YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/5008
KARAR NO : 2020/5544
KARAR TARİHİ : 29.09.2020

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR

Davacı vekili asıl davada, 564 ada 151 parsel sayılı taşınmazın eski maliki ile davalı şirket arasında yapılan Yap-İşlet-Devret sözleşmesi ile kira sözleşmesinin hükümsüz kaldığını, Bakırköy 9.Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.07.2008 tarihli ve 2008/131 Esas, 2008/189 Karar sayılı kararı ile davalının taşınmaza vaki el atmasının önlenmesine ve davacıya teslimine karar verildiğini, aynı yönde davalı şirketin sözleşme hükümlerine uygun şekilde süresinde inşaata başlamaması üzerine İstanbul 1.Asliye Ticaret Mahkemesinin 16.06.2004 tarihli ve 1998/667 Esas, 2004/854 Karar sayılı kararı ile kira sözleşmesinin sona erdiğinin tespitine karar verildiğini, davalı tarafından ikame olunan süre uzatım davasının da İstanbul 10.Asliye Ticaret Mahkemesinin 27.04.2007 tarihli ve 2006/580 Esas, 2007/252 Karar sayılı kararı ile reddedildiğini, davalının 09/10/2008 tarihinde taşınmazı tahliye ettiğini, davalının taşınmazın bir bölümüne haksız işgalde bulunduğunu belirterek 15/04/2005-10/10/2008 tarihleri arasındaki dönem için fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 10.000,00 TL ecrimisilin her dönemin tahakkuk tarihlerinden başlayacak ticaret işlere ait avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili birleşen davada, (asıl davadan söz edilmek suretiyle) Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2009/17 Esas sayılı dosyası ile 15/04/2005-10/10/2008 tarihleri arasında tahakkuk etmiş olan ecrimisil bedeli için fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak 10.000,00 TL üzerinden dava açıldığını, zamanaşımı süreside göz önünde bulundurularak 15/04/2005- 31/12/2005 tarihleri arasında işlemiş 4.475.565,00 TL ecrimisil alacağından, ilk davada talep edilen 9.000,00 TL ve (davalı tarafından daha önce ödenen) 813.349,89 TL’nin mahsubu ile kalan 3.653.215,11 TL alacağın kademeli olarak işletilecek avans reeskont faiziyle birlikte tahsili talep edilmiştir.
Birleşen davada davacı vekilince, Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2009/17 Esas sayılı dosyasından 01/01/2006-10/10/2008 tarihleri arasında işlemiş ecrimisil alacakları ile kademeli olarak işletilecek avans reeskont faizi taleplerinden fazlaya ilişkin şimdilik 1.000,00 TL alacaklarının mükerrerlik teşkil etmemesi bakımından bu davaya konu edilmediği ifade edilmiştir.
Asıl ve birleşen davalar davacı vekili, 31.12.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile netice-i talebini 2.497.242,88 TL artırarak ( asıl ve birleşen dava ayrımı yapmadan) toplam ecrimisil taleplerini 6.160.457,99 TL’ye yükseltmiştir. Akabinde yapılan açıklamalar ile birleşen davanın ıslah edilmediği belirtilmiştir.
Asıl ve Birleşen dava davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, asıl davanın kısmen kabul kısmen reddine, “davacının davasının 2.497.242,88 TL’lik kısmının (15.04.2006 tarihi ile 14.04.2007 tarihi arasındaki 1.dönem sonu için 423.994,15 TL, 15.04.2007 tarihi ile 14.04.2008 tarihi arasındaki 2. dönem sonu için 1.369.187,16 TL, 15.04.2008 tarihi ile 10.10.2008 tarihi arasındaki 3.dönem sonu için 704.061,17 TL) her dönem sonunda kademeli olarak hesaplanacak değişik oranlarda ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, asıl dava yönünden davacının davasının 1.148.871,26TL’lik kısmının reddine,” birleşen davanın kısmen kabul kısmen reddi ile, “ davacının davasının 22.280,75-TL’lik kısmının kabulü ile 01/01/2006 tarihinden itibaren değişen oranlarda ticari avans faizi ile davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, davacının davasının 3.630.934,36 TL’lik kısmının reddine,” karar verilmiş; hüküm, asıl ve birleşen dava davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine, takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, asıl ve birleşen dava davacı vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
2. Asıl ve birleşen dava davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda denetime elverişli emsal kira bedelleri karşılaştırılmadığı gibi, emsal kira sözleşmeleri üzerinden taşınmazların dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası tespit edilerek sonraki dönemler için ÜFE artış oranı uygulanması yerine, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesi uyarınca taşınmazların anılan tarihteki rayiç değerinin % 5’i alınarak ilk döneme ait ecrimisil miktarının tespit edildiği ve sonraki yıllara ait endeks oranlarının uygulandığı anlaşılmıştır. Sonuç olarak, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bilimsel verilere uygun, hüküm vermeye ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınmamıştır.
Hâl böyle olunca, Mahkemece iddia ve savunma doğrultusunda taraf delillerinin toplanması (taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmesi, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmelerinin de getirtilmesi suretiyle) mahallinde yeniden keşif yapılarak, Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı, Fen Bilirkişisi ve İnşaat Mühendisinden oluşan üç kişilik uzman bilirkişi heyetinden yukarıda belirtilen ilkeler ve olgular doğrultusunda, (taşınmazın büyüklüğü, niteliği, yöredeki rayiç ve çevre özellikleri de nazara alınarak) bilimsel verilere uygun, denetime elverişli şekilde ecrimisil hesabı konusunda rapor alınması, ondan sonra varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.
Kabulü göre de, asıl dava yönünden, ıslah dilekçesi dikkate alınarak asıl davanın (gerekçeli karar içeriğinde de izah edildiği üzere) kabulü yönünde hüküm tesis edilmesi gerekirken kısmen kabul edilerek “Asıl dava yönünden davacının davasının 1.148.871,26-TL’lik kısmının reddine,” şeklinde karar verilmesi de doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda (2) nolu bentte gösterilen nedenlerle asıl ve birleşen dava davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan kabulüyle, usul ve yasaya uygun bulunmayan hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, (1) nolu bentte gösterilen nedenlerle asıl ve birleşen dava davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 29.09.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.