YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/11745
KARAR NO : 2013/5300
KARAR TARİHİ : 26.03.2013
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil, müdahalenin men’i
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı ecrimisil ve müdahalenin men’i davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki Bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiralayan tarafından açılan el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir. Mahkemece davalı alt kiracının kiralanandan tahliyesine ecrimisil isteminin reddine karar verilmiş olup hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, taşınmazın ¾ payının davacıya ait olduğunu, davacının söz konusu payı dava dışı …’na kiraya verdiğini, kira sözleşmesinin 4.maddesinde devir ve alt kiralama yasağı olduğunu, 27.06.2006 tarihinde bir yıl süre ile sınırlı olarak dava dışı kiracıya alt kiralama yetkisi verildiğini, böylelikle davalının taşınmazda alt kiracı haline geldiğini, alt kiralama yetkisinin 27.06.2007 tarihi itibariyle sona erdiğini, bu tarih itibariyle davalının kiralananı kullanma yetkisinin ortadan kalktığını, …nun yetkisi olmadığı halde davalı banka ile 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladığını, alt kiralama yasağına aykırı hareket edilmiş olması nedeniyle dava dışı kiracıya akdin feshinin ihtar edildiğini, asıl kira ilişkisinin bu şekilde ortadan kalkması ile birlikte alt kira ilişkisinin de kendiliğinden sona erdiğini, davalıya keşide edilen 10.02.2010 tarihli ihtarname ile kira paralarının bundan böyle davacı vakfa ödenmesinin ihtar edildiğini ancak davacının bunu kabul etmediğini belirterek davacı vakıf ile alt kiracı olan davalı arasında kira ilişkisi kurulduğunun tespiti ile kira paralarının tahsiline, bu talep kabul görmediği takdirde davalının haksız işgalinin sona erdirilerek taşınmazdan tahliyesine ve şimdilik 20.000 TL haksız işgal tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili; davacı vakıf ile aralarında akdi ilişki bulunmadığını, kira paralarının sözleşmenin tarafı olan …na ödendiğini, asıl kira ilişkisinin davacının tek yanlı bildirimi ile sona ermeyeceğini, asıl kira ilişkisi usulüne uygun şekilde ortadan kalkmadan alt kiracıya karşı dava açılamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davacının keşide ettiği 11.02.2010 tarihli ihtarname ile …nun kiracılık sıfatını yitirdiği, kiralayan ile asıl kiracı arasındaki sözleşmenin sona ermesi ile birlikte alt kiracı olan davalının kullanma hakkının da ortadan kalktığı gerekçesi ile davalının kiralanandan tahliyesine ancak davalının kullanımının kötü niyete dayanmadığından ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Davacı kiralananın ¾ payına malik olup davacının bu payını 01.03.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı …’na kiraya verdiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Keza davacının kendi kiracısına bir yıl süre ile sınırlı olmak koşulu ile 27.06.2006 tarihinde verdiği muvafakatname ile taşınmaz davalıya alt kiraya verilmiştir. Kural olarak alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Zira alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi yada ortadan kalkması ile ikinci kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiş olur. Somut olayda davacı, 01.03.2004 başlangıç tarihli olup 01.03.2009 tarihinde yenilenen asıl kira ilişkisinin 11.02.2010 tarihinde tek yanlı olarak keşide edilen noter ihtarı ile ortadan kalktığı buna bağlı davalı alt kiracının taşınmazı kullanma hakkını yitirdiği iddiasına dayanmıştır. Ne var ki bir kira sözleşmesinin feshi ya mahkeme kararı ile, veya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya da kiralananın yok olması ile mümkündür. Söz konusu kira sözleşmesinin usulüne uygun olarak açılan tahliye davası ile veya tarafların karşılıklı irade beyanları ile veya kiralananın tamamen yok olması ile sona erdiğine ilişkin dosyaya bir belge sunulmamıştır. Davacının kendi kiracısı ile düzenlediği kira sözleşmesi usulüne uygun olarak feshedilmediğinden veya kiracının tahliyesi için tahliye davası açılmadığından sözleşme tüm hükümleri ile geçerli olup tarafları bağlar. Kiralayan tarafından düzenlenen tek taraflı feshi ihbar ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve buna bağlı olarak davalı alt kiracının fuzuli şagil olduğundan bahsedilmesi mümkün değildir. Davacı kendi kiracısına yönelik akdin feshi ve tahliye davası açtığından veya sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiğinden bahsetmemiştir. Bu durum karşısında alt kiracı olan davalının kullanma hakkını yitirdiğinden söz edilemeyeceğinden davanın tümden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabul kararı verilmesi doğru değildir. Öte yandan, kabul şekline göre de davalı aynı zamanda taşınmazın ¼ paydaşı olan dava dışı Hızır Hacasüleymanoğlu’nun da kiracısı olup davalının bu paya yönelik kiracılığının devam ettiğinin nazara alınmaması da doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 26.03.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.