YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/2627
KARAR NO : 2007/8892
KARAR TARİHİ : 05.07.2007

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.6.1990 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 7.11.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ve müdahale talep eden … mirasçıları vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteğinin değer yönünden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
… mirasçıları davacılar … , … , … ve … 12.4.1962 günlü taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile davalılardan …’ın, miras bırakanları …’ye 63 parseldeki yarı hisseyle, 114 parseldeki yarı hisseyi, ayrıca 439 parseldeki hissesinin tamamını satış vaadinde bulunduğunu, 14.4.1962 tarihli beyannamede de 63 parselde satışı vaad edilen hissenin tüm hisse olduğunu kabul ettiğini, 7.7.1958 tarihli taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile davalılardan …’nın … çiftliği mevkiinde bulunan “tapunun rengi K grubu 32 karmen renk, D grubu 38, F grubu 38, E grubu 38 parselleri” satmayı vaad ettiği, aynı şekilde … Çiftliğindeki müşterek mülkiyet rejimine tabi hak ve hisselerin miras bırakanlarına satıldığını, taşınmazların da teslim edildiğini, satış vaadi sözleşmelerinin yapılmasından sonra bir kısım parsellerdeki payın tapuda devralındığını, Kadastro Mahkemesinde davalar açıldığını, davalı …’ın hem kendi hisselerini hem de … Şaşmazdan aldığı müşterek parsellerdeki hisselerinin tümünü miras bırakana sattığından 787, 788, 789, 790, 792, 793, 794, 484, 171, 172, 173 ve 174 parsellerdeki satış vaadi borçlularına ait hisselerin iptali ile adlarına tescilini istemiştir.
… mirasçıları davalılar Fatma, … ve Vehbi görev itirazında bulunmuş 10 yıllık hak düşürücü sürenin de geçmesinden davanın reddini savunmuştur.
Davaya aynı zamanda müdahil olarak katılan … mirasçıları Metin Tuna ve diğerleri dava konusu taşınmazların aslında ortak olarak satın alındığını, satın alanlar arasındaki sözleşmeye göre her bir satın alana 52/5760 pay düştüğünü, tapu kayıtlarında … adına olan payın anlaşmaya uygun şekilde … mirasçıları adına tescilini istemiştir.
Mahkemece davacıların dayandığı 12.4.1962 günlü taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmediğinden, 7.7.1958 tarihli sözleşmeyle satışa konu taşınmazlar tapu kaydı da … tarafından devrolunup dava konusuz kaldığından davacıların davasının reddine, davaya müdahil olarak katılmak isteyenlerin müdahale taleplerinin de hukuki yararları olmadığından reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacılar ve davaya müdahil olarak katılmak isteyen … mirasçıları temyiz etmiştir.
1-Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 (önceki Medeni Kanunun 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 (önceki Medeni Kanun 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gerçekten Borçlar Kanununun 213 ve ön sözleşmeye ilişkin 22.madde hükmünce taşınmaz mülkiyetini nakletme özelliğinden dolayı taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği resmi şekilde yapılması koşuluna bağlıdır. Yasadaki resmi senetten maksat yasaların yetkili kıldığı memur tarafından usulüne uygun tanzim ve tasdik edilmiş senettir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmelerini düzenleyecek olan resmi memur ise 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60.maddesi hükmünce kuşkusuz noterliktir. Zira, anılan yasanın 60. maddesi 3.bendinde noterlerin görevleri arasında “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak” da bulunmaktadır. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri hukukça sözleşme özelliği taşıdığından hiç şüphesiz sözleşmenin varlığı için iki tarafın, yani vaad borçlusu ile vaad alacaklısının sözleşmenin yapıldığı anda birlikte bulunmalarını ve sözleşme iradelerini noter önünde açıklamalarını gerektirir. O yüzden, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri noterlikçe re’sen tarafların huzurunda onların irade beyanları alınarak ve bu iradeleri resmi senede geçirilerek düzenlenir.
Bu kısa açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; 12.4.1962 günlü vaad alacaklısı davacıların miras bırakanı … vaad borçlusu, davalı … olan satış vaadi sözleşmesi noterlikçe re’sen taraf iradelerinin resmi senede geçirilmesi suretiyle yapılmış, sözleşme bir ön akit olarak tekemmül etmiştir. Mahkemenin tüm bunlara karşın sözleşmenin biçimine uygun düzenlenmediği ve taraf iradelerinin sözleşme yapma noktasında birleşmediğini benimseyen görüşü isabetli değildir.
Bu nedenle mahkemece, 12.4.1962 tarihinde biçimine uygun düzenlenen satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazlara ilişkin davacı iddiası sözleşme kapsamına göre değerlendirilmeli, gerekli inceleme ve araştırma yapılarak çekişmenin esası hakkında bir hüküm kurulmalıdır.
Davacıların 7.7.1958 günlü sözleşmeye dayalı iddialarına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Bu sözleşmede vaad borçlusu olan …, vaad alacaklısı davacılar miras bırakanı …’ye sözleşmenin 2 ve 3. sayfasında yazılı taşınmazların satışı vaadinde bulunmuştur. Satış vaadine konu taşınmazlardan bir kısmı sözleşmeye örneğin; “kahverengi K grubu 32 parsel” gibi tapu sicilinde alışık olunmayan bir tarifle geçirilmiştir. Mahkemenin öncelikle sözleşmeye yazılan bu gibi tariflerin hukuki anlamda neyi ifade ettiğini taraflardan sorup saptaması, gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırması, vaad borçlusu …’nın satım vaadinde bulunduğu halde sözleşmeye konu bir kısım parsellerden vaad alacaklısına mülkiyeti geçirmediği kayıtlar varsa bununla ilgili değerlendirmeyi sonucuna uygun yapması gerekir. Mahkemece satışa konu taşınmazların hangi parseller, bunlardan mülkiyetin nakledilmediği olanlar varsa bunların hangi parseller olduğu açığa kavuşturulmadan satış vaadine konu tüm parseller mülkiyeti vaad borçlusu tarafından alacaklıya tapuda devredilmiş gibi davanın reddi doğru olmamıştır.
Eksik inceleme ve araştırmayla istem reddolunduğundan kararın bu nedenle bozulması da gerekir.
2- Davaya müdahil olarak katılmak isteyen … mirasçılarının temyiz itirazlarına gelince;
… mirasçıları harcını ödemek suretiyle tüm taşınmazlarda örnekleri dosya arasında bulunan “ … Çiftliğini satın alan hissedarlara mahsus taahhüt senedi” başlıklı belgelere dayanarak hak iddiasında bulunmuştur. Davaya müdahale istemlerinde hukuki yararlarının bulunduğu şüphesizdir. O yüzden müdahale istemlerinin kabulü ile iddialarının nedenleri açıklattırılarak delilleri toplanmak suretiyle istemlerinin sonuçlandırılması gerekirken hukuki yararları bulunmadığından söz edilerek müdahale taleplerinin reddi doğru değildir.
Kararın açıklanan nedenle de … mirasçıları yararına bozulması gerekir.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacılar, 2. bent uyarınca da müdahale talebinde bulunan … mirasçıları yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana geri verilmesine, 5.7.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi.