YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/6452
KARAR NO : 2022/7313
KARAR TARİHİ : 07.11.2022
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda davanın kabulüne ilişkin karar süresi içinde bir kısım davalı tarafından temyiz edilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, ….. ilçesi …. köyünde yapılan kadastro çalışmaları sonucu 104 ada 20, 21, 22, 23, 24, 25 ve 26 parsel ile 110 ada 46, 47, 48 ve 49 parsel sayılı taşınmazların tapu ve vergi kaydı nedeniyle davacı ve davalıların ortak murisinin mirasçıları adına komisyon kararı ile tescil edildiğini, bu tescilin hatalı olduğunu, taşınmazların öncesinde taşlık ve çalılık iken davacı ve babası tarafından emek ve para sarfı ile 1955 yılından önce imar-ihya edildiğini, taşınmazlara davacı ve babasının zilyet olduğunu, davacının babası … tarafından davacıya devir edildiğini ileri sürerek imar-ihya ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği nedeni ile çekişmeli taşınmazların tapu kayıtların iptali ile davacı adına tapuya tescilini istemiştir.
II. CEVAP
1. Davalılardan ….. oğlu …, …, …, … ve … duruşmada, tapuda isimleri geçmesine rağmen taşınmaza malik olmadıklarını, davaya bir diyeceklerinin olmadığını belirtmişlerdir.
2. Davalılar … ve …, …, …, …, …,….. kızı …, …, … …, …, …, …, …, …, …, …, … ve … davayı kabul ettiklerini bildirmişlerdir.
3. Davalı …, dava konusu taşınmazın 08/11/1949 tarihli ve 34 no.lu tapudan anlaşılacağı üzere miras malı olduğunu, ayrıca söz konusu tapuya göre 21/05/1976 tarihinde …’dan satın aldığını, köyde yaşamadığından başkalarının taşınmazını kullandığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
4. Davalı …, davanın haksız olduğunu belirterek reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
Serik 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 01/10/2013 tarihli ve 2013/150 Esas 2013/117 Karar sayılı kararıyla; davaya konu taşınmazların öncesinde ekilip dikilmeyen çalılık ve taşlık vasfında yerlerden iken davacı ve murisinin bu taşınmazları tarıma elverişli hale getirdiği, çalıları ve taşları temizlediği, üzerinde tarım yaparak yaklaşık 45 yıldır kullandığı, her ne kadar dava konusu parseller kadastro esnasında ortak muristen geldiği gerekçesi ile davacı ve davalılar adına kayıt edilmişse de, kadastro tespiti sırasında esas alınan tapu kaydına ait geldi ve zabıt kayıtları incelendiğinde, 1949 tarihli ve 34 no.lu tapu kaydının dava konusu taşınmazlardan 110 ada 46, 47, 48, 49 parsellerin geldisi olduğu ve sınırlarının Yumrutaşı, Balıklıtaşı, Kabristanlık olarak gösterildiği, 1949 tarihli 35 no.lu tapu kaydının ise 104 ada 20, 21, 22, 23, 24, 25 ve 26 parsellerin geldisi olduğu ve sınırlarının ….,…..olarak belirtildiği, söz konusu hudutların çok geniş bir alana yayıldığı, 1949 tarihli ve 35 no.lu tapunun hudutlarından kalanın kalıntılarına rastlanılmadığı, sınırların üç tarafının gösterilebildiği ve gayri sabit sınırlar olduğu, aynı şekilde 1949 tarihli ve 34 no.lu tapunun da sınırlarının gayri sabit olduğu ve çok geniş bir alana yayıldığı, dava konusu taşınmazların sınırları ile uyuşmadığı, ayrıca davalılardan …, …, …, …, …, …, ….. kızı …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … ve …’ın davayı kabul ettikleri gerekçesiyle davanın kabulüne, çekişmeli taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılardan; … vekili,…., … ve … vasisi ve … temyiz talebinde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
2.1. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde özetle, kabul kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının 1952 doğumlu olup, 1955 yılında taşınmazların imar-ihyasının tamamlanmasının imkansız olduğunu, taşınmazların ortak muristen kalması nedeni ile zilyetlik ile kazanılamayacağını belirterek ve resen görülecek sebeplerden dolayı Mahkeme kararının bozulmasını istemiştir.
2.2. Davalı … vasisi temyiz dilekçesinde özetle, davalıya dava dilekçesi duruşma günleri ve sair tüm usuli işlemlerin tebliğ edilmeden, ayrıca eksik araştırma ve inceleme ile karar verildiğini, davacının 1952 yılında doğduğu dikkate alındığında taşınmazları 1955 yılında imar-ihya etmesinin mümkün olmadığını, davalı adına kayıtlı 104 ada 20 parsel sayılı taşınmazda davalının evi olduğundan davacının kullanımının işgal olduğunu belirterek ve resen görülecek noksanlıklar nedeni ile kararın bozulmasını talep etmiştir.
2.3. Davalılar ….. … temyiz dilekçelerinde özetle, dava konusu taşınmazlar miras nedeni ile hak sahibi olduklarını, … ve atalarından kaldığını ve 100 yıldır zilyet olduklarını, mirasçıların kendi aralarında taşınmazları taksim ederek herkesin kendi yerini kullandığını, Mahkemece 338 davalının olduğu davada 19 kişinin davayı kabul ettiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek ve resen nazara alınacak nedenlerle kararın bozulmasını talep etmişlerdir.
2.4. Davalı … temyiz dilekçesinde özetle, dava konusu taşınmazların ortak murise ait kök tapu kadından geldiğini ve tapu kaydına dayanarak kendisinin de pay satın aldığını, kendisinin köyde bulunamaması nedeniyle taşınmazlara zilyet olmadığını, davacının da mirasçı olduğunu, zilyetliğinin tereke adına olduğunu, tapuda kayıtlı bir yerin zilyetlik ile kazanılamayacağını, Mahkemece eksik araştırma ve inceleme ile karar verildiğini, kabul kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek ve resen görülecek sebeplerden dolayı Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, kadastro öncesi nedene dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Uyuşmazlık çekişmeli taşınmazların tespite esas tapu ve vergi kaydı kapsamında kalıp kalmadığı, kalmıyorsa öncesinin imar ihyaya muhtaç yerlerden olup davacı ve murisi tarafından imar ihya edilip kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği nedeniyle kültür arazisi haline dönüştürülen taşınmazlardan olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
3.2. İlgili Hukuk
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13. maddesi uyarınca tapuda kayıtlı taşınmaz mal: A) Kayıt sahibi veya mirasçıları zilyet bulunuyorsa; a) Kayıt sahibi adına, b) Kayıt sahibi ölmüş ise mirasçıları adına, c) Mirasçılar tayin olunamazsa, ölü olduğu yazılmak suretiyle kayıt sahibi adına…tespit olunur.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20. maddesi, “Tapu kayıtları ile diğer belgelerin kapsadığı yeri tayinde;
A) Kayıt ve belgeler, harita, plan ve krokiye dayanmakta ve bunların yerlerine uygulanması mümkün bulunmakta ise, harita, plan ve krokideki sınırlara itibar olunur.
B) Harita, plan ve krokiye dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar mahalline uygulanabiliyor ve bu sınırlar içinde kalan yer hak sahibi tarafından kullanılıyor ise, kayıt ve belgelerde gösterilen sınırlar esas alınarak tespit yapılır.
C) Harita, plan ve krokiye dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar, değişebilir ve genişletilmeye elverişli nitelikte ise, bunlarda gösterilen miktara itibar olunur. Ancak değişebilir ve genişletilmeye elverişli sınırlardaki taşınmaz malların kayıtları, fizik yapıları ve konumları itibariyle belli bir yeri kapsıyorsa, tespit o sınır esas alınarak yapılır.
D) Hazinece, özel kanunlar hükümlerine göre değişmez ve genişlemeye müsait olmayan sınırlarla miktar üzerinden satılan, tefviz veya tahsis veya parasız dağıtılan taşınmaz mallarda çıkan fazlalık, taşınmaz malla birlikte satış, tefviz, tahsis ve dağıtım tarihinden itibaren on yıl geçmiş ise, miktarına bakılmaksızın kayıt sahibi adına tespit edilir.
Bu maddede yazılı taşınmaz mallarda meydana gelen fazlalıklar hakkında şartlar uygun bulunduğu takdirde, 14 üncü ve 17 nci madde hükümleri uygulanır.
3402 sayılı Kadastro Kanunu 14. maddesi, “Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.”
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713/1. maddesi, “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.”
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi, “Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde Hazine adına tespit edilir.” hükümlerini içermektedir.
3.3. Değerlendirme
Mahkemece, çekişmeli taşınmazların tespite esas tapu kaydının kapsamında kalmadığı ve taşınmazlar üzerinde davacı taraf yararına zilyetlikle kazanım koşullarının gerçekleştiği kabul edilmek suretiyle yazılı şekilde karar verilmiş ise de, yapılan inceleme, araştırma ve uygulama hüküm vermeye yeterli bulunmamaktadır.
Dava, davacının ve murisinin zilyetliğine dayanılarak açılmış, keşifte dinlenen yerel bilirkişi ve tanıklar, dava konusu taşınmazların ilk önce davacının babası tarafından taşlarının temizlenip kullanılmaya başlandığını ve davacıya babasından geçtiğini bildirmişler, ancak, davacıya babasından ne şekilde geçtiği konusunda açıklamada bulunmamışlardır.
Mirasbırakandan intikal eden taşınmazlar TMK’nın 701 ve 702. maddeleri gereğince elbirliği mülkiyet hükümlerine tabidir. Elbirliği mülkiyetinde, mirasçıların belirlenmiş payları olmayıp, her birinin payı tescili istenen taşınmazın tamamı üzerinde söz konusudur. TMK’nın 702. maddesi gereğince, tasarrufi işlemlerde oy birliği aranır. Davada bir tasarrufi işlem olup, tüm mirasçıların birlikte üçüncü kişilere karşı dava açmaları zorunludur. Davacı vekili dava dilekçesinde, sınırları belirtilen kısmın davacı adına tescilini istemiştir. Tereke adına yani murisin tüm mirasçıları adına tescil isteğinde bulunulmadığına göre kural olarak, başka mirasçıların bulunması halinde bir davacının terekeye dahil bir taşınmaz için tek başına üçüncü kişilere karşı dava açma sıfatı bulunmamaktadır.
Bu nedenle, öncelikle taşınmazın kendisinden kaldığı iddia edilen mirasbırakan babaya ait veraset belgesinin alınması için davacıya süre ve imkan tanınmalıdır. Şayet, babadan kalan taşınmazlar tüm mirasçılarının katılımıyla yapılan paylaşım, satış ya da bağışla davacıya intikal etmiş ise, davanın bulunduğu bu haliyle yürütülmesi ve aşağıda belirtilecek eksikliklerin yerine getirilmesi zorunludur.
Babadan intikal eden taşınmazın paylaşılmadığı saptandığı takdirde terekenin elbirliği hükümlerine tabi olduğu ve alınacak veraset belgesine göre davacı dışında başka mirasçılarının da bulunduğu gözetilerek davacının da tek başına üçüncü kişilere karşı dava açma sıfat ve hukuki ehliyeti olmadığı gözönünde tutularak davanın reddine karar verilmesi düşünülmelidir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20. maddesine göre kayıt ve belgelerin harita, plan ve krokiye dayanması halinde bu kaydın kapsamı dayanılan harita, plan ve krokiye itibar edilmek suretiyle belirlenir. Kaydın haritası yok veya uygulama imkanı bulunamıyor ise hudutlara değer verilir. Mahkemece tespite esas vergi kaydı ve tapu kayıtları ile tedavülleri birlikte varsa haritasının getirilip kadastro paftası ile çakıştırılarak mahalline yöntemince uygulanmadan karar verilmesi doğru değildir. Tapu kaydı ve vergi kaydının dava konusu taşınmazlardan başka taşınmazlara revizyon görüp görmediği durumu sorulmamış, çekişmeli taşınmazlara komşu olan parsellerin tutanak ve dayanakları getirtilmemiş, yöntemince 40-100 dönüm araştırması yapılmamıştır, sadece davacı için araştırma yapılması yeterli olmayıp miras bırakan babası adına da belgesiz araştırması yapılması gerekmektedir. Soyut nitelikteki yerel bilirkişi ve tanık anlatımları ile taşınmazın kullanım durumunu, önceki ve şimdiki niteliğini, toprak yapısını açıklama bakımından yetersiz, denetime elverişli olmayan zirai bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmiştir. Bu şekilde eksik araştırma, inceleme ve uygulamaya dayalı olarak karar verilemez.
Hal böyle olunca; doğru sonuca varılabilmesi için, tespite esas tapu kayıtlarının tesisinden itibaren tüm tedavülleri ile varsa haritası ve vergi kaydı getirtilmeli, tapu kaydı ile vergi kaydının başka taşınmazlara revizyon görüp görmediği araştırılmalı, varsa revizyon gördüğü parsellere ait onaylı tutanak örnekleri, tutanakları kesinleşmiş ise tapu kayıtları getirtilip dosya ikmal edildikten sonra yerel bilirkişi, taraf tanıkları, ziraatçi ve teknik bilirkişi huzurunda yeniden keşif yapılmalıdır.
Yapılacak keşifte, 3402 sayılı Yasa’nın 20. maddesi göz önüne alınarak varsa haritalar uygulanmak suretiyle; haritaların bulunmaması halinde ise sınırlarına göre tapu kayıtlarının kapsamları belirlenmeli, tapu kayıtlarının tüm sınırları tek tek okunup yerel bilirkişi ve tanıklardan sorulmak suretiyle mahallinde uygulanmaya çalışılmalı, uygulamada komşu taşınmazların kadastro tutanak ve dayanaklarından yararlanılmalı, keşifte gösterilen sınırlar teknik bilirkişiye işaret ettirilmeli, bilirkişilerin gösteremediği hudutların tespiti için taraflara tanık dinletme imkanı sağlanmalı, yerel bilirkişi ve tanıkların sözleri arasında doğabilecek çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılarak yöntemince giderilmeye çalışılmalı, teknik bilirkişiye uygulanan tapu kayıtlarının ve vergi kaydının kapsadığı alanı gösterir ve keşfi takibe imkan verir kroki düzenlettirilmeli;
Uygulama sonucunda çekişmeli taşınmazların tapu ve vergi kayıt kapsamında kaldığının anlaşılması halinde tespitte çekişmeli taşınmazlara uygulanan 23.09.1949 tarihli 35 no.lu tapu kaydı ile 08.11.1949 tarihli 34 no.lu tapu kaydının aynı 1289 tarihli 161 no.lu tapu kaydından geldiği ve miktarının 9.190.00 metrekare olduğu ve tapu kayıtlarının sınırlarının tamamının gayri sabit hudutlu olup bu sınırların geniş alanları ifade ettikleri gibi, bu sınırlar arasında kullanılması mümkün olmayan dağ, dere, yol, tepe gibi yerlerin bulunduğu, sabit bir sınırının bulunmaması nedeniyle 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20/C maddesi uyarınca hudutlarıyla değil miktarıyla geçerli olduğu, tapu kayıtlarına miktarıyla geçerli olacak şekilde kapsam tayin edilmesi gerektiği ve böyle durumda miktarı itibarı ile daha yüksek olan vergi kaydına değer verileceği hususu ile vergi kaydının zilyetlikle birleşmesi gerektiği hususları birlikte değerlendirilmeli;
Çekişmeli taşınmazların tapu ve vergi kayıt kapsamı dışında kaldığının anlaşılması halinde, yöntemince zilyetlik araştırması yapılmalı, bu bağlamda; çekişmeli taşınmazların geçmişte ne durumda bulunduğu, ilk olarak ne zaman ve nasıl kullanılmaya başlandığı, kime ait olduğu, kimden kime nasıl intikal ettiği, taşınmazın imar-ihyaya konu edilip edilmediği, edilmiş ise ihyanın ne zaman başlayıp tamamlandığı hususlarında olaylara dayalı ayrıntılı bilgi alınmalı; ziraat mühendisi bilirkişisinden, taşınmazların önceki ve şimdiki nitelikleri, toprak yapısını ve niteliğini, zirai durumunu, üzerinde sürdürülen zilyetliğin şeklini ve süresini, taşınmaz üzerindeki bitki örtüsünü, imar-ihyaya konu edilmişse imar-ihyanın tamamlandığı tarihi bildirir ve komşu parsellerle karşılaştırmalı değerlendirmeyi ve taşınmazın değişik yönlerden çekilmiş renkli fotoğraflarını da içerir ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı; davacı ve murisi adına belgesiz zilyetlikten tespit ve tescil gören taşınmaz miktarı belirlenmeli; mirasçıları adına belgesiz zilyetlikten tespit ve tescil edilen taşınmazların tespiti yapılarak; muris terekesine dahil olup olmadığı; yoksa başka şekilde (satın alma, hibe, bağış vs. gibi farklı hukuki nedenlere dayalı olarak) tespit edilip edilmedikleri dikkate alınmalı; bundan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmelidir.
Mahkemece bu yönler göz ardı edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsizdir.
V. SONUÇ
Yukarıda açıklanan nedenlerle; bir kısım davalıların yerinde görülen temyiz itirazının kabulü ile kararın 6100 sayılı Yasa’nın geçici 3. maddesi yollaması ile 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde yatıranlara ayrı ayrı iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07/11/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.