölge Adliye Mahkemesince kanunun somut olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği anlaşıldığından, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiş, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370’… maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
02.11.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.