YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/20674
KARAR NO : 2020/3527
KARAR TARİHİ : 16.06.2020

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali Ve Tescil,Tazminat

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın asıl ve terditli talebininin reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine duruşma istemi gider olmadığından reddedilmiş olmakla, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KA RA R

Davacı vekili, davalının dava konusu eski 9 (yeni 131 ada 33) parsel ve eski 45 (yeni 144 ada 2) parsel sayılı taşınmazlardaki yaklaşık 4 dönüm miktarındaki hisselerini 06/09/1977 tarihli senetle (14.000,00 TL bedel karşılığında) vekil edenine satıp ve zilyetliğini devrettiğini, tapuda ferağ işlemine muvafakat edilmemesi halinde 30.000,00 TL cezai şartın öngörüldüğünü ancak davalının buna rağmen tapuda devir yapmadığını belirterek dava konusu taşınmazlardaki davalı adına olan hisselerin iptali ile müvekkili adına tescilini, talebin kabul edilememesi halinde 30.000,00 TL cezai şartın ( yıllık enflasyon oranları altın ve döviz fiyatlarındaki artışla ile TEFE ve TÜFE artışlarında ki değerler esas alınarak) sözleşme tarihi olan 06/09/1977 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, dava dilekçesinde belirtildiği şekilde satışın söz konusu olmadığını, vekil edeninin böyle bir senede imza attığını hatırlamadığını, belge ve içeriğinin kabul etmediklerini, bu konuda Kadirli Cumhuriyet Başsavcılığı’na yapılan şikayet üzerine soruşturmanın 2016/ 838 Soruşturma numarası üzerinden devam ettiğini, sözleşmenin resmi şekil şartlarını taşımadığını ve hak düşürücü süreninde geçtiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, ana istem yönünden resmi şekil şartlarının gerçeklememesi ve terditli alacak talebi yönünden de zamanaşımı süresinin geçtiği gerekçeleriyle asıl ve terditli taleplerinin reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, uyuşmazlık konusu eski 9 parselin 17.03.1960 tarihinde yapılan tapulama çalışmalarında belgesizden, Mehmet Oğlu … adına tespit edildiği, tespitin 20.11.1964 tarihinde kesinleşerek taşınmazın kök muris Mehmet Oğlu … lehine tapuya kayıt edildiği, malikin vefatı ile taşınmazın 22.06.2012 tarihinde intikal ve pay temlikleri yolu ile mirasçıları adına iştirak halinde İntikal gördüğü,
eski 45 (yeni 144 ada 2) parsel sayılı gayrimenkulün ise, 21.03.1960 tarihinde senesizden Mehmet Oğlu … adına tespit edildiği, tespite itiraz üzerine Kadirli Tapulama Mahkemesinin 09.01.1984 tarihli ve 1983/357 Esas, 1984/11 Karar sayılı kararı ile taşınmazın tespit gibi tesciline karar verildiği, kararın kesinleşmesi üzerine 21.03.1984 tarihinde … adına kayıt gördüğü, malikin vefatı ile taşınmazın 22.06.2012 tarihinde intikal ve pay temlikleri yolu ile mirasçıları adına iştirak halinde İntikal edildiği anlaşılmıştır Davacının davasına dayanak olarak sunduğu adi nitelikteki senedin incelenmesinde ise; 06.09.1977 tarihli “Tarla Satış Senedi” başlıklı senette; (ada ve parsel numarası belirtilmeksizin) satan sıfatıyla Remzi’nin kendisine dedesi Dede Yılandan geçecek 4 dönüm miktarındaki ve muhtelif yerlerdeki tarlasını müşterek Veli Karasüleymanoğlu’na sattığını, karşılığında 14.000 TL aldığını, sözleşmeye riayet edilmemesi halinde 30.0000 TL tazminatın ödeneceği belirtilmiştir. Davalı tarafın dayanağı olan senetteki imza inkar edilmiş olup, kök muris Mehmet Oğlu …’ın veraset ilamının dosya kapsamında bulunmadığı anlaşılmaktadır.
1. Davacı vekilinin dava konusu eski 9 (yeni 131 ada 133) parsel sayılı taşınmaza yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Maddi olayları ileri sürmek taraflara, hukuki nitelendirme yapmak ve uygulanacak kanun maddelerini belirlemek hakime aittir (6100 sayılı HMK mad. 33). Davacı dava dilekçesinde; yukarıda parsel numaraları belirtilen taşınmazda davalının mirasbırakanlarının hisselerini davacıya 06. 09.1977 tarihli adi nitelikteki senet ile devrettiğini açıklayarak tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde tazminat isteminde bulunmuştur. İddianın ileri sürülüş şekline göre dava, miras payının devri sözleşmesine dayalı TMK’nin 677. maddesi uyarınca açılan pay iptali ve tescil isteğine ilişkin olmakla birlikte kök muris Mehmet Oğlu …’ın veraset ilamının dosya kapsamına alınmadığı görülmektedir. Senedin yapıldığı 06. 09.1977 tarihi itibariyle hem davacı hem de davalının Mehmet Oğlu …’ın mirasçısı olması halinde davanın belirtilen şekilde nitelendirilmesi uygun düşecektir. Aksi taktirde senet tarihinde tarafların mirasçı sıfatının bulunmaması durumunda davanın miras payının devri sözleşmesine dayalı pay iptali ve tescil davası olarak görülüp sonuçlandırılması mümkün değildir. Şartların varlığı halinde dava, harici satış senedine dayalı iptal ve tescil olmadığı taktirde tazminat istemine yönelik olarak değerlendirilebilir.
Yine terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TMK mad. 677/1). Mirasçılar arasındaki devirler için söz konusu olan bu yazılı şeklin adi yazılı olarak yapılması yeterlidir. Ancak; sözleşmenin yazılı şekilde yapılması yanında sözleşmedeki imzanında payını devir eden mirasçıya ait olması gerekir. Nitekim davalı taraf imza inkarında bulunmuş olup mahkemece imza incelemesi yapılmadığı gibi Kadirli Cumhuriyet Başsavcılığınca yürütülen 2016/ 838 Soruşturma numaralı dosya akibetide sorulmamıştır.
Ayrıca, tapulu taşınmazların satışı TMK’nin 706, 6098 sayılı TBK’nin 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmez. Buna göre, davacının tapu iptali ve tescil isteğinin kabulü yerinde değildir. Kural olarak, 10.07.1940 tarihli ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder.
Bu durumda mahkemece, (öncelikle) davacı tarafa kök murisin mirasçılık belgesini sunması için süre ve imkan tanınması, aynı şekilde Kadirli Cumhuriyet Başsavcılığınca yürütülen soruşturma dosyasının akıbeti de tespit edilerek dosya arasına alınması, akabinde tarafların sözleşme tarihinde mirasçı sıfatlarının bulunması ve dayanak senetteki imzanında davalı asile ait olması halinde; davanın, miras payının devri sözleşmesine dayalı pay iptali ve tescil olmadığı taktirde tazminat olarak kabul edilmek suretiyle yargılamanın bu şekilde yürütülmesi, gerektiğinde yerel bilirkişi ve taraf tanıklarının 6100 sayılı HMK’nin 243 ve 244 madde (HUMK’un 258 ve 259. maddeleri) hükmü uyarınca keşif yerinde hazır bulunmak üzere davetiye ile çağrılmak suretiyle mümkün olduğunca taşınmaz başında yapılacak keşifte dinlenilmeleri, davaya konu satış senedinin keşifte uygulanması ve satış senedinin taşınmazı kapsayıp kapsamadığının, taşınmazın kimden kime kaldığının, dava konusu yerin davalı tarafından davacıya satılıp satılmadığı yerel bilirkişi ve tanıklara ayrı ayrı sorularak kuşkuya yer vermeyecek şekilde saptanması, yerel bilirkişi ve tanık beyanları arasında çıkacak çelişkilerin taşınmazın başında dinlenerek giderilmesine çalışılması, ondan sonra toplanmış ve/veya toplanacak delillere göre dosya kapsamına uygun bir karar verilmesi, ancak senet tarihinde taraflardan birinde mirasçılık sıfatının olmaması fakat senet altındaki imzanın davalıya ait olması durumunda ise, davanın (bu kez) harici satış senedine dayalı iptal ve tescil olmadığı taktirde tazminat istemine yönelik olduğunun gözetilmesi, dava konusu edilen eski 9 parsel sayılı taşınmazın harici satışın gerçekleştiği iddia edilen 06.09.1977 tarihinde tapuya kayıtlı olması nedeniyle adi yazılı şekilde yapılmış olan satış sözleşmesinin geçersiz kabul edilerek şartların varlığı halinde (davacının) terditli talebine yönelik mahallinde keşif yapılarak yukarıda izah edilen ilkeler çerçevesinde bir değerlendirme yapılması, senet altındaki imzanın kati şekilde davalıya ait olmadığının tespit edilmesi halinde de (tarafların sözleşme tarihinde mirasçılık sıfatları bulunsa bile) bu parsel yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
2. Davacı vekilinin dava konusu eski 45 (yeni 144 ada 2) parsel sayılı taşınmaz hakkında kurulan hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 15/3. maddesine göre; “İştirak halinde mülkiyet hükümlerinin söz konusu olduğu hallerde, iştirakçilerinden biri veya birkaçının belirli bir taşınmaz maldaki hissesinin diğer iştirakçilere devir ve temliki; tapulu taşınmaz mallarda yazılı, tapusuzlarda ise her türlü delille ispat edilebilir.”
Yine tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazlar TMK’nin 762. maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Aynı Kanun’un 763. maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşeceğinden, satış ve devirlerin her türlü delille kanıtlanması mümkündür.
Dosya kapsamında mevcut dava konusu taşınmaza ilişkin tapulama tutanakları ve tapu kayıtlarının incelenmesinde; (yukarıda da izah edildiği üzere) 21.03.1960 tarihinde senesizden Mehmet Oğlu … adına tespit edildiği, tespite itiraz üzerine Kadirli Tapulama Mahkemesinin 09.01.1984 tarihli ve 1983/357 Esas, 1984/11 Karar sayılı kararı ile taşınmazın tespit gibi tesciline karar verildiği, satım sözleşmesinin ise 06.09.1977 tarihinde yapıldığı, dolayısıyla, harici satım sözleşmesinin, tespit sonrası, kesinleşme öncesi yapıldığı, bu taşınmazların kadastro tespitinde senetsizden tespit gördüğü ve taşınmazın sözleşme tarihinde tapulu olduklarından söz edilemeyeceği anlaşılmaktadır. Bu durumda, sözleşme tarihinde tapuda kayıtlı olmadığı, menkul mal hükmünde olduğu gözetilerek, tarafların iddia ve delilleri bu doğrultuda değerlendirilerek sonuca gidilmelidir. Senet altındaki imza davalıya ait olmasa bile yukarıda izah edildiği üzere davacı davasını her türlü delil ile ispatlayabilir.
Açıklanan nedenlerle, mahkemece, tarafların sözleşme tarihinde mirasçı sıfatlarının bulunması halinde; davanın, az yukarıda izah edilen 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 15/3 maddesi doğrultusunda miras payının devri ve temliki olarak nitelendirilmesi, ancak senet tarihinde taraflarından birinde mirasçılık sıfatının olmaması halinde de, (ispat koşulları yine değişmeden) davanın, tespit sonrası ve fakat kesinleşme öncesi zilyetliğe ilişkin kabul edilerek, nizalı taşınmazın bulunduğu yerde yöntemine uygun olarak keşif yapılması, yerel bilirkişi ve taraf tanıklarının 6100 sayılı HMK’nin 243 ve 244 madde (HUMK’un 258 ve 259. maddeleri) hükmü uyarınca keşif yerinde hazır bulunmak üzere davetiye ile çağrılmak suretiyle mümkün olduğunca taşınmaz başında yapılacak keşifte dinlenilmeleri, (senet altındaki imzanın davalıya ait olması halinde) davaya konu 06.09.1977 tarihli satış senedinin keşifte uygulanması ve satış senedinin taşınmazı kapsayıp kapsamadığının teredüte mahal bırakılmayacak şekilde tespit edilmesi, (senet altındaki imzanın davalıya ait olmaması halinde de) dava konusu taşınmazın davacıya satılıp satılmadığının, taşınmazın kimden kime kaldığının ve zilyetliğinin devredilip devredilmediğinin yerel bilirkişi ve tanıklara ayrı ayrı sorularak kuşkuya yer vermeyecek şekilde açıklığa kavuşturulması, yerel bilirkişi ve tanık beyanları arasında çıkacak çelişkilerin taşınmazın başında dinlenerek giderilmesine çalışılması, (her durumda) davacının dava konusu taşınmazı 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14 ve TMK’nin 713/1. maddesi hükümleri gereğince malik sıfatı ile kullanıp kullanmadığının etraflıca araştırılması, iddia ve savunma çerçevesinde toplanan ve/veya toplanacak taraf delilleri tartışılıp değerlendirilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, yazılı gerekçe ile karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Kabule göre de, 07.06.1939 tarihli 1936/31 ve 1939/47 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da, “Taşınmazın haricen satışına ve satış vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise, bu gibi uyuşmazlıklar Borçlar Kanunu’nun 125. maddesine göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir” denilmektedir. Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır. Somut olayda, davacı yönünden bu durum dava tarihi itibarıyla gerçekleşmiş olup, zamanaşımının başlama tarihi de dava tarihidir. Dolayısıyla mahkemenin terditli talep yönünden zamanaşımının geçtiğine ilişkin gerekçesi yerinde değildir.
SONUÇ: Yukarıda 1. ve 2. bentlerde açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulü ile usul ve kanuna aykırı bulunan hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK’un 440/1 maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 16.06.2016 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.