YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/9636
KARAR NO : 2014/11430
KARAR TARİHİ : 10.06.2014
MAHKEMESİ : ÜNYE 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 15/03/2013
NUMARASI : 2011/10-2013/104
Taraflar arasında birleştirilerek görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar taraflarca yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 10.06.2014 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz edenler vekili Avukat S. G.. geldi, davetiye tebliğine rağmen diğer temyiz eden davalı .. Kolektif Şirketi vekili Avukat gelmedi, yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi .. tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Asıl ve birleşen davalar, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişme konusu 21 parsel sayılı taşınmaz elbirliği mülkiyetine konu olup davacılar ile birlikte dava dışı Hüseyin ve Adnan’ın iştirak halinde malik oldukları, 22 parsel sayılı taşınmazın ise davacılar ile birlikte dava dışı Hüseyin,Adnan ve Seyhan’ın paydaş oldukları anlaşılmaktadır.
Davacılar, 21 parsel sayılı taşınmazda davalı şirketin haksız bir şekilde lastik tamir dükkanı, lastik satış mağazasının 1/2 bölümünü ve mazot tankı yeri olarak, 22 parsel sayılı taşınmazda ise lastik satış mağazasının geri kalan bölümü, yıkama yağlama, market, kafeterya, benzin pompaları ve lpg satış yeri olarak kullanıldığını ileri sürerek ecrimisil isteği ile eldeki davayı açmışlardır.
Bilindiği üzere; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince; davalının taşınmazlar üzerindeki muhtesatların kendileri tarafından yaptırıldığını savunduğu, davalı tarafından Ünye 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/101 esasında çekişme konusu 21 ve 22 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki muhtesatların aidiyetinin tespiti davasının açıldığı ve halen derdest olduğu anlaşılmaktadır.
Öte yandan; 21 parsel sayılı taşınmaz yönünden hesaplanan ecrimisile ilişkin ilk bilirkişi raporu ile sonradan alınan ikinci bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmemiş, aynı taşınmaza yönelik Ünye Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/558 esas, 2001/155 karar sayılı ve Ünye 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/295 esas 2005/98 karar sayılı dosyalarında eldeki davacılar tarafından açılan ve derecattan geçerek kesinleşen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istekli davalar mahkemece değerlendirilmemiştir.
Ayrıca, davacı tarafın emsal olarak dosyaya ibraz ettiği Ünye Belediyesi ile bir şirket arasında 1995 yılında imzalanan sözleşme bilirkişilerce ecrimisil hesabı yapılırken değerlendirilip irdelenmemiştir.
Hal böyle olunca, öncelikle Ünye 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/101 esas sayılı dosyasında görülmekte olan muhtesatların aidiyetinin tespiti davasının sonucunun beklenmesi, ondan sonra yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda araştırma ve incelemenin yapılması, emsal olarak bildirilen sözleşmelerin ve derecattan geçerek kesinleşen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarınında ecrimisil hesabında değerlendirilmesi, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Tarafların temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerle (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK.’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 28.12.2013 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 1.100.00.-TL. duruşma avukatlık parasının diğer temyiz edenden alınmasına, 10.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.