YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/5630
KARAR NO : 2013/12434
KARAR TARİHİ : 01.10.2013

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.07.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 12.12.2012 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili duruşmasız olarak bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 01.10.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av…. geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalılardan … ve … imzalı beyanları ile davayı kabul etmişlerdir.
Davalılardan … ve … vekili; sözleşme tarihinde 86 yaşında olan murislerinin okuma yazma bilmediğini, Türkçe konuşamadığını ve sözleşmeye tanık olarak oğlu …’ın imza attığını, bu nedenlerle sözleşmenin biçimine uygun düzenlenmediği için geçersiz olduğunu ileri sürererek davanın reddini savunmuşlar, diğer davalılar … ve … davaya karşı yazılı beyanda bulunmamış ve duruşmaya katılmamışlardır.
Mahkemece, vaat borçlusu … …’in Türkçe bilmediği, sözleşmede tanık ……’ın imzasının bulunmadığı, bu haliyle satış vaadi sözleşmesinin usulüne uygun düzenlenmediği ve geçerli olmadığı gerekçesiyle davalılar … ve …’un davayı kabulü gözetilerek adı geçen davalıların payları yönünden davanın kabulü ile diğer davalılar yönünden davanın esastan reddine ve davalı … yönünden ise feragat nedeniyle esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına dair hüküm kurulmuştur.
Hükmü, davacı ile davalılardan …, …, … vekilleri temyiz etmiştir.
1-Mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler, yapılan yargılamaya, toplanan dellilere ve dosya içeriğine göre davacı vekilinin tüm, bir kısım davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Uyuşmazlık … 1. Noterliğince düzenlenen 14.11.2001 tarihli “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesi”nin geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Dava konusu sözleşme incelendiğinde; vaat borçlusu … … hakkında … Sağlık Ocağı Tabipliğinden 14.11.2001 tarihli ve bila sayılı sıhhi kanaat raporu alındığı, tanıklar … … ile … …’ın sözleşmede imzalarının bulunduğu ve vaat borçlusunun da sol el baş parmak izinin alındığı görülmüştür.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride asıl akit olan satış sözleşmesi yapılmak üzere düzenlenen ön sözleşmelerdendir.

Noterlik Kanununun 74. maddesine göre, Türkçe bilmeyen kişi için yeminli tercüman bulundurulması gerekir.
Aynı Kanununun “yasaklılık” başlıklı 76. maddesinin 3. bendinde ise ilgililerden biri ile aralarında sıhri dahi olsa usul veya füru veya kan hısımlığında üçüncü, sıhri hısımlıkta ikinci derecede (bu dereceler dahil) civar hısımlığı veyahut evlat edinme ilişkisi varsa sözleşme işlemlerine katılamayacaklarına dair amir hüküm bulunmaktadır.
Keşif mahallinde dinlenen bilirkişi Süleyman Kılınç vaat borçlusunun Türkçe bilmediğini açıkça söylemiş ve davacı tarafça dava dosyasına sunulan 17.01.2013 günlü temyiz dilekçesi ekinde yer alan kadastro mahkemesinin 1989/25 Esas sayılı dava dosyasının duruşma tutanağında yer alan bilgilere göre, vaat borçlusu … …’in Türkçe bilmediği için tercüman aracılığı ile dinlendiği görülmüştür.
Noterlik Kanununun 74 ve 76. maddeleri hükümleri gözetilerek dava konusu satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde; vaat borçlusu … …’in
oğlu …’in tanık olarak sözleşmede yer aldığı, Türkçe bilmeyen … …’in beyanlarının yeminli tercüman bulundurularak alınmadığı saptanmıştır. Bu nedenle dava konusu satış vaadi sözleşmesi yasanın öngördüğü biçimde düzenlenmediğinden geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanılarak cebri tescil talebinde bulunulamaz.
Tapu kayıtlarına göre sözleşme konusu 68 sayılı parselin ifrazı sonucunda 611, 612 ve 613 sayılı parsellerin oluştuğu ve davalı bulunduğu için malik isminin belirtilmediği ancak yargılama aşamasında 611 sayılı parselin 27.03.2012 tarihinde intikal görerek satış vaadi borçlusu … … mirasçıları olan davalılar …, …, …, … ve … adına 1/5’er pay olarak tescil edildiği, 612 ve 613 sayılı parsellerin ise 10.08.2010 tarihinde hükmen tescil ile … … adına tescil edildiği anlaşılmıştır.
Dava konusu 612 ve 613 sayılı parseller tapuda muris … … adına kayıtlı bulunmaktadır. … …’in terekesi elbirliği mülkiyeti rejimine tabidir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verilebilmesi için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği maliklerinden birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte ortaklık çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı yoktur. Mahkemece bu husus gözardı edilerek davalılar … ve …’un davayı kabulleri nedeniyle anılan parsellerle ilgili davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu durumda mahkemece davalılar … ve …’in davayı kabul ettikleri gözetilerek, dava konusu 611 sayılı parselde adı geçen davalılara ait 1/5’er payın iptali ile davacı adına tesciline, dava konusu edilen 612 ve 613 parlerlerle ilgili davanın elbirliği mülkiyeti nedeniyle ifa imkansızlığı bulunduğundan reddine, satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olması nedeniyle davalılar …, … ve … aleyhlerine açılan davanın esastan reddine, davalı … aleyhine açılan davanın da feragat nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1 no’lu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte yazılı sebeplerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 01.10.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.