YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/8507
KARAR NO : 2014/13996
KARAR TARİHİ : 11.09.2014
MAHKEMESİ : DİKİLİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 16/01/2014
NUMARASI : 2012/133-2014/26
Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, ecrimisil isteğine ilişkin olup, mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir
Davacı, kayden maliki olduğu 2064 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki 2 nolu bağımsız bölümü davalının santral binası olarak 1992 yılından beri haksız kullandığını, 1997 yılında kooperatifin tasfiye sürecine girip 09.11.1999 tarihinde ticaret sicilinden terkin edildiğini, dava konusu taşınmazın unutulması nedeniyle Dikili Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/290 esas sayılı dosyası ile kooperatifin yeniden tasfiye haline dönüştürüldüğünü, bu süreçte taşınmazla ilgilenen S.S. B. E. Sitesi Yöneticiliğinin tahliye ve 2004 ila 2008 yılları için ecrimisil istemiyle aynı davalı aleyhine açtığı davanın taraf sıfatı bulunmadığından redle sonuçlandığını ileri sürerek 2004 yılından taşınmazın 3. kişiye satışla devredildiği 02.06.2011 tarihine kadar 23.970,00 TL ecrimisilin yasal faizi ile tahsili isteğiyle eldeki davayı açmıştır.
Davalı, dava konusu taşınmazın kullanım hakkının önceki malikle düzenlenen protokol gereğince 49 yıllığına kendilerine ait olduğunu, dava konusu santral binasının sitenin posta, telefon ve internet hizmetini sağladığını, davacının kullanıma zımnen muvafakat ettiğini, davanın hukuki sürede açılmadığı gibi istenen ecrimisilin de fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, çekişme konusu taşınmaz hakkında taraflar arasında yapılan protokol ile kullanım hakkının davalıya tahsis edildiği, karşılıklı yükümlülükler getiren protokolün fiilen uygulandığı, davalının sözleşmeye dayalı olarak kullanımının haksız olmadığı, taşınmaz dava dışı kişiye devredilmiş olup yeni malikin davaya devam etmek istediğine dair bir beyanının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 2064 ada 1 parsel sayılı taşınmazın S.S. Dikili Barışkent Konut Yapı Kooperatifine ait iken 1995 yılında davacı kooperatife tahsis edildiği, ardından aynı yıl kat irtifakı suretiyle (D) Blok, 2 nolu bağımsız bölümün davacı adına tescil edildiği, daha sonra 02.06.2011 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye satış suretiyle devredildiği, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, çekişme konusu 2064 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki (D) Blok 2 nolu bağımsız bölüm davacı kooperatif adına tapuda kayıtlı iken anılan kooperatifin tasfiye işlemlerinin tamamlanması sonucunda 09.11.2009 tarihinde ticaret sicilinden terkin edildiği, dava konusu taşınmazın unutulduğunun anlaşılması üzerine Dikili Asliye Hukuk Mahkemesin (Ticaret Mahkemesi sıfatıyla) 28.10.2010 tarih, 2009/290 esas, 2010/347 karar sayılı ilamı ile terkin kaydı kaldırılarak tasfiye haline dönüştürülmesine karar verildiği, anılan kararın temyiz edilmeden 23.12.2010 tarihinde kesinleşmesi üzerine 07.02.2011 tarihinde tescil ilanının yapıldığı, bütün bu süreçte ve öncesinde olmak üzere çekişmeli yeri davalının santral binası olarak kullandığı görülmektedir.
Diğer taraftan; dosyaya ibraz edilen tarihsiz protokole göre, T.. A.. ile B. Konut Yapı Kooperatifi arasında, Dikili ilçesi B. Sitesinde kurulacak olan 1276 hatlık santrale ait bina ve şebeke ihtiyacının karşılanması için yapılacak işlerin belirlendiği, bu çerçevede, kooperatifçe inşa ya da tahsis edilen santral binasının yıllık 1.000,00 TL kira bedeli karşılığında 49 yıllığına Telekom’a teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, Barışkent Konut Yapı Kooperatifi adına kimin protokolü imzaladığının belli olmadığı gibi hangi taşınmazın tahsise konu edildiğinin de açıklanmadığı anlaşılmaktadır.
Öte yandan; dava konusu taşınmaz hakkında S.S.B.E. Sitesi Yöneticisi Mustafa Uzel tarafından davalı aleyhine açılan elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonucunda Dikili Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.10.2011 tarih, 2008/346 esas, 2011/283 karar sayılı ilamı ile, davalının santral binası olarak kullandığı belirlenen taşınmazın S. S. Dikili E. Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olduğu, dava tarihi itibariyle davacının sıfatı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, hükmün temyiz edilmeden 02.12.2011 tarihinde kesinleştiği görülmektedir.
Yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda somut olaya bakıldığında; davalı şirketin dava konusu taşınmazları haklı ve geçerli bir nedeni olmaksızın santral binası olarak kullandığı, geçerliliği tartışmalı olan tarihsiz protokolün davalıya taşınmazı kullanım hakkı verdiğinin kabul edilemeyeceği açık olup, taşınmazların niteliği gözetilerek ve davalının zamanaşımı savunması da değerlendirilerek usulüne uygun şekilde uzman bilirkişiler marifetiyle belirlenecek ecrimisilin hüküm altına alınması gerekirken delillerin takdirinde hata yapılarak hukuki olmayan gerekçe ile yazılı olduğu şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
Davacının bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 11.09.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.