YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/1371
KARAR NO : 2011/7508
KARAR TARİHİ : 14.12.2011
Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
K A R A R –
Uyuşmazlık, noterde düzenleme biçiminde tanzim olunan 30.06.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı … arsa sahibi, davalı … İnş.San.Tic.Ltd.Şti. yüklenici, davalı …’da kefil sıfatını taşımaktadır.Davada, sözleşme dışında fazladan yapıldığı iddia olunan bağımsız bölümlerin tapularının sözleşmedeki payı oranında iptâli ve tescili, mümkün olmazsa şimdilik 10.000,00 TL daire bedelinin tahsili istenmiştir. Davalı cevabında, sözleşme dışı ilave kat yapılmadığından davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, bilirkişi görüşü doğrultusunda 2. bodrum kattaki 2 adet dairenin sözleşme dışı olarak fazladan yapıldığı, tesis olunan kat irtifakında bu dairelere arsa payı verilmediğinden tapu iptâli ve tescil kararı verilmesinin mümkün olmadığı, fazladan yapılan 2 adet dairenin dava tarihindeki rayiçlere göre bedelinin 60.000,00 + 60.000,00 = 120.000,00 TL olup, davacının sözleşmede kararlaştırılan %25 payına 30.000,00 TL isabet ettiği kabul edilerek ve taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte her iki davalıdan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir. Taraflar arasında biçimine uygun olarak düzenlenen 30.06.2005 günlü kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iki blok halinde 8 + 8 = 16 daireli bina inşa edileceği, arsa sahibine 4 adet daire verileceği, daha fazla daire yapılması durumunda ise fazla yapılan dairelerinin %25’inin arsa sahibine verileceği kararlaştırılmıştır.Tasdikli mimari projeye göre bina 2. bodrum + 1. bodrum + zemin + 1. normal kat + 2. normal kat + çatı piyesi olmak üzere toplam 5 katlıdır. 2. bodrumda kalorifer dairesi, sığınak, depo ve kapıcı dairesi, diğer katlarda ise 4’erden 16 daire bulunmaktadır. Son kattaki daireler dublekstir. Tasdikli mimari projeye göre 25.10.2007 tarihinde kat irtifakı kurulmuş olup, toplam 16 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Hali hazırda 2. bodrum kat projesine aykırı düzenlendiğinden uyuşmazlık 2. bodrum katla ilgilidir. Projesine göre 2. bodrum katın tamamı ortak alan, yani kapıcı dairesi, kalorifer dairesi, depo ve sığınak iken davalı yüklenici tarafından bu kata ruhsat ve tasdikli projeye aykırı olarak 2 adet daire yapılmıştır. Davacı bu kata yapılan dairelerin, sözleşme dışı olarak fazladan yapıldığını iddia ederek sözleşmeki payı oranında hak talebinde bulunmaktadır. Arsa sahibinin fazladan yapılan dairelerle ilgili olarak tapu iptâli ve tescili ya da alacak talebinde bulunabilmesi için bu dairelerin yasal olması, ya da proje tadilatı suretiyle yasaya uygun hale getirilmesinin mümkün bulunması gerekir. Sözleşme dışı fazladan yapılan daireler tasdikli projesine, ruhsata ve imara aykırı ise proje tadilatıyla yasal hale getirilmeleri ve iskân ruhsatına bağlanmaları da mümkün değilse tapu iptâl ve tescil talebi dinlenemeyeceği gibi, herhangi bir ekonomik değer taşımayacağından bedelinin talep edilmesi de mümkün bulunmamaktadır.Mahkemece mevcut haliyle binaya iskân ruhsatı verilip verilemeyeceği, 2. bodrum kattaki projeye aykırılıkların proje tadilatı ile giderilip giderilemeyeceği, bu kattaki dairelerin yasal hale getirilip getirilemeyeceği ve iskan ruhsatına bağlanıp bağlanamayacağı belediyeden sorulmadığı gibi, değinilen hususlar hükme esas alınan 24.05.2010 tarihli bilirkişi raporunda da incelenip değerlendirilmemiş ve açıklığa kavuşturulmamıştır.O halde mahkemece yapılacak iş; dava konusu … ili … İlçesi … mahallesi 101 ada 32 parsel sayılı taşınmaza ait tapu kaydını sözleşme tarihinden itibaren yapılan tüm devir ve intikâlleri gösterecek şekilde bu devirlere ve kat irtifâkı tesisine ilişkin resmi senetlerle birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü’nden, imar işlem dosyasının da Belediye Başkanlığı’ndan isteyip getirtmek, binanın yapı ruhsatı, tasdikli projesi ve imara uygun yapılıp yapılmadığını, mevcut haliyle 2. bodrum kattaki kaçak dairelere ve diğer katlardaki yasal dairelere yapı kullanma izin belgesi verilmesinin mümkün olup olmadığını, verilemeyecekse nedenlerini, davaya konu edilen 2. bodrum kattaki projeye aykırılıkların proje tadilatı ile giderilip giderilemeyeceğini ve bu kattaki dairelerin yasal hale getirilip getirilemeyeceğini belediyeden sorulmak ve bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle araştırılıp açıklığa kavuşturulmasından, fazladan yapılan dairelerin yasal hale getirilmesi ve iskân ruhsatına bağlanması mümkün değilse davayı reddetmek, mümkünse yasal hale getirilmesi, mevcut kat irtifâkının iptâli ile yeni kat irtifakı tesis ettirilmesi ve iskân ruhsatının alınması için taraflara yetki ve uygun süre vermek, sonucuna göre davayı karara bağlamaktan ibarettir. Mahkemece eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın kabul edilerek alacağın tahsiline karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir,SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılara geri verilmesine, 14.12.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.