YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2005/10155
KARAR NO : 2006/129
KARAR TARİHİ : 24.01.2006
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 3.3.2004 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 6.10.2004 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalı vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, Medeni Kanun’un 724. maddesi uyarınca açılan temliken tescil isteğine ilişkindir.
Medeni Kanun’un 718/2 maddesine göre, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Medeni Kanunun 724. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş olup, zemin ile üzerindeki yapı arasındaki bağlantı kesilmiş ve aşağıdaki koşulların oluşması halinde ise, yapı sahibine üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için:
Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla bir yapı yapılmış olmalıdır.
Anılan maddede bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.
Bu yapıyı kendi malzemesi ile yapan kişinin, inşaatın başlangıcından bitimine kadar iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarihli 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir. (subjektif koşul)
Yapının, dava tarihine göre hesaplanacak değeri, zemin değerinden, açıkça daha fazla olmalıdır. (objektif koşul)
Yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsar. Mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek içide bu kısmın ana
taşınmazdan ifrazının mümkün olması gereklidir.
İptale konu olacak zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar, ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, 145 ada 6 parsel sayılı taşınmazın bir kısmını 15.2.1987 tarihli adi satış sözleşmesi ile satın alarak üzerine iyi niyetle bina yaptığını ileri sürerek Medeni Kanunun 724. maddesi uyarınca temliken tescil istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile 145 ada 6 parsel sayılı taşınmazın 1.10.2004 tarihli bilirkişi raporunda işaretli 572 metrekarelik kesiminin davacı adına tesciline karar verilmiş; hükmü, bir kısım davalılar temyiz etmişlerdir.
1- Davacı, 15.2.1987 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi ile o tarihte taşınmazın yarı payının maliki olan davalıların miras bırakanı …’ nın eşi …’dan …’nın payına düşen yaklaşık 375 metrekarelik kesimi satın almıştır. Satış sözleşmesine göre … tarafından … mirascıları adına davacıya satış yapılmış, davacı satın aldığı bu yere satışı müteakiben bina yapımına başlamış ve tanık beyanlarına göre de binasını üç yıl içinde tamamlamıştır.
Satıştan sonra 28.8.1989 tarihinde yapılan kadastro tespiti sırasında dava konusu taşınmazın yarı payı … mirascıları adına tescil edildiğinden davacı 15.2.1987 tarihli harici satış sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açmış , davası Akseki Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/ 43 Esas 2003/41 Karar sayılı ilamı ile reddedildiğinden, son çare olarak binanın bulunduğu yerin mülkiyetini temliken tescil yolu ile edinmek için eldeki davayı açmıştır.
Az yukarıda açıklandığı üzere, Medeni Kanunun 724. maddesi uyarınca tescile hak kazanabilmek için 5.7.1944 tarih 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi binayı kendi malzemesi ile yapan kişinin, inşaatın başlangıcından bitimine kadar iyi niyetli olması ve mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi (subjektif koşul), yapının dava tarihine göre hesaplanacak değerinin zemin değerinden fazla olası (objektif koşul) gerekir.
Davacının dayanağı harici satış senedi Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 297. maddesine uygun düzenlenmiş olup , satış bu belge ile kanıtlanmıştır. Davacı, bu satış sözleşmesinden sonra binayı yapmış ve davalılar bina yapımına itiraz etmemiş , davacı o tarihten beri de binayı mesken olarak kullanmıştır. Tüm bu anlatımlardan sonra, davacının mülkiyetin ileride kendisine devredileceği inancıyla binayı yaptığı ve inşaatın başından bitimine kadar iyi niyetli olduğu ve subjektif koşulun gerçekleştiğinin kabulü gerekir. Öte yandan, binanın değeri açıkça zemin değerinden fazla olduğundan temliken tescil isteminin yukarıda açıklanan her iki koşulunun da somut olayda gerçekleştiğinin kabulü gerekir.Bu nedenle, davalıların sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Dosya içinde bulunan bilirkişi raporuna göre, binanın bulunduğu arazi parçası, davalılara ait taşınmazın bir kısmını kapsamaktadır. Bu nedenle binanın bulunduğu yeri ve binanın yalnızca zorunlu kullanım alanını gösterir şekilde uzman fen bilirkişine krokide işaret ettirildikten sonra bu kesimin ana taşınmazdan ifrazının mümkün olup olmadığı araştırılarak sonuçuna göre karar verilmelidir. İfrazının mümkün olup olmadığı araştırılmadan ve binanın zorunlu kullanım alanının dışındaki kesimi de kapsayacak şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda (1) bentte yazılı nedenlerle davalıların saır temyiz itirazlarının reddine, (2) bentte yazılı nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün oybirliği ile BOZULMASINA, istek halinde peşin yatırılan temyiz harcının yatırana iadesine, 24.1.2006 tarihinde karar verildi.