YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/13396
KARAR NO : 2011/15872
KARAR TARİHİ : 21.12.2011

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 23.06.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tapu iptali ve tescil ile tazminat yönünden davanın kısmen kabulüne dair verilen 18.01.2011 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 20.09.2011 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. … ile karşı taraftan davacı vekili … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Dairemizin 22.09.2011 gün ve 2011/5937-10790 sayılı kararı sonrası mahkemece eksiklik tamamlanarak dosya temyiz incelemesi için gönderilmiştir. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı, davalı ile 24.09.1998 tarihinde … 39. Noterliği’nde düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi ile 36610 ada 18, 19, 20, 21, 22, 23; 36613 ada 5, 7; 36174 ada 11, 12, 13; 36607 ada 1, 3, 5, 11 parsel sayılı taşınmazların; … 39. Noterliği’nde 02.10.1998 tarihinde düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca da 36610 ada 4, 5, 6, 7, 8; 36352 ada 1, 6; 36365 ada 4, 11; 36370 ada 2, 10, 12, 16; 36363 ada 4; 36359 ada 8; 36166 ada 4; 36352 ada 7; 36168 ada 6, 10; 36169 ada 11; 36171 ada 6; 36175 ada 5; 36174 ada 5; 36613 ada 2; 36775 ada 9, 11; 36776 ada 6, 8, 9; 36777 ada 3 parsel sayılı taşınmazların satışının vaat edildiğini, taşınmazların devri için tarafına verilen vekaletnameden davalının 23.08.2002 tarihinde azlettiğini, anılan sözleşmelerde taşınmazların devrinin yapılmaması halinde ceza-i şart düzenlendiğini, davalının taşınmazların tapu kaydını devretmediğini ileri sürerek, taşınmazların adına tescilini, sözleşme uyarınca taşınmaz bedellerinin üç katı ceza-i şarttan şimdilik 2.000TL’nin 23.08.2002 tarihinden itibaren işleyen faiziyle birlikte alınmasını; 12.05.2008 tarihli ıslah dilekçesi ile de, taşınmazların adına tescilini veya sözleşme uyarınca taşınmaz rayiç bedellerinin üç katı olan 2.191.393TL ceza-i şarttın 23.08.2002 tarihinden itibaren işleyen faiziyle birlikte alınmasını istemiştir.
Davalı, bir kısım taşınmazların iştirak halinde bulunduğunu, davacının hile ile satış vaadi sözleşmesini düzenlediğini, sözleşmenin iptali için dava açtığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, 36776 ada 9 parseldeki 1, 4, 7, 8, 11 numaralı bağımsız bölümler; 36174 ada 5 parselin imarı ile oluşan 50935 ada 5; 36175 ada 5 parselin imarı ile oluşan 36181 ada 1; 36610 ada 4, 5, 6, 7, 8 parsellerin imarı ile oluşan 51029 ada 4, 5; 51030 ada 1, 2, 3; 51039 ada 18; 36352 ada 1, 6; 36365 ada 4, 11; 36370 ada 2, 10, 12, 16; 36363 ada 4; 36359 ada 8; 36166 ada 4; 36352 ada 7; 36168 ada 10; 36169 ada 11; 36171 ada 6; 36613 ada 2; 36775 ada 11; 36776 ada 8; 36777 ada 3 parsel sayılı taşınmazların davacı adına tesciline;
36610 ada 19, 20, 22, 23; 36607 ada 1, 3 parsel sayılı taşınmazların kamulaştırılması nedeni ile davalı payına isabet eden toplam 54.764TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyen faizi ile birlikte davalıdan alınmasına;
İştirak halinde ve üçüncü kişiye satılan 36610 ada 18, 21; 36174 ada 11, 12, 13; 36607 ada 5, 11; 36163 ada 7; 36168 ada 6; 36613 ada 5; 36775 ada 9; 36776 ada 6 parsel sayılı taşınmazlardaki davalı payına isabet eden toplam 241.184TL pay bedelinin üç katı olan 723.552TL ceza-i şartın 2.000TL dava tarihinden, 721.552TL ıslah tarihinden itibaren işleyen faizi ile birlikte davalıdan alınmasına karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili ve davalı vekili temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede ceza-i şartın tazmini istemlerine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Somut olayda, davanın dayanağı taraflar arasında … 39. Noterliği’nde 24.09.1998 ve yine … 39. Noterliği’nde 02.10.1998 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleridir. Taraflar arasındaki gerek 24.09.1998 ve gerekse 02.10.1998 tarihli sözleşmelerde yer alan “… bu sözleşmeden cayılması halinde ise bahsi geçen yerin o günkü rayiç değerinin 3 mislini cezai şart olarak ödemeyi kabul ettiğimizi …” şeklindeki düzenleme dönme cezasına ilişkindir. Dönme cezası (ifayı engelleyen ceza), Borçlar Kanununun 158.maddesinde düzenlenmiştir. Seçimlik veya ifaya eklenen cezai şart, borçlunun sözleşmeyi ihlali halinde alacaklının durumunu kuvvetlendirmeyi amaçlar. Fakat, taraflar sözleşmelerinde borçlunun kararlaştırılan cezai şartı ödemek suretiyle borcun ifasından kurtulacağını hükme bağlamışlarsa, ifanın yerini cezai şart alır. Bu tür cezai şarta ise uygulama ve doktrinde “dönme cezası” ifayı engelleyen ceza denilmektedir. Bu cezanın amacı hiç şüphesiz sözleşmeden dönmeyi engellemektir. Taraflardan biri, sözleşmeyle kendisine tanınan bu hakkı kullanarak yani cezayı ödeyerek yükümlülüğünden kurtulmuş olur. Bu cezanın istenebilmesi için mutlaka bir tarafın sözleşmeden dönmüş olması ve haksız yere dönülmesi gerekir.
Eldeki davada, ne vaat alacaklısı ne vaat borçlusu sözleşmeden dönmemiştir. Sözleşmenin ifasının teminen vekil olarak tayin edilmiş kimsenin azledilmesi sözleşmeden dönme anlamına gelmez. Orta yerde sözleşmeden dönen taraf olmadığından davacının dönme cezasına ilişkin isteminin açıklanan nedenlerle reddi yerine kabulü doğru değildir.
Diğer taraftan, dava konusu taşınmazlardan 36775 ada 9 parsel sayılı taşınmazda davalının murisinin payı murisi tarafından sözleşmeden önce 19.10.1994 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye satış yoluyla tapuda devredilmiştir. Yine dava konusu taşınmazlardan 36610 ada 19, 20, 22, 23 ve 36607 ada 1, 3 parsel sayılı taşınmazlar ifa talebini içerir davadan önce dava dışı … Büyükşehir Belediyesi tarafından kamulaştırılmıştır. Satış vaadine konu taşınmaz veya taşınmazların sözleşmenin yapılmasından sonra ancak ifa talebinden önce kamulaştırılması her zaman görülen bir durumdur. Kuşkusuz, bu gibi durumlarda artık ifa istenemez. Çünkü, Borçlar Kanununun 117.maddesi uyarınca “borçluya isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa borç sarkıt olur”. Bundan dolayı da taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri karşılıklı taahhütlere havi akitlerden olduğundan, vaat borçlusundan vaat alacaklısı sadece satış vaadine konu taşınmaz sebebiyle ödediği satış bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak iadesini isteyebilir. Başka bir deyişle, burada istenecek olan satış vaadi sözleşmesi nedeniyle bedel olarak yapılan ödemeden ibarettir. Bu nedenle, borçlunun kusuru bulunmaksızın ifa olanağı bulunmayan taşınmazların satış vaadi sözleşmelerindeki bedelleri yerine, dava tarihindeki rayiç bedellerinin hüküm altına alınması doğru görülmemiştir.
Mahkemece, açıklanan bu hususlar dikkate alınmadan yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine; (2.) bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 825TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde davalı tarafa iadesine, 21.12.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.