Danıştay 6. Daire Başkanlığı         2022/7131 E.  ,  2022/10761 K.
T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2022/7131
Karar No : 2022/10761

TEMYİZ EDEN (DAVALI) : … Valiliği
VEKİLİ : Av. …

KARŞI TARAF (DAVACILAR): 1- …
2- …
VEKİLLERİ : Av. …

İSTEMİN KONUSU : … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Erzincan ili, Merkez İlçesi, … Mah. … ada, … parsel sayılı taşınmazdaki payının, arsa paydaşlarının en az 2/3 çoğunluk ile aldığı karara katılmadığından bahisle, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 15 ve 15/A maddeleri uyarınca, davalı idarece 09/05/2017 tarihli açık artırma usulü ile satılmasına ilişkin işlemin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: … İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:.., K:… sayılı kararda; idarece satışa esas bedelin belirlenmesinin usule uygun olmasından dolayı davacıların bedele ilişkin iddialarına itibar edilmeyerek riskli yapı tespitinden sonraki süreçte ilgili toplantıdaki kararlara katılmayan davacıların ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde arsa payının idarece satışına dair dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İdari Dava Dairesince verilen kararda; Dairece, keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş, inceleme sonucunda hazırlanan bilirkişi raporunda özetle, “Yapılan inceleme ve hesaplamalara göre dava konusu parsel için 2017 yılındaki serbest piyasa alım satım rayiçleri ve proje geliştirme yöntemi ile dava konusu taşınmazın değeri hesaplanmaya çalışılmıştır. Yapılan hesaplamalarda değere etki edebilecek olumlu/olumsuz tüm faktörler değerlendirilmiş olup dava konusu parselin 2017 yılındaki m2 değerinin 9.600,00-TL-9.900,00-TL arasında olduğu, bedel tespit komisyonunca belirlenmiş olan bedelin, emsal ve proje geliştirme yöntemi ile hesap edilen bedelin altında olduğu, dolayısıyla satışa konu edilen hissenin bedelinin hesap edilen bedelden düşük olması sebebiyle doğru belirlenmediği…” şeklinde tespit ve görüşlere yer verildiğinden, ilgili mevzuat hükmü ile bilirkişi raporunun bir arada değerlendirilmesi sonucunda, dava konusu satış işlemine dayanak alınan bedel tespit raporunda anılan taşınmazın m2 satış değerinin idarece 9.020,00-TL olarak belirlenmişken, bilirkişi incelemesi sonrası taşınmaz m2 değerinin 9.600,00-TL ilâ 9.900,00-TL arasında olması gerektiği görüldüğünden taşınmazın rayiç değerinin altında belirlenmesi nedeniyle dava konusu hisse satışı işleminde hukuka uygunluk, davanın reddi yönündeki mahkeme kararında hukukî isabet bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 4. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun kabulüne, davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Bilirkişi raporundaki hatalar nedeniyle temyize konu kararın da hatalı olduğu, raporda tek bir taşınmazla karşılaştırma yapıldığı, bu taşınmazın üstün yönlerine dikkat çekilerek sübjektif yorumla dava konusu taşınmazın 7 kat daha değerli olduğunun belirtildiği, karşılaştırılan taşınmazın 6,5 katının alınması durumunda idarece tespit edilen bedelin bulunacağı, bu nedenle 7 kat daha değerli olduğunun belirtilmesinin bilimsellikten uzak olduğu, bilirkişilerce söz konusu taşınmazın değerinin hesaplanmasına kullanılan diğer yöntem olan proje geliştirme yönteminde ise proje maliyeti düşülmeden hesaplama yapıldığı, bu hesaplamanın hatalı sonuç verdiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Temyiz talebinin reddi ile İdari Dava Dairesi kararının onanması gerektiği savunulmuştur.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ…’IN DÜŞÜNCESİ: Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
Erzincan ili, Merkez ilçesi, …Mahallesi, …Caddesi, No:…, … Ada, … parsel sayılı taşınmaz 15/04/2014 tarihinde riskli yapı olarak tespit edilmiş, sonrasında anılan taşınmazın maliklerince yapılan toplantıya, davet edildiği halde katılmayan davacılara toplantıda 2/3 çoğunluk ile alınan karar noterden ihtarname çekilerek bildirilmiş, buna rağmen malikler toplantısında alınan karara katılmadığından bahisle diğer paydaşlar tarafından davalı idareye başvurularak davacıların arsa paylarının satışı talep edilmiş, idarece yapılan inceleme neticesinde davacıların arsa paydaşı olduğu taşınmazın m2 satış değerinin 9.020,00-TL olarak tespit edilmiş, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği uyarınca bu bedel üzerinden açık artırma suretiyle davacıların arsa payının 09/05/2017 tarihinde satılması üzerine görülmekte olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT:
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6/1. maddesinde; “… Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.” hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin “Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar ” başlıklı 15/2. maddesinde; “Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir” düzenlemesine, 3. fıkrasında; “Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. …” düzenlemesine, “Açık artırma usulü ile satış” başlıklı 15/A maddesinde de; “(1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için; a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler, b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için onbeş gün süre verildiğine dair belgeler, c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler, ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez. (2) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir…” düzenlemelerine yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerinden incelenmesinden; riskli yapı olduğundan bahsile yıkılan yapının yerine yapılacak yeni uygulama için arsa paydaşlarının en az 2/3 çoğunluk ile aldığı karara katılmayan paydaşın payının satılacağı, satışa konu payın rayiç değerinin ise ilgili idare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşturulan Bedel Tespiti Komisyonunca, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek belirleneceği açıktır.
Uyuşmazlıkta; davacılar tarafından satışa ilişkin rayiç değerin düşük belirlendiği yönünde itirazları da olduğundan bu itirazlar dikkate alındığında, uyuşmazlığın çözümünün teknik bilgiyi gerektirdiği, böyle durumlarda ise Mahkemelerce mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması gerektiği tabiidir.
Bununla birlikte, arsa payının rayiç değeri belirlenirken, aralarında gayrimenkul değerleme uzmanlarının da bulunduğu bir bilirkişi kurulunca, taşınmazın satış tarihindeki cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin belirlenmesi suretiyle taşınmaz bedelini tespit edecek nitelikteki rapor dikkate alınarak Mahkemece karar verilmesi tarafları tatmin edici ve adil bir yargılama yapılması açısından gerekliliktir.
Davada, İdari Dava Dairesince yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporda; emsal karşılaştırma yöntemi kullanılarak taşınmazın satış değerinin 2017 yılı itibarıyla 9.676-TL/m2, proje geliştirme yöntemi kullanılarak taşınmazın satış değerinin 2017 yılı itibarıyla 9.840-TL/m2 olarak hesaplandığı, emsal karşılaştırma yönteminde, satışa konu taşınmaza uzaklığı 220m mesafede olan benzer özellikli bir taşınmaz belirlendiği, ancak bu taşınmazın konumu itibarıyla satışa konu taşınmazdan emsal değerinin 7 kat daha düşük olduğu görüşüne yer verildiği, proje geliştirme yönteminde ise kat karşılığı inşaat yaptırılması halinde proje maliyetinin 1.318 833-TL, proje sonunda toplam cironun 4.710.000-TL, proje riskinin ve finansman maliyetinin 423.910-TL olacağı varsayımından yola çıkıp, proje maliyeti indirilmeksizin arsa değerinin toplamda 3.862,298-TL, m2 değerinin ise 9.840-TL olması gerektiğinin hesaplandığı anlaşılmıştır.
Bu durumda; gerek özellikleri eş değer olmaktan uzak tek taşınmazın emsal alınması, gerekse proje geliştirme yöntemindeki hesap hatası nedeniyle yeterli olmayan tek bilirkişiden alınan raporun hükme esas alınacak düzeyde olmaması nedeniyle, dava konusu taşınmazla aynı yapılaşma koşullarına sahip, eş değer özellikleri olan ve gerçekleşmiş bir satışa konu olmuş taşınmazlar emsal olarak belirlenmek suretiyle, yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan hususlar da dikkate alınarak içlerinde SPK lisanslı gayrımenkul uzmanları olan bilirkişi kurulundan yeni rapor alınması ve değerlemede satışın yapıldığı 09.05.2017 tarihi esas alınmak suretiyle, davaya konu taşınmazdaki davacıların arsa payları bedelinin tespit edilerek uyuşmazlığın esası hakkında yeniden karar verilmesi gerekmektedir.
Bu itibarla, davanın reddine ilişkin Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun kabulü ve dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.

KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davalının temyiz isteminin kabulüne,
2. Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile anılan kararının kaldırılarak yukarıda özetlenen gerekçeyle dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 07/12/2022 tarihinde, kesin olarak, oybirliğiyle karar verildi.