YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/7595
KARAR NO : 2014/15037
KARAR TARİHİ : 29.09.2014
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : ECRİMİSİL
Taraflar arasındaki davadan dolayı Kayseri 3. Asliye Hukuk Hakimliğinden verilen 30.01.2013 gün ve 2011/118 E. – 2013/51 K. sayılı hükmün bozulmasına ilişkin olan 16.12.2013 gün ve 13990 E.-18046 K. sayılı kararın düzeltilmesi süresinde taraf vekilleri tarafından istenilmiş olmakla, dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen kararın taraflarca temyiz edilmesi üzerine, hüküm Dairece; ”… davaya konu taşınmazın dava dışı paydaşı olan … … tarafından davalıya 01.01.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralandığı ve davalının taşınmazdaki depoyu anılan kira sözleşmesine dayalı olarak kullandığından kötü niyetli kabul edilemeyeceği, kaldı ki kiralayanın malik olma zorunluluğunun da bulunmadığı, davacının taleplerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre taşınmazı davalıya kiralayan paydaşa yöneltmesi gerektiği hususlarının göz önüne alınarak, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.” gerekçesi ile bozulmuş; bozmaya karşı davacı vekili tarafından karar düzeltme isteğinde bulunulmuştur.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; tarla vasıflı (eski) 274 (yeni) 11272 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davacı ile dava dışı … …’nün paydaş oldukları, bunlar dışında dava dışı başka paydaşların da bulunduğu, davalının taşınmaz üzerinde bulunan bir kısım yapıları dava dışı paydaş … … ile yaptığı 01.01.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanarak depo olarak kullandığı, taşınmazda paydaşlar arasında rızai ve fiili bir taksimin yapılmadığı, davacının da paydaşı olduğu taşınmaza davalının depo inşa etmek suretiyle elattığını ileri sürerek eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği ve gerek öğretide gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, malik olmayan kötüniyetli zilyedin malike ödemekle yükümlü olduğu bir tür haksız işgal tazminatıdır.
Öte yandan, Türk Medeni Kanununun 691/1. maddesinde” İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi,toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilmesi gerekir” düzenlemesine yer verilmiştir. 6.5.1955 tarih 12/18 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında da T.M.K nun 691/1. maddesindeki düzenlemeye paralel şekilde, paylı mülkiyet üzere olan taşınmazlar hakkında geçerli bir kira ilişkisi varlığının kabul edilebilmesi için pay ve paydaş çoğunluğu koşulunun sağlanması gerektiği vurgulanmıştır.
Somut olayda, davalının dayandığı 01.01.2004 tarihli kira sözleşmesinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığı açık olduğu gibi, T.M.K.nun 3. maddesi uyarınca kiraladığı taşınmazda başka paydaşlar bulunup bulunmadığını araştırmayan ve böylece durumun gereklerine göre kendisine yüklenen özeni göstermeyen davalının iyiniyetli olduğundan da söz edilemez.
Hal böyle olunca, mahkemece pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan geçersiz kira sözleşmesine değer verilmeyerek, çekişmeli taşınmazda paydaşlar arasında yapılmış bir taksimin bulunmadığı, üzerindeki deponun davacı tarafından inşa edilmediği gibi davacı kullanımına da bırakılmadığı, dolayısıyla davacının ancak 2 parsel sayılı taşınmazdaki payı oranında ecrimisil talep edebileceği gözetilmek suretiyle, davacının payı oranında ecrimisile karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Ne var ki, anılan bu husus karar düzeltme isteği üzerine yapılan inceleme sonucu anlaşıldığından davacı vekilinin karar düzeltme isteğinin kabulü ile, Dairenin, 16.12.2013 tarihli, 2013/13990 Esas, 2013/18046 Karar sayılı bozma kararının ortadan kaldırılmasına, yukarıda açıklanan nedenlerle, usul ve yasaya uygun olan Mahkemenin 30.01.2013 tarih, 2011/118 Esas, 2013/51 Karar sayılı kararının ONANMASINA, aşağıda yazılı 0,90 TL bakiye onama harcının davacıdan, 113,45 TL. bakiye onama harcının da davalıdan alınmasına, 29.09.2014 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
(Muhalif)
-KARŞI OY-
Dava, ecrimisil, isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden toplanan delillerden; çekişme konusu (eski) 274 (yeni) 11272 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davacı ile dava dışı … …’nün paydaş oldukları ve dava dışı başka paydaşların da bulunduğu, davalının taşınmazdaki depoyu dava dışı paydaş … … ile yapılan kira sözleşmesine dayalı olarak kullandığı anlaşılmaktadır.
Davacı, davalının taşınmaza depo inşa etmek suretiyle haksız olarak kullandığını ileri sürerek ecrimisil istemiyle eldeki davayı açmıştır.
Dairece; “…davaya konu taşınmazın dava dışı paydaşı olan … … tarafından davalıya 01.01.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralandığı ve davalının taşınmazdaki depoyu anılan kira sözleşmesine dayalı olarak kullandığından kötü niyetli kabul edilemeyeceği, kaldı ki kiralayanın malik olma zorunluluğunun da bulunmadığı, davacının taleplerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre taşınmazı davalıya kiralayan paydaşa yöneltmesi gerektiği hususlarının göz önüne alınarak, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.” gerekçesiyle hüküm bozulmuş, davacı vekilinin karar düzeltme istemi üzerine sayın çoğunluk tarafından yukarıda açıklanan nedenlerle bozma kararı kaldırılarak hükmün onanmasına karar verilmiştir.
Sayın çoğunluğun onama kararına şu nedenlerle katılamıyorum:
Hemen belirtilmelidir ki; 1086 sayılı HUMK’un 74. ve 76. maddeleri hükümlerine paralel düzenlemeler getiren 6100 sayılı HMK’nin 26. ve 31.maddelerine göre, olayları bildirmek ve ileri sürmek taraflara, bu kapsamda nitelemeyi yapmak, belirlenecek hukuki tavsifle ilgili olarak uygulanacak kanun hükümlerini tespit ve tayin etmek, uygulamak hâkime aittir.
Ecrimisil, kötü niyetli ve haksız işgalcinin ödemekle yükümlü olduğu bir tazminat (TMK 995. m.) olduğuna göre, davalının ecrimisilden sorumlu tutulabilmesi için öncelikle hiçbir haklı ve hukuki dayanağı olmadan kötü niyetli olarak taşınmazı kullanması veya kullandırması gerekir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 414. maddesi ve aynı yönde düzenleme getiren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) 530. maddelerine göre; iş sahibi kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, iş görmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, iş görenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu korumakla yükümlüdür. Bu yasal düzenlemelere göre, taşınmazı kiraya verip kira paralarını tahsil eden kimse, taşınmazda hak sahibi olan (taşınmaz sahibi) menfaatine değil, kendi menfaatine hareket etmiş bulunması nedeniyle, başkasının işini gören kimsenin, iş sahibinin yerine kendi çıkarına hareket etmesi durumu söz konusudur ki, böyle bir durumda işi görülen kimse (taşınmaz sahibi), işi görenden (kiraları tahsil edenden) TBK’nin 530. (BK’nin 414.) maddesi uyarınca iş görenin elde ettiği menfaatlerin kendine verilmesini isteyebilir.
Öte yandan, İçtihadı Birleştirme Kararları sonuçları itibariyle bağlayıcı olup, vekâletsiz iş görme hükümlerine dayalı alacak davaları 01.10.1958 gün, 1958/15 Esas, 1958/6 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı gereğince Türk Borçlar Kanunun 146. ( BK 125.) maddesinde gereğince on yıllık zaman aşımına tabidir.
Her ne kadar, sayın çoğunluk Türk Medeni Kanununun (TMK) 691/1. maddesi ile 6.5.1955 gün ve 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararından söz ederek pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kira sözleşmesinin geçersiz olduğundan ve kiracının da bu durumu bilmesi gerektiğinden bahisle ondan ecrimisil istenebileceği sonucuna ulaşmışsa da, bilindiği ve yerleşik yargısal uygulamalarla belirlendiği üzere kiralayan olmak için pay ve paydaş çoğunluğu aranmadığı gibi, malik olmak ta şart değildir. TMK’nin 3. maddesinde öngörülen sübjektif iyiniyet normal şartlar altında bir insanın yapması gereken davranışı esas alır. Normal şartlar altında hiçbir kiracı kiralayan olarak evi kendisine gösteren kişiden bu ister emlakçı, ister kiralayan olsun, evin tapusunu istemeyeceği gibi, “bu ev benim diyen kişiden, sen tam malik misin? Tapuna bakayım” demesi beklenmez. O halde, hiçbir kimseden normal şartlarda orta düzeyde bir kişinin davranışının üzerinde bir özen ve dikkat beklenmeyeceği gibi, böyle bir araştırma yapmayan davalının kötüniyetli olduğundan da söz edilemez.
Böyle bir durumda kiracı olarak o yeri kiralayıp muntazaman kirasını ödeyen kişinin kötüniyetinden söz edilemeyeceğinden, kendisinden kötüniyetli zilyedin ödemekle yükümlü olduğu ecrimisil istenemez ise de, eğer davacı elatmanın önlenmesini de istemiş ise artık TMK’nin 691/1. maddesine göre pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığından kira sözleşmesinin geçerli olarak devam edeceğinden de söz edilemeyeceğinden, elatmasının önlenmesine karar verileceğinde kuşku yoktur. Davacı paydaş ise hakkını, kendi payından fazla zenginleşen ve vekaletsiz olarak iş gören diğer paydaştan vekaletsiz iş görme hükümlerine göre tahsil edebilecektir.
Öyleyse, davalının, temyiz itirazları yerinde olup, davalının karar düzeltme istemi doğru olmadığından, 1086 sayılı HUMK’un 440. maddesine göre karar düzeltme isteminin reddine karar verilmelidir.