YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/5464
KARAR NO : 2020/5365
KARAR TARİHİ : 24.09.2020

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiş olup, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, dava konusu 12 nolu bağımsız bölümün taraflara intikal ettiğini, davalının 2003 yılından beri taşınmazı kullandığını, davacılar tarafından davalı aleyhine 26.03.2009 tarihinde ortaklığın giderilmesi davası açıldığını, 17.03.2014 tarihinde dairenin satıldığını, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla dairenin satın alınmasından geriye doğru 5 yıllık 10.000 TL’nin haksız işgalin vuku bulduğu tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile davacıların payları oranında davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı; dava konusu taşınmazı 36 yıldır davacıların muvafakatiyle kullandığını, taşınmazın tüm tadilat ve yenilemelerinin kendisi tarafından yapıldığını, ayrıca davanın zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; davanın kısmen kabulüne, toplam 15.462 TL ecrimisil alacağının 17.03.2009-17.03.2010 döneme için 2.628 TL, 17.03.2010-17.03.2011 dönemi için 2.898 TL, 17.03.2011-17.03.2012 dönemi için 3.132 TL, 17.03.2012-17.03.2013 dönemi için 3.204 TL, 17.03.2013-17.03.2014 dönemi için 3.600 TL.olarak dönem sonlarından itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak eşit oranda ödenmek üzere davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir. Hüküm davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Dava; paydaşlar arası ecrimisile ilişkindir.
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan davalı vekilinin temyiz itirazları, yerinde görülmemiştir.
2. Dava konu taşınmazda taraflar paydaştırlar. Paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bu ayrık durumlarda intifadan men koşulu aranmaz. Sözü edilen davaların açılmış olması durumunda ise, o dava dilekçesinin davalı paydaşlara tebliğ edildiği tarihten sonrası için intifadan men koşulu gerçekleşmiş sayılır.
Ayrıca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Somut olaya gelince; davacılar, davalıdan dava konusu taşınmazın ortaklığın giderilmesi davası sonrası yapılan satış sonucu ihale edildiği tarih olan 17.03.2014 tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisil talebinde bulunmuş olup dava 24.03.2014 tarihinde açılmıştır. Davalı ise süresinde verdiği cevap dilekçesi ile zamanaşımı def’inde bulunmuştur. Şu halde yasaların belirlediği şekilde dava 24.03.2014 tarihinde açıldığına göre 5 yıl geriye gidildiği takdirde davacılar 24.03.2009-24.03.2014 tarihleri arası için ancak ecrmisil talep edebilecek olup somut dosyada 17.03.2009-17.03.2014 tarih aralığı için ecrimisil talebinde bulunulmuştur. Yine yukarıda açıklanan bilgiler ışığında intifadan men koşulu yönünden somut olaya bakıldığında; taraflar arasında dava konusu taşınmaza ilişkin açılmış bir ortaklığın giderilmesi davası mevcut olup, bu davada davalıya dava dilekçesi 20.05.2011 tarihinde tebliğ edilmiş olup intifadan men bu tarihte gerçekleşmiştir. O halde Mahkemece zamanaşımı def’i ve intifadan men’in gerçekleştiği tarih dikkate alınarak 20.05.2011 tarihi ile talep edilen 17.03.2014 tarihi arası için ecrimisil hesabı yapılarak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
3. Mahkemece alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
Şöyle ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda bilirkişi raporunda; söz konusu taşınmazın şehir merkezinde olması, ulaşımın kolay olması taşınmaza talebin yoğun olduğu bir mevkide bulunması, taşınmazın eski olması son katta bulunması özellikleri ile taraflarca emsal kira sözleşmesi sunulmadığı belirtilerek davalının daireyi satın aldığı tarih olan 17.03.2014 tarihi itibariyle aylık kira bedelinin 400 TL olabileceği belirlenmiş olup geriye doğru hesaplama yapılmışsa da yukarıdaki ilkede de belirtildiği üzere öncelikle ilk dönem olan ve ortaklığın giderilmesi dava dilekçesinin davalıya tebliğ edilerek intifadan men koşulunun sağlandığı 2011 yılı için rayiç bedel belirlenip sonraki ilerleyen yıllara ÜFE artış oranı yansıtılarak ecrimisil belirlenmesi gerekirken taşınmazın satın alındığı 2014 yılı belirlenerek tam tersi yol izlenmek suretiyle hesaplama yapılması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 2 ve 3. bentlerde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne, usul ve yasaya aykırı olan hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle reddine, HUMK’un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.09.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.