YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/18597
KARAR NO : 2012/1578
KARAR TARİHİ : 24.01.2012

MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Dava dilekçesinde 10.000 TL alacağın yasal faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dilekçesinde, davalının apartmanın ortak yerlerinden olan kapıcı dairesini kiraya vermek suretiyle istifade ettiğini beyan ederek şimdilik 10.000 TL. alacağın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.Dosyanın incelenmesinden, davanın apartman yönetimi adına, yönetici tarafından verilen vekaletname üzerine avukat tarafından açıldığı görülmüştür.
Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesi gereğince, tüzel kişiliği ve bu nedenle de taraf ehliyeti yoktur.Kat mülkiyeti ile ilgili davalar, tüm kat malikleri tarafından açılır. Ancak, ana gayrimenkulün genel yönetimi ile ilgili işlerde yönetici kat maliklerinin temsilcisi durumunda olduğundan, yönetici genel yönetim işleri ile ilgili davaları, kat maliklerinin temsilcisi olarak, açabilir. Bundan başka kat malikleri kurulu bunun dışındaki davaları açmak için yöneticiye özel yetki verebilir.Öyle ise mahkemece, somut olayda davacı yöneticinin de kat maliki olduğu gözetilerek ve yöneticinin sadece arsa payı oranında kendi hissesine düşen bölüm için ecrimisil isteyebileceği kabul edilerek, yönetici açısından, hissesine düşen ecrimisil hesap ettirilerek, o oranda ecrimisilin davacı yönetici yönünden tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.01.2012 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Yönetim Planının 2 ve 3.maddelerine göre; dairelerin konut olarak kullanıldığına dair sözleşme hükmüne ve 2 nolu bodrum katının kullanılmasında ecrimisile tahammülü yerlerden olmaması yanında; kiralanmasının K.M.K.’ya aykırı bulunduğu açıktır.Zira, kapıcı dairesinin kira ve ecrimisil getiren yerlerden olmadığı 634 sayılı Kanunun 4. ve 19.maddelerinin sonucudur. Özel amaca tahsisli ortak yerlerden olan kapıcı dairesinin ancak bir kat maliklerinin açıkça olurlarını belirten kararları ile kiraya verilmesi mümkündür. (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi’nin 01.05.1997 gün ve 2650 E- 4159 K.) Ancak doktrin ve yasa maddelerinin ışığında değerlendirme bizce şu şekilde belirlenmelidir.Kat Mülkiyeti Kanununun 4.maddesi gereğince kapıcı dairesinin mutlak ortak yerlerden olduğu, mülkiyet hakkının kamu yararı için yasal düzenlemesi niteliğindeki bu hükümlerin sözleşmelerle kalıcı bir biçimde bertaraf edilmesi mümkün görülmemektedir. (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi 01.05.2000 gün ve 645 E-1980K.) Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken iyiniyet kurallarına uymak zorundadır. (T.M.K. 2.md.) Aksi davranışın-Venire Contro Facture Probrium- (Çelişkili Davranış Yasağı)- ile engellendiği ve bu kuralın geçerlilik taşıyacağı düşünülmelidir. İyiniyet kurallarına uymak ve denetlemek görevinin ise resen incelenmesi hakimin görevidir. Özel amaçlı olan kapıcı dairesinin bizce apartman yönetimi tarafından kiraya verilmesi olanağı yoktur.Özel amaçla tahsis edilen ve İmar Kanunu gereğince niteliği belirlenen kapıcı dairesi için ecrimisil tayini anılan yasa hükümlerine uygun olmayacaktır. (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi 05.02.2004 gün ve 10436 E.- 701 K.) Ayrıca; ortak yerlerden sağlanan kira alacağı için Kat Malikler Kurulunun kararı ile açıkça yöneticiye görev ve yetki verilmesi ile takibi K.M.K.35.maddesinin amir bir sonucudur. (Yargıtay 13.Hukuk Dairesi 13.11.2007 gün ve 8118 E.-9680 K.)Yöneticinin K.M.K.35.md. göre ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili sorunların giderilmesi için yetkilendirilebileceği ve yasaya aykırı olarak bir görevin verilemeyeceğinin de değerlendirilmesi uygun olacaktır. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 18.10.2010 gün ve 17499 E.16718 K.), (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 01.07.2010 gün ve 7374 E.-7816 K.), (Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 21.12.2009 gün ve 13913 E.-14427 K.)
Bu bağlamda, sayın çoğunluğun gerekçesi belirtilen bozma kararına katılmadığımı ve karşı görüşüm doğrultusundaki düşüncem sebebiyle KARŞI OYUMDUR. 24.01.2012