YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/8211
KARAR NO : 2013/13805
KARAR TARİHİ : 05.11.2013

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26.09.2012 gününde verilen dilekçe ile önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 27.02.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 05.11.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden ve karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_
Davacı, paydaşı olduğu 20 parsel sayılı taşınmazın dava dışı paydaşından davalının 13.03.2012 tarihinde satış yoluyla pay edindiğini, satışa ilişkin tarafına bildirim yapılmadığını, önalım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek, davalı adına kayıtlı payın adına tescilini istemiştir.
Davalı, payını devraldığı dava dışı kooperatif ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup, pay devrinin bu sözleşmeden kaynaklandığını, davacının iyiniyetli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın inşaat karşılığı devir amaçlı olup, gerçek amacın satış olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Cebri artırmayla satışlarda ve satış dışında yapılan devirlerde önalım hakkı kullanılamaz.
Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur (TMK m. 733/3).
Somut olayda da; dava konusu 3244 ada 20 parsel sayılı taşınmazda davacı 04.02.2011 günü satış nedeni ile 27/380 pay sahibi olup; davalı ise, dava dışı paydaş S.S. … … Evleri Konut Yapı Kooperatifi’nin payını
13.03.2012 tarihinde satın alarak taşınmazda paydaş olmuştur. Davalı ile çekişme konusu taşınmazda pay edindiği dava dışı kooperatif ve dava dışı diğer arsa malikleri arasında Kayseri 8. Noterliğinde 06.01.2012 günlü ve 1130 Y. no’lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşmede dava dışı 7208 ada 6 parsel sayılı taşınmazda bina yapılacağı; 7/a maddesinde arsa maliklerine 42 adet daire verileceği, 21. maddesinde ise, arsa maliklerinin malik olduğu sözleşme konusu (7208 ada 6 parsel sayılı) arsaların tamamını ve 3244 adada bulunan arsa tapularının tamamını hak ve borçlarıyla birlikte yükleniciye devredeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşme konusunun 7208 ada 6 parsel sayılı olduğu, arsa malikleri ile yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümlerin bu taşınmaz üzerinde bulunduğu görülmektedir. Dolayısıyla, 6 sayılı parselde yapılacak binada arsa maliklerine verilecek bağımsız bölümlerin karşılığında dava konusu 20 sayılı parselin devrine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Başka bir deyişle, 6 parsel sayılı taşınmazdaki edimler karşılığı 20 sayılı parselin devri kararlaştırılmadığından davalı ile dava dışı paydaş arasındaki satışın gerçek bir satış olduğu anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece, önalım koşulları oluştuğundan, davacıya taşınmaz bedeli ile tapu harç ve masrafları toplamını depo etmek üzere süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 05.11.2013 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
(Muhalif)

KARŞI OY
Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.
Dava konusu taşınmaz … İlçesi, …Mahallesi 3244 Ada 20 parsel de kayıtlıdır.
Davalı … Tekstil Gıda İnşaat ve Turizm San. Tic. Ltd. Şti. 20 parsel sayılı taşınmazı 13.03.2012 tarihinde tapuda yapılan satış işlemi ile malik olmuştur. Davalı, gerçekte bir satış olmadığını arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılan devir olduğunu savunmuştur.
Dosyada mevcut 06.01.2012 tarihli “Düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi” incelendiğinde; davalı Şirket ile dava dışı arsa sahipleri S.S … … Evleri Konut Yapı kooperatifi ve… ve … arasında imzalandığı görülmüştür.
Sözleşme içeriğine göre; yüklenici şirket tarafından 7208 ada 6 numaralı parsel üzerinde projeye uygun yapacağı inşattan arsa sahiplerine 42 adet daire teslimi taahhüt edilmiştir.
Yüklenicinin bu edimine karşılık arsa sahiplerince tapu devrinin nasıl yapılacağı “Kesin Ferağın Verilmesi başlığını taşıyan” sözleşmenin 21. maddesinde gösterilmiştir. Buna göre, sözleşmenin imzalanmasına müteakip en geç bir ay içersinde arsa sahipleri sahibi bulundukları sözleşme konusu arsaların tamamını tapudan yüklenici üzerine devredecektir. Ayrıca bu arsalar dışında kalan henüz temizlenmemiş sorunlu, ihtiyaç fazlası ve kooperatifce yapılma olanağı kalmamış … İlçesi,… Mahallesi 3244 adada bulunan sözleşme ile S.S … … Konut Yapı Kooperatifi’ne intikal etmiş arsa tapularının tamamı hak, alacak ve borçları ile birlikte yükleniciye devredilecektir.
06.01.2012 günlü sözleşme ve dava konusu 13.03.2013 günlü akit tablosu içeriklerine göre, dava konusu payın dava dışı kooperatif tarafından yüklenici davalı şirkete tapudan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 21. maddesi kapsamında devredildiği sonucuna varılmaktadır. Sözleşmenin başlangıcında inşaat yapılacak arsa 6 parsel olarak gösterilmiştir. 6 parselde yapılacak inşaattan arsa sahiplerine 42 adet bağımsız bölüm teslim edilecek ve buna karşılık da arsa sahipleri sözleşmenin 21. maddesinde öngörülen taşınmazları bedel olarak yükleniciye devredecektir. 21. madde içeriğinde açıkca “… İlçesi,… Mahallesi 3244 adada bulunan…” denilmek suretiyle 3244 ada içerisinde yer alan taşınmazların devri öngörülmüştür. Dava konusu edilen 20 parsel aynı ada içerisinde yer almakta olup yapılan devir satış amaçlı değil inşaat sözleşmesi gereğince yapılan bir devirdir. Bu nedenle önalım davası dinlenemez.
Mahkemece aynı gerekçelerle verilen red kararı yerinde olup temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanması gerekir.
Açıklanan nedenlerle, sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.