YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/14719
KARAR NO : 2007/15594
KARAR TARİHİ : 06.12.2007
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.12.1997 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozma ilamına da uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22.5.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar …, … , … vd. vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ondan satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü davalılar vekili temyiz etmiştir.
Davacılar 29 parsel sayılı taşınmazda tarafından yapılmakta olan binada A Blok 27, 28, 29 ve B Blok 16, 17, 18 nolu bağımsız bölümleri yüklenici …’dan satın aldıklarını ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuşlar, davanın kısmen kabulüne dair verilen karar Dairemizce davanın Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddeleri uyarınca kişisel hakkın temliki hükümlerine göre irdelenmesi gerektiği, bu nedenle de yüklenicinin kişisel hakkını kazanıp kazanmadığının saptanması yönünden bozulmuştur. Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda davanın kabulüne karar verilmiş, dava konusu bağımsız bölümlerin tespit edilen arsa payları davacılar adına tescil edilmiştir.
Dava konusu taşınmaz tapuda halen arsa niteliği ile kayıtlıdır. Taşınmaz üzerine A ve B Blok girişli binalar bulunmaktadır. Yapılan keşifte dava konusu olan 27, 28 nolu dükkanlar 25 ve 26 nolu dükkanlarla birleştirilerek tek dükkan halinde kullanıldığı, 29 nolu dükkanın 24 nolu dükkanla birleştirildiği, 16, 17 nolu dükkanların yine tek dükkan haline getirildiği saptanmıştır. Mahkemece
projeye aykırı yapılan inşaat ve binadaki değişiklikler yokmuşcasına dava konusu bağımsız bölümlerin projeye göre alması gerekli arsa payları belirlenerek tescil kararı verilmiştir. Taşınmaz üzerindeki binanın projeye aykırı yapıldığı ve iskan ruhsatının olmadığı sabittir. Ayrıca, taşınmaz malikleri arasında görülmekte olan kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi istemli davada da inşaatın projeye aykırı yapıldığı saptanmıştır. Bu durumda projeye aykırı binada mahkemenin 24.4.1978 tarih 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca arsa payı belirlemesinin yerinde olup olmadığının irdelenmesi gerekir.
Gerçekten, 24.4.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında uygulandığı üzere zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti yada kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
Ne var ki, Ümraniye Belediye Başkanlığının 29.5.2006 günlü yanıtından çekişmeli bağımsız bölümün bulunduğu yapının uygulamadaki deyimi ile “kaçak-imara aykırı” olduğu anlaşılmaktadır. İmar düzeni; bir arsa üzerine yapılacak olan resmi ve özel nitelikli değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yapıların, çeşidine ve amacına göre hangi özellikler taşıması gerektiğinin düzenleyen kuralların bütününü ifade eder. 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27.maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur.
Buradaki “ruhsat” kavramı (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belgeyle arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye “inşaat ruhsatı” denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat “kaçak inşaat” tır. Diğer taraftan İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaatta kaçak yapı sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara ne gibi bir müeyyide uygulanacağı İmar Kanunun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı
belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil edilerek yıkılması gerekir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez.
Gerçekten İmar Mevzuatına aykırı ve sonuçta yıkımı zorunlu bir bina meydana getirilmiş ve bu binadaki bir bağımsız bölümün satışı vaad edilmişse ruhsatsız veya ruhsata aykırı ve sonuçta yıkılması zorunlu bir yerde yaratılmış ekonomik değerler korunamayacağından yasa uyarınca bu satışa değer vermek olanaksızıdır. Esasen imara aykırı-kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak yasaya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir. Değişik bir ifade ile söylemek gerekirse 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ancak imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabilir.
Bütün bu anlatılanlardan sonra, mahkemece çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu 29 parsel sayılı taşınmazda mevcut binanın imar mevzuatına uygun hale getirilip getirilemeyeceği yetkili belediyeden sorulmalı, getirileceği yanıtı alınırsa bu işlemleri yapmak üzere taraflara yetki ve yeterli süre verilmeli, yapı yasal hale getirilirse davacının mülkiyet iddiasına ilişkin istemi şimdiki gibi kabul edilmeli, aksi halde ikinci kademedeki tazminat talebi değerlendirilip, sonucuna uygun hüküm kurulmalıdır.
Tüm bu nedenler bir yana bırakılarak orta yerde imar mevzuatına uygun bir yapı varmış gibi istem yazılı olduğu şekilde hüküm altına alındığından, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana geri verilmesine, 6.12.2007 gününde oybirliği ile karar verildi.