YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/5827
KARAR NO : 2020/5608
KARAR TARİHİ : 30.09.2020
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil, El atmanın Önlenmesi
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
K A R A R
Davacı vekili maliki olduğu 31 ve 32 numaralı bağımsız bölümlerin tadilatlarının yapılması ve akabinde kiraya verilmesi için davalıya vekaletname verdiğini, tadilat masrafını da gönderdiğini, davacı ile davalı arasında yapılan sözleşmeye göre, davalının davacıya ait bağımsız bölümleri kiraya vereceğini ve kira gelirlerini davacıya göndereceğini, ancak davalının bağımsız bölümleri kiraya vermediğini, haksız yere işgal edildiğini, davalının bağımsız bölümlere müdahalesinin men’ine ve şimdilik 10.000,00 TL ecrimisilin yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 26.02.2016 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 61.626,00 TL ecrimisil bedeline yükseltmiştir.
Davalı … dava dilekçesi tebliğ edilemeden 13.12.2014 tarihinde vefatı ile davaya mirasçıları dahil edilmiştir.
Dahili davalılar vekili, dahili davalıların murisinin davacıya ait bağımsız bölümlere yaptığı tadilat masraflarını davacıdan tahsil edemediğinden bağımsız bölümleri elinde tuttuğunu, oturma amacıyla tutmadığını, dahili davalıların dairelere müdahalelerinin olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporu uyarınca davanın kabulü ile; el atmanın önlenmesine 10.000,00 TL ecrimisilin dava tarihinden 51.626,00 TL ecrimisilin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş, hüküm dahili davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir.
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm vermeye yeterli bulunmamaktadır. Davacı vekili, dava konusu taşınmazların tadilatının yapılması ve kiralanması hususunda davalı …’e vekalet verdiğini ancak davalının bu yerleri bir daha kendisine teslim etmediğini ileri sürmüş, dahili davalılar vekili davalıların murisi olan …’ün taşınmazlara yapmış olduğu tadilat masrafının davacı tarafından ödenmediği için taşınmazları teslim etmediğini ve dahili davalıların murisinin yaptığı masraflar için davacıya karşı sebepsiz zenginleşme davası açtıklarını ve bu dosyanın sonucunun beklenmesi gerektiğini savunmuştur. Dava konusu taşınmazların tadilat maksadıyla davalı …’e teslim edildiği tarafların kabulündedir. Bu durumda tadilatın ne kadar sürdüğü, davacının tadilat nedeniyle zarara uğratılıp uğratılmadığı, davacı tarafından verilen vekaletnamenin kötüye kullanılıp kullanılmadığı ve özellikle taşınmazların ne zaman oturmaya elverişli hale getirildiği hususlarının tespiti gerekir. Mahkemece bu hususlar araştırılmadığı gibi, davalıların savunmasında ileri sürülen ve dosya numarası da bildirilen sebepsiz zenginleşme dava dosyası getirtilip uyuşmazlığın çözümünde gözönünde tutulmamıştır. Ayrıca taraflar, dava ve cevap dilekçelerinde tanık deliline dayanmasına rağmen, taraflara tanıklarını bildirmeleri için süre ve imkan verilmemiştir.O halde, Mahkemece taraf tanıkları usulüne uygun davet edilip yukarıda bahsedilen konularda dinlendikten ve dosya numarası bildirilen sebepsiz zenginleşme davasına ilişkin dosya da getirtilip incelendikten sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde taraf tanıkları dinlenmeden eksik araştırma ile karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Kabule göre de, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ilk dönem için hesap yapılıp ÜFE artış oranının uygulanması gerekirken son dönemden başlanarak geriye doğru ecrimisilin hesaplandığı, Mahkemece bilirkişi incelemesi sonucu yapılan bu hesaplamalara göre dahili davalılar aleyhine ecrimisile hükmedildiği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, Mahkemece yeniden konusunda uzman bilirkişiler eşliğinde keşif yapılarak yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca araştırma ve inceleme yapılması, hasıl olacak sonuca göre belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu ile yetinilerek sonuca gidilmiş olması da isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Davalılar vekilinin yukarıda belirtilen temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulüyle hükmün 6100 sayılı HMK’nin geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 30.09.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.